Micii întreprinzători renunţă treptat la sediile din blocurile de locuinţe sau case, mutându-se în clădiri speciale de birouri, iar dezvoltatorii şi-au adaptat oferta la necesităţile IMM.
Anunţuri de genul „închiriez spaţiu în imobil nou de birouri, 130 de metri pătraţi, 22 de euro pe metru pătrat“ au început să fie din ce în ce mai frecvente pe site-urile şi în publicaţiile cu oferte imobiliare. Dacă în ultimii ani piaţa spaţiilor de birouri a fost dominată de firmele mari, care aveau nevoie de sedii moderne şi de suprafeţe mari, acum astfel de clienţi sunt din ce în ce mai greu de găsit. De partea cealaltă, evoluţia chiriilor şi a preţurilor imobilelor rezidenţiale a făcut ca spaţiile moderne de birouri să devină mai atractive pentru companiile mici, care până acum erau cunoscute drept „firme de apartament“.
Jucătorii de pe piaţa imobiliară confirmă tendinţa de creştere a cererii pentru spaţii mici, pretabile sediilor de firme cu mai puţin de 100 de angajaţi.
Pe piaţă au apărut developeri care construiesc sedii de birouri cu suprafeţe mai reduse, de 500-700 mp pe etaj şi destinate IMM-urilor ale căror necesităţi nu depăşesc aceste suprafeţe. „Noi încercăm să oferim această oportunitate celor interesaţi. Dacă şi înainte se mai găseau spaţii mai mici de închiriat, acum noutatea o reprezintă vânzarea de spaţii de birouri pe suprafeţe mici, în vederea acoperirii unui segment al cererii. Cei interesaţi de aceste proprietăţi sunt utilizatorii finali, şi nu investitorii“, afirmă Cristina Roşca, corporate & residential department manager al agenţiei imobiliare RealTime.
Trei opţiuni pentru închiriere
Mirela Raicu, corporate senior consultant al companiei imobiliare Esop Consulting, spune că cererea pentru astfel de spaţii a crescut în ultimii ani, depăşind, practic, cu mult oferta.
Chiria pentru un apartament de trei-patru camere, situat într-o zonă centrală sau semi-centrală şi cu acces la mijloacele de transport a ajuns la cel puţin 700-800 de euro pe lună. Casele şi vilele care s-ar preta drept sedii de firmă pot fi închiriate cu 2.000-3.000 de euro pe lună. Într-un imobil nou de birouri, închirierea unui spaţiu de 130-150 de metri pătraţi costă între 2.800 şi 3.800 de euro lunar.
Majoritatea sediilor de birouri sunt amplasate în apropierea unor hub-uri de transport (staţii de metrou, aeroport), pot fi amenajate modern şi compartimentate după nevoi. Astfel de spaţii au şi dezavantaje: perioada de închiriere solicitată este mai lungă (trei ani ca medie şi cinci ani pentru spaţiile clasa A), iar cheltuielile cu serviciile de mentenanţă şi utilităţi se adaugă la chirie, suma fiind cuprinsă între 2,5 euro/mp şi 3,5 euro/mp.
Chiriaş sau proprietar?
Pentru firmele care nu au nevoie de hale sau sedii special-amenajate şi vor să plătească mai puţini bani la stat, specialiştii recomandă închirierea sediilor. „Costul chiriei este deductibil integral în momentul înregistrării în contabilitate. În cazul unui imobil în proprietate, nu este deductibilă decât amortizarea“, explică avocatul Gabriel Biriş, specializat în fiscalitate, partener la firma Biriş-Goran.
De exemplu, puteţi avea drept sediu o vilă contra unei chirii de 2.000 de euro pe lună, sau, în varianta achiziţiei, plătind un preţ de 250.000 de euro. În cazul chiriei, deduceţi la calculul impozitului pe profit toată suma. În cazul achiziţiei, cheltuiala lunară pe care o puteţi înregistra este de doar 520 de euro (aferentă unei amortizări pe 40 de ani).
„Din punct de vedere comercial, achiziţiile sunt avantajoase doar într-o perioadă de creştere a preţurilor“, precizează Biriş.
Din cauza costurilor ridicate, firmele încep să abandoneze ideea de sediu propriu. Un exemplu este retailerul IT Flamingo, care încearcă să-şi vândă sediul din Otopeni de circa un an de zile, după ce compania s-a relocat din acea zonă.
»Avantajul închirierii este că toată suma plătită este deductibilă.»
Gabriel Biriş, partener la firma de avocatură Biriş-Goran
20%
Nivelul chiriilor a crescut cu o medie de 20% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Analiştii estimează că vor rămâne în acesta zonă pe parcursul întregului an. În prezent, se plătesc pentru imobilele de clasă superioară între 18 şi 25 de euro/mp/lună.
1.500 mp
Suprafeţele cel mai des închiriate sunt de 1.500 -2.000 mp. Unii beneficiari preferă totuşi să subînchirieze spaţii de 100-400 mp pentru companii mai mici, amortizându-şi astfel o parte din cheltuieli.
