După cel puţin cinci ani de El Dorado imobiliar în Europa, Comisia Europeană şi-a dat seama că nu există reguli comune la nivel european.
Un raport realizat de un grup de experţi angajaţi de Comisia Europeană a numărat 510 fonduri de investiţii imobiare care activează în Europa. Acestea au plasamente de peste 330 de miliarde de euro. Fondurile imobiliare, spre deosebire de cele de acţiuni sau obligaţiuni, nu sunt reglementate la nivel european. Şi, după cum reiese din studiul experţilor, nici măcar la nivel naţional.
În peste jumătate din statele membre UE, inclusiv România, nu există un cadru legal pentru funcţionarea acestora. Reglementările autohtone privind organismele de plasament colectiv limitează tipurile de investiţii pe care le pot face fondurile deschise la cele în acţiuni, obligaţiuni şi instrumente monetare. Imobiliarele nu se află pe listă.
Restricţiile impuse fondurilor de investiţii au rolul de a proteja investitorii „mulţi şi mici“, adică persoanele fizice. Experienţa FNI este un bun exemplu de „cel mai rău scenariu“ pentru ce se poate întâmpla în absenţa reglementărilor şi a supravegherii. Însă, interzicerea activităţii unor fonduri deschise de investiţii cu plasamente mai greu de urmărit, cum sunt cele imobiliare, nu este o soluţie.
Activitatea fondurilor deschise imobiliare este permisă şi reglementată în 12 state europene. Cea mai mare experienţă în domeniu o are Elveţia, unde primul fond a apărut în 1938. Urmează Germania, care a ridicat restricţiile pe această piaţă din 1959. Însă, în majoritatea cazurilor, cadrul legal pentru fondurile de investiţii imobiliare a apărut recent, după 2000. Ceilalţi membri UE unde există reglementări privind plasamentele imobiliare sunt Austria, Cehia, Finlanda, Franţa, Irlanda, Luxemburg, Marea Britanie, Portugalia, Slovacia, Spania şi Ungaria.
Probleme de lichiditate şi de evaluare
Experţii recomandă o directivă „dedicată“ fondurilor imobiliare, în locul modificării directivei privind fondurile de investiţii, deoarece între plasamentele în acţiuni şi cele în imobiliare există mai multe diferenţe.
Prima problemă identificată este cea a lichidităţii reduse a activelor imobiliare. Ceea ce înseamnă că există riscul ca, în cazul în care mai mulţi deponenţi vor să-şi răscumpere unităţile de fond, cererile acestora să nu poată fi onorate. Modelele furnizate de statele în care există deja legislaţie în domeniu furnizează şi soluţia: impunerea unor rate de lichiditate între 10% şi 20% din activul fondului şi limitarea numărului de răscumpărări pe care le poate face un deponent în curs de un an de zile.
O a doua problemă este cea a evaluării proprietăţilor. Dacă în cazul acţiunilor preţul este dat de cotaţiile de pe bursă, în cazul fondurilor imobiliare, reglementările impun reevaluări periodice, cel mai frecvent anuale. Randamentele mari din ultimii ani oferite de investiţiile imobiliare au stârnit interesul persoanelor fizice. Însă, dacă şi Europa se va confrunta cu o recesiune pe piaţa imobiliară, cum se întâmplă în SUA, problema evaluării fondurilor va fi cu adevărat delicată.
Inventar
510 fonduri de investiţii imobiliare funcţionează în Uniunea Europeană, potrivit experţilor angajaţi de Comisia Europeană. În 1995, funcţionau doar 86 de astfel de entităţi.
Dictionar
Fond deschis de investitii imobiliare
Funcţionează ca un fond deschis de investiţii în acţiuni, capitalul acestuia putând să crească sau să scadă oricând, prin achiziţia sau răscumpărarea de către clienţi a unor unităţi de fond. În România, nu există deocamdată cadru legal pentru înfiinţarea unor astfel de fonduri de investiţii.
Fond inchis de investitii imobiliare
Funcţionează ca o societate comercială în momentul în care îşi „adună“ acţionarii sau asociaţii. Capitalul este cel constituit din start şi este plasat în diferite investiţii imobiliare. Ieşirea asociaţilor din fond este mai dificilă. Şi în România funcţionează astfel de fonduri, acţionarii fiind fie oameni de afaceri români, fie investitori instituţionali din străinătate.
Probleme comune
REGULI Doar în 12 state din cele 27 membre UE există reglementări în domeniul fondurilor de investiţii imobiliare deschise. România nu se află printre acestea. În plus, criza ipotecarelor din SUA a schimbat perspectiva asupra pieţei imobiliare, care a atras investitorii prin evoluţia pozitivă din ultimii ani. Reglementările vizează tipurile de plasamente pe care le pot face fondurile, modul de evaluare a imobilelor şi modul în care pot fi rambursate unităţile de fond.
FISCALITATE Experţii recomandă introducerea unui sistem comun de taxare la nivelul UE în domeniul fondurilor imobiliare. Explicaţia: în statele membre există diferenţe foarte mari între modul în care sunt taxate câştigurile din operaţiuni imobiliare şi cele din fondurile de investiţii deschise pe acţiuni sau obligaţiuni. În plus, costurile de autorizare pot fi foarte mari, experţii europeni dând exemplul unui fond care a plătit 150.000 de euro pentru serviciile de consultanţă juridică pentru a putea funcţiona în alt stat membru.
LIBERĂ CIRCULAŢIE Un raport realizat pentru Comisia Europeană concluzionează că principiile de liberă circulaţie a serviciilor nu se aplică în cazul fondurilor deschise imobiliare şi recomandă elaborarea unui act normativ care să încurajeze accesul investitorilor individuali la fonduri din alte state membre. Din 1985, de când a apărut directiva privind fondurile deschise de investiţii în titluri cotate, piaţa a crescut până la 6.000 de miliarde de euro, dintre care peste 50% sunt plasamente transfrontaliere.
Capital – Editia nr.12, data 26 martie 2008
