GIC, unul dintre cele mai mari fonduri de investiţii din lume – cu active în administrare cât jumătate din valoarea PIB-ului României, a cumpărat recent platforma P3 de la fondul american TPG Real Estate şi de la partenerul său canadian Ivanhoé Cambridge. Investitorii au încasat 2,4 mld. euro de pe urma acestei vânzări, considerată cea mai mare tranzacţie imobiliară încheiată în Europa anul trecut. Tranzacţia a avut ecou şi în piaţa românească, unde P3 deţine cel mai mare parc logistic din ţară. Valoarea locală a tranzacţiei a fost estimată de consultanţii imobiliari la circa 180 mil. euro, ceea ce a plasat-o pe locul doi ca mărime în 2016.
„Noul acţionar are capital puternic şi ne ajută să începem mai uşor noi proiecte. Nu mai trebuie să aşteptăm după aprobarea creditelor bancare, ceea ce este un avantaj. Avem un acţionar pe termen lung, cu un orizont de zece până la 20 de ani“, a declarat Blake Horsley (foto stânga), country head P3 în România.
Din februarie 2015, când P3 a cumpărat parcul logistic din Bucureşti, s-au mai construit trei depozite noi pentru Carrefour şi Altex, pe lângă cele opt existente la momentul achiziţiei. Anul acesta, P3 are în plan construcţia a alte trei depozite, care vor ridica suprafaţa totală a parcului la circa 370.000 mp şi investiţiile locale ale companiei la circa 235 mil. euro. Doar cu acest proiect, P3 se plasează pe locul doi în piaţă, după CTP care deţine circa 500.000 mp se spaţii de depozitare în România. Calculele Capital, bazate pe costurile de dezvoltare anunţate de P3 în cazul primelor trei depozite construite anul trecut, arată că noile clădiri vor costa în jur de 50 mil. euro.
Construcţia primului depozit din acest an a început recent. Imobilul va avea 13.900 mp, din care logisticeanul E Van Wijk va ocupa circa 10.000 mp, iar restul suprafeţei va fi închiriată unei alte companii din domeniu, potrivit lui Horsley. În luna mai, P3 vrea să înceapă construcţia celui de-al doilea depozit, de 41.000 mp, pe terenul achiziţionat anul trecut (Capital a scris în exclusivitate despre această tranzacţie aici). O parte din acest spaţiu va fi folosit de chiriaşi existenţi în parc, iar restul va fi ocupat de clienţi noi. Dezvoltatorul este în proces de autorizare şi cu a treia clădire, de circa 10.000 mp, care ar putea fi începută în această vară, dacă se semnează contractul cu unul dintre chiriaşii existenţi ai parcului, care vrea o clădire cu sistem de control al temperaturii. Oricum, P3 este dispusă să înceapă construcţia şi speculativ.
Toate cele trei clădiri vor fi construite din surse financiare proprii ale investitorului, spre deosebire de cele dezvoltate anul trecut, care au implicat credite de la Raiffeisen Bank.
Terenul rămas disponibil pe lângă parcul P3 Bucharest, localizat la ieşirea din Bucureşti pe autostrada A1, mai permite construcţia a circa 50.000 mp, motiv pentru care compania analizează deja terenuri pentru expansiune.
Program de extindere
Horsley spune că nordul Bucureştiului, în special de-a lungul autostrăzii A3, va fi următorul punct fierbinte pe harta spaţiilor logistice şi o concentrare de retaileri din zona comerţului electronic. El analizează opţiuni de extindere atât în jurul parcului pe care îl deţine P3, cât şi în alte părţi ale Bucureştiului.
„Nu e dificil să găseşti teren, ci e dificil să găseşti teren la preţul corect pentru o investiţie în spaţii logistice. O altă provocare este că terenurile au, de multe ori, mai mulţi proprietari şi comasarea este un proces greoi“, explică şeful local al companiei.
Potrivit acestuia, planul P3 este acela de a avea câteva parcuri logistice noi de circa 100.000 – 150.000 mp. El estimează că, în următorii 6-7 ani, Bucureştiul poate suporta cu uşurinţă o dublare a stocului de spaţii logistice, care acum este de 1,2 mil. mp. Argumentul său este creşterea consumului şi decalajul faţă de pieţele din regiune. Horsley oferă ca exemplu comparativ situaţia Germaniei, piaţă pe care se livrează anual 3 mil. mp de depozite, adică peste stocul întregii pieţe româneşti.
Tot anul acesta, managerul speră să facă pasul şi spre alte oraşe din ţară, printre care enumeră Timişoara şi Cluj-Napoca, orizontul maxim de timp până la ieşirea în afara Bucureştiului fiind setat la următorii doi ani.
„Când vom ieşi în afara Bucureştiului va fi într-un oraş care permite construcţia unui centru logistic suficient de mare. Nu vom face tranzacţii mici. Avem nevoie de terenuri de cel puţin 10 hectare. S-ar putea să achiziţionăm câteva active existente sau un întreg portofoliu de active de la un alt jucător din piaţă, dar dezvoltarea va rămâne baza afacerii noastre“, adaugă Horsley. El consideră că spaţiile logistice funcţionale, de calitate şi de vânzare în afara Bucureştiului pot fi numărate pe degetele de la o mână.
Perioada medie de închiriere a spaţiilor logistice este de 3-5 ani la nivel de piaţă, iar chiriile au crescut în ultima perioadă cu 2-3%, menţionează mangerul P3. Totodată, spune el, dacă în urmă cu trei ani, lipsa infrastructurii era principala problemă a logisticienilor, acum peste ea s-a suprapus şi criza forţei de muncă.
Producătorii, retailerii şi logisticienii vor închiria anul acesta peste 350.000 de metri pătraţi de spaţii industriale şi depozite, după ce numai în primul trimestru al anului s-au tranzacţionat peste 100.000 mp, potrivit estimărilor companiei de consultanţă imobiliară JLL România.
Dacă prognozele JLL se vor concretiza, rezultatul va fi cu 24% mai slab faţă de cel din 2016, când au fost închiriate 460.000 mp de spaţii industriale şi logistice, cel mai ridicat nivel din istoria pieţei de profil din România.
