Investitiile in unitati de fond vor avea, in primii doi ani, cele mai mari randamente din piata financiara
Piata imobiliara s-a dovedit a fi cea mai atractiva si cu cel mai mare randament din ultimii trei ani. Din 2006, investitorii persoane fizice vor avea posibilitatea sa cumepere titluri imobiliare cu o “dobanda” de minimum 20% pe an in euro.
Studiile efectuate de Banca Mondiala pe segmentul pietei imobiliare in tarile in curs de dezvoltare, printre care si Romania, arata ca suprafata construita a marilor orase se va tripla in urmatorii 30 de ani. In acest context, marile fonduri de investitii si dezvoltatorii de proiecte imobiliare au inceput sa descopere oportunitatile oferite de Romania. Cei mai activi jucatori pe piata romaneasca sunt doua fonduri de investitii austriece CA Immo si Europolis, si investitorii non-institutionali. Recent, New Century Holdings, administratorul unuia din cele mai mari fonduri de investitii de pe piata romaneasca, Broadhurst, si-a anuntat intentia de a intra direct pe piata imobiliara, dar in postura de dezvoltator (cel care coordoneaza toate proiectele imobiliare).
Totusi, poate ca cea mai interesanta perspectiva o vor dezvolta cele doua fonduri imobiliare care se vor lansa la sfarsitul acestei luni, administrate de Certinvest. Daca fondul imobiliar calificat se va adresa, in principal, investitorilor institutionali, fondul autoadministrat va accepta atat investitori persoane fizice, cat si juridice. Acesta din urma nu se va supune supravegherii CNVM si se va implica in proiecte noi de dezvoltare imobiliara, de la achizitia de terenuri, pana la constructia de imobile sau blocuri de apartamente care pot fi mai apoi inchiriate ori vandute. Fondul autoadministrat nu va avea legatura cu societatea de administrare decat strict prin persoanele implicate in acest proiect.
Preturile cresc in continuare, dar in ritm moderat
Daca in cazul Broadhurst avem de-a face cu un fond care coordoneaza anumite proiecte imobiliare si care lucreaza ca un dezvoltator, in cazul fondului imobiliar gestionat prin Certinvest, vorbim doar de “finantarea proiectelor imobiliare, de un sistem prin care investitorii doresc sa-si plaseze investitiile imobiliare sub un management profesionist”, dupa cum explica Ioan Bejan, presedintele soicietatii de servicii financiare Elite. Nu trebuie uitat faptul ca, in anii ‘80, in SUA au existat unele caderi masive ale fondurilor imobiliare, pe fondul supraincazirii pietei; trebuie specificat ca piata europeana este usor diferita. Bejan sustine ca piata imobiliara romaneasca are, la ora actuala, tendinte de supraincalzire, dar numai din punctul de vedere al preturilor, nu din cel al numarului de tranzactii sau al volumelor acestora.
Previziunile consultantului imobiliar merg catre o crestere in continuare a preturilor, dar moderata, nu in acelasi ritm ca pana acum. Pe fondul unei majorari mai putin accelerate a preturilor si chiar al unor stagnari pentru anumite zone (de exemplu, apartamentele vechi din zona centrala a Bucurestiului, care au ajuns deja la limita superioara a pretului), coroborat cu un ritm ceva mai rapid de majorare a veniturilor, vom asista, in perioada urmatoare, la o diminuare a ecartului dintre venitul mediu al locuitorilor si pretul imobilelor. Acest fapt ar putea conduce la o intensificare a numarului tranzactiilor. Pentru acest lucru este necesara aparitia constructiilor noi si, mai ales, a apartamentelor accesibile, nu doar a celor de lux. In concluzie, adevaratul boom al tranzactiilor imobiliare va avea loc peste unul sau doi ani, cand va aparea oferta de locuinte accesibile noi.
Tocmai de aceea, proiectele imobiliare in care doresc sa se implice fondurile aflate sub egida Certinvest sunt blocuri de apartamente accesibile, nu de lux. Pentru a realiza acest lucru, Certinvest si-a ales cu grija colaboratorii: Euroest, agentia imobiliara; SDK Management, dezvoltatorul de proiecte; 3T Birou de arhitectura; B2 International Consultants, managerul de proiecte; BRD Societe Generale, banca depozitara si evaluatori. Eugen Voicu, presedintele Certinvest, estimeaza ca, in primii doi ani, randamentele vor fi de minimum 20%, posibilitatile fiind de extindere pana la 40%, cu atat mai mult cu cat, in patru-cinci ani, nu se asteapta nici o corectie a preturilor la imobile, iar tendinta de crestere va continua, chiar daca intr-un ritm mai moderat.
“Estimarile legate de cresterea unitatilor de fond le-am facut bazandu-ne pe faptul ca, mai devreme de patru ani, nu vom avea o corectie a preturilor la imobile.”
Eugen Voicu,
presedintele Certinvest
“In perioada 1998 – 2003, activele administrate de fondurile imobiliare din tarile europene au crescut de la 2,95 miliarde de euro la 13,49 miliarde de euro.”
Ioan Bejan,
presedintele societatii de servicii financiare Elite
Caracteristicile fondului imobiliar
• valoarea unei unitati de fond – 1.000 de euro
• valoarea minima de intrare in fond – 10.000 de euro
• numar total de investitori acceptati – 499 (aproximativ 30 de bancheri si investitori de pe piata de capital si-au anuntat interesul pentru aceste unitati)
• Randament estimat pentru primii doi ani – minimum 20%
• Posibilitatea de transfer a unitatilor de fond, membrii fondului au drept de preemtiune
• Plata rascumpararilor se poate face de doua ori pe an, intre 1-15 iunie si 1-15 decembrie
• Comision de subscriere – intre 0 si 25% din valoarea la zi a unitatii de fond (valoarea unitatilor de
fond se calculeaza o data pe saptamana)
• Comision de rascumparare – 35% in primul an, 25% in al doilea an si 5% in anii urmatori
• Durata de existenta este de 7 ani, cu posibilitatea reinnoirii.
