Chiar şi indivizii care au vândut un singur imobil nou pe an vor fi obligaţi să plătească TVA. După ce termină cu marii dezvoltatori, Fiscul va lua la verificat fiecare tranzacţie imobiliară.
În prezent, Agenţia Naţională de Administrare Fiscală (ANAF) verifică doar persoanele care au vândut într-un an mai mult de cinci imobile noi şi/sau terenuri construibile, pentru a recupera TVA. Numărul de cinci tranzacţii a fost stabilit, oarecum arbitrar, de ANAF în baza unor statistici întocmite după raportările semestriale ale notarilor publici, care sunt obligaţi să perceapă impozitul pe transferul proprietăţii şi să înregistreze datele personale. Numărul de cinci tranzacţii, prevăzut într-un ordin intern al Fiscului, rămâne controversat atâta timp cât nu este justificat de un text de lege. Numai că, potrivit reprezentanţilor ANAF, decizia de a-i verifica pe cei care au vândut mai mult de cinci imobile noi sau terenuri pe persoană fizică a fost luată pentru eficienţa controlului. Cele peste 7.000 de persoane controlate în ultima jumătate de an reprezintă primul lot experimental. Urmează verificarea tuturor celor care au făcut tranzacţii, chiar dacă este vorba de o singură operaţiune pe an.
Codul comercial, de partea dezvoltatorilor
Demersul Fiscului este însă discutabil. Nu pentru că nu ar fi adevărat că mulţi dezvoltatori au profitat de legislaţia permisivă, evitând plata TVA, ci pentru că prevederile Codului fiscal sunt neclare.
„Părerea mea este că lacunele legislative de până acum au creat premisele efectuării de abuzuri din partea persoanelor fizice. Nu degeaba s-a împământenit expresia «construim pe persoană fizică». Însă, având în vedere faptul că legea a suferit în lipsa unei clarificări, îndreptarea unui abuz, cel efectuat de persoanele fizice, cu un alt abuz, cel din partea ANAF, nu pare a fi soluţia oportună“, consideră Ruxandra Jianu, partener Biriş Goran Consulting. Reprezentanţii ANAF spun că verificările vor ajunge până la persoanele fizice care au vândut un singur imobil nou sau un teren într-un an pentru că principiul, aflat în Codul fiscal, de la care s-a pornit această acţiune vizează caracterul comercial al tranzacţiei şi depăşirea plafonului de scutire de la plata TVA, care este de 35 de mii de euro într-un an.
Însă, definirea caracterului comercial al tranzacţiei naşte alte dispute. „În opinia mea, acţiunea de control iniţiată de autorităţile fiscale şchioapătă, cel puţin din două considerente“, explică Ruxandra Jianu. Primul se referă la prevederile Codului comercial care exclud actele de vânzare-cumpărare de imobile din categoria actelor comerciale şi le include la acte civile. Codul comercial, la punctul 2 al articolului 3 al Titlului II, prevede că fapte de comerţ sunt: vânzările de produse, vânzările şi închirierile de mărfuri, în natură sau lucrate, şi vânzările de obligaţiuni ale statului sau de alte titluri de credit circulând în comerţ, când vor fi fost cumpărate cu scop de revânzare sau închiriere.
În plus, Codul comercial precizează că în comerţ se aplică legea de faţă, iar unde ea nu dispune se aplică Codul civil.
Lupta continuă în instanţă
Până în acest moment, verificările nu au însemnat şi atragerea efectivă de bani la buget. Deocamdată, au fost emise decizii de impunere pentru câteva sute de persoane. Acestea au dreptul la contestare şi la atacarea deciziei în Justiţie. „Din punct de vedere practic, după efectuarea controalelor şi emiterea deciziilor de impunere, ANAF va avea de înfruntat o serie nesfârşită de contestaţii şi, apoi, de procese în care contribuabilii, folosind argumente de ordin juridic – Cod comercial, Cod civil – vor lupta pentru a demonstra caracterul necomercial al tranzacţiilor efectuate cu imobile“, afirmă Jianu.
De altfel, unele dintre persoanele luate în colimator de Fisc pentru neplata TVA s-au asociat deja într-un ONG care şi-a propus să-i reprezinte legal în disputa cu ANAF.
Înstrăinările de imobile pot fi considerate fapte de comerţ doar dacă sunt săvârşite de o persoană a cărei calitate de comerciant a fost stabilită anterior.
Ruxandra Jianu, partener Biriş Goran
85 mii de tranzacţii cu imobile noi şi terenuri, cu o valoare cumulată de peste 14 miliarde de lei, reprezintă primul eşantion pe care Fiscul îl verifică în vederea stabilirii plăţii TVA la buget
