În fiecare an, piaţa rezidenţială bucureşteană sporeşte cu circa 10.000 de locuinţe noi. Un procent extrem de mic dintre acestea, adică în jur de 2%, aparţin segmentului de lux. Totuşi, valoarea acestei nişte depăşeşte 10% din vânzările anuale de apartamente din Bucureşti.
Anul acesta este aşteptată livrarea a peste 14.000 de locuinţe noi pe piaţa rezidenţială din Bucureşti şi împrejurimi, un punct maxim înregistrat în istoria modernă a acestui sector economic, conform unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Coldwell Banker. Aproximativ 51,5% din ofertă se adresează segmentului denumit mass market, caracterizat de preţuri mici. Locuinţele destinate clasei medii a populaţiei reprezintă 46,3% din totalul prognozat, conform calculelor Coldwell Banker, iar restul de 2,2% se referă la piaţa de locuinţe de lux.
Un calcul simplist arată că, la un preţ mediu de 70.000 de euro pe apartament, valoarea stocului anual de locuinţe noi puse pe piaţa Capitalei poate fi estimată la aproape un miliard de euro. Interesant este că cele 200-300 de apartamente de lux, câte se vând anual, depăşesc 100 mil. euro, echivalentul unei ponderi de 10% din valoarea pieţei rezidenţiale. În ciuda unui volum anual mic, preţurile locuinţelor de lux au crescut cu o rată anuală de 5-6% în ultimii cinci ani, potrivit vânzătorilor de astfel de imobile. Preţul mediu pe metru pătrat construit variază acum între 2.000 şi 2.800 de euro.
Tot în zona premium a pieţei rezidenţiale intră şi proprietăţile istorice. Liderul acestui segment, casa de licitaţii Artmark Historical Estate, vizează anul acesta o creştere cu 30% a valorii proprietăţilor deţinute în portofoliu, până la nivelul de 125 mil. euro.
Dezvoltatorul imobiliar One United Properties, fondat de antreprenorii Victor Căpitanu şi Andrei Diaconescu, este cel care domină nişa apartamentelor de lux. În ultimii doi ani, compania a vândut câte 150 apartamente de lux pe an. Numai în 2017 a încasat din astfel de vânzări circa 50 mil. euro, iar cele mai scumpe trei apartamente vândute în prima jumătate a acestui an pe piaţa bucureşteană sunt amplasate în trei proiecte ale firmei.
Preţuri de penthouse
Cele mai scumpe trei apartamente vândute în primul semestru din 2018 sunt penthouse-uri amplasate în proiectele One Herăstrău Park, One Herăstrău Plaza şi One Charles de Gaulle. Valoarea lor cumulată depăşeşte 6,2 mil. euro.
Cea mai scumpă proprietate vândută în acest an este un penthouse amplasat în One Herăstrău Park. Detaliile despre acest apartament sunt reduse, deoarece vânzătorul a semnat un acord de confidenţialitate, însă beneficiază de o privelişte unică şi a fost cumpărat cu 2,7 mil. euro.
Locul doi este ocupat tot de un apartament la ultimul etaj al noului proiect exclusivist One Charles de Gaulle, amplasat exact în intersecţia Charles de Gaulle. Locuinţa este desfăşurată pe două etaje şi are o suprafaţă de 287 de metri pătraţi construiţi, la care se adaugă o terasă de 50 de metri pătraţi utili ce deserveşte livingul de 70 de metri pătraţi şi alte două terase configurate pentru zona de dormit, cu o suprafaţă de 42 de metri pătraţi, respectiv 14 metri pătraţi. Apartamentul are în total patru dormitoare şi a fost cumpărat la preţul de 2,2 mil. euro. Proiectul se află în ultima etapă de construcţie, urmând a fi predat cumpărătorilor în decurs de o lună şi mai sunt doar cinci apartamente la vânzare.
Următoarea locuinţă în top este un penthouse amplasat în proiectul One Herăstrău Plaza. Apartamentul are o suprafaţă de 294 de metri pătraţi construiţi, desfăşurată pe un singur etaj şi o vedere panoramică asupra parcului Herăstrău. Această proprietate a fost vândută cu un preţ de 1,36 mil. euro.
Cele trei proiecte de lux finalizate de One United Properties în ultimii trei ani însumează o suprafaţă construită de 68.000 de metri pătraţi, împărţită la circa 300 de apartamente. Dintre acestea doar cinci unităţi mai sunt disponibile la vânzare. Volumul de încasări generat de aceste proiecte a fost de circa 90 mil. euro, plus TVA, potrivit reprezentanţilor companiei.
Cine cumpără
Profilul cumpărătorului de apartamente de lux descrie angajatul unei multinaţionale, cu salariu mare şi o poziţie în top management, sau antreprenorul care are propria afacere. Sunt cazuri în care cumpărătorii sunt tineri, la început de carieră sau la studii, ai căror părinţi le oferă privilegiul unei locuinţe într-o zonă exclusivistă a Capitalei.
„Nu ştiu câţi bani câştigă într-un an, dar ştiu că vine la noi şi îşi permite să cumpere în cinci tranşe eşalonate, fără să apeleze la un credit, cel puţin un apartamente cu două camere care poate costa şi 150.000 de euro, plus TVA“, explică Beatrice Dumitraşcu, vicepreşedinte residential sales în cadrul One United Properties.
Cumpărătorii care contractează credite se asigură că partea de împrumut este mică şi apelează la bancă nu pentru că nu au suficienţi bani, ci pentru a nu îşi bloca numerarul. Cei care cumpără apartamente din faza de construcţie optează, de regulă, pentru plata în tranşe eşalonate până la predarea locuinţei de către dezvoltator.
Există şi categoria investitorilor, care preferă să cumpere un apartament şi să îl închirieze, ca o alternativă la depozitul bancar.
„Chiriile pe zona de lux variază mult. Dacă o garsonieră poate fi închiriată cu 900 de euro/lună, poţi ajunge să plăteşti 7.500 de euro/lună pentru un penthouse“, adaugă Beatrice Dumitraşcu.
Închiriază, în special, străinii care muncesc în România, dar şi români care locuiesc în provincie şi vin periodic în Bucureşti.
Luxul rezistă
Apetitul de consum al românilor s-a reflectat şi în evoluţia preţului locuinţelor. Creşterea medie anuală a acestora a fost 4,1% în 2017, în timp ce pentru Bucureşti majorarea medie anuală a preţului s-a situat la 6,3%, conform datelor Băncii Naţionale a României (BNR). Anul trecut, Comitetul European de Risc Sistemic a avertizat opt ţări privind riscurile de pe piaţa imobiliară, pentru că au depăşit mai mulţi ani la rând ritmul mediu de creştere al preţurilor din Europa, care este de 6%. „Noi am fost aproape de 6%, în ultimii doi ani. Nu am trecut pragul de semnal, dar nu suntem foarte departe de el“, a declarat Liviu Voinea, viceguvernatorul BNR.
Scumpirile au continuat şi anul acesta, când preţul mediu cerut de proprietarii de apartamente vechi a depăşit pragul de 1.000 de euro/mp în şapte oraşe mari din ţară, conform site-ului de anunţuri imobiliare.ro. În primul trimestru, preţul locuinţelor din România s-a majorat cu 6,6%, faţă de perioada similară din 2017, avansul fiind peste media Uniunii Europene de 4,7%, conform Eurostat.
Reprezentanta One United Properties constată că volumul locuinţelor de lux în construcţie este într-o creştere evidentă şi este încrezătoare că preţurile vor mai ajunge la nivelul practicat în 2007-2008, cu condiţia unei evoluţii organice a pieţei.
„De anul trecut, multă lume a început să vorbească despre faptul că piaţa rezidenţială se apropie cu paşi repezi de o nouă criză. Eu cred, în schimb, că mai este loc de creştere, iar dacă se întâmplă ceva, va fi o corecţie a preţurilor, nicidecum o prăbuşire a pieţei. Nu există locuinţe suficiente să satisfacă cererea, mai ales pe segmentul de lux, pentru că aici nu s-a construit foarte mult“, concluzionează Beatrice Dumitraşcu.
TOP
Locul 1. Penthouse în proiectul One Herăstrău Park. Apartamentul de lux beneficiază de o privelişte unică. S-a vândut cu 2,7 mil. euro
Locul 2. Penthouse în complexul One Charles de Gaulle din centrul oraşului, pe două etaje, cu living, bucătărie, patru dormitoare şi trei terase. S-a vândut cu 2,2 mil. euro
Locul 3. Penthouse în One Herăstrău Plaza, cu o suprafaţă de 294 de metri pătraţi construiţi şi o vedere panoramică asupra parcului. S-a vândut cu 1,36 mil. euro