Băncile vor începe să cureţe „creditele stricate“ în momentul în care vor reuşi să realizeze un echilibru între acestea şi creditele acordate pentru proiecte performante, însă acest balans nu va fi realizat în acest an, arată într-un interviu acordat în exclusivitate pentru capital.ro Francisc Peli, managing partner al casei de avocatură Peli Filip, unul dintre cei mai activi avocaţi pe segmentul de real-estate. Potrivit acestuia, nu vom mai vedea curând tranzacţii imobiliare care să depăşească valoarea de 15 mil. euro.
Singura variantă aflată la îndemâna băncilor, când vine vorba de executarea portofoliului de credite ipotecare neperformante, este vânzarea activelor, motiv pentru care ele încearcă să amâne această acţiune până când vor apărea cumpărători dispuşi să investească în aceste proiecte aflate în blocaj financiar, susţine Peli.
„Nu există decât variata scoaterii la vânzare a activelor executate de bănci. Ceea ce încearcă băncile să facă în acest moment cu aceste credite neperformante, este să le împingă în timp şi să le ordoneze în termeni de executare în concordanţă cu ceea ce piaţa cere. Totul se rezumă la ce proiecte sunt potrivite şi când trebuie scoase la licitaţie“, a declarat Francisc Peli.
Potrivit acestuia, unele proiecte în curs, intrate în insolvenţă ca măsură protectivă, au şanse să scape de faliment, în măsura în care există simţ economic corect.
Vremea oportuniştilor
Piaţa investiţiilor imobiliare traversează o perioadă în care dezvoltatorii încep să analizeze ofertele ce le-au fost puse pe masă în decurs de doi ani. Potrivit lui Peli, în acest moment se prefigurează nişte tranzacţii de tip „sale and lease back“, în care proprietarul îşi vinde imobilul şi îl închiriază ulterior. Acest tip de tranzacţii va implica sume cuprinse între 30 şi 100 mil. euro, însă vor fi nişte excepţii pe piaţă.
„Nu o să mai vedem tranzacţii noi peste 15 mil. euro. Ele se vor încadra între 2 şi 15 mil. euro. Spre deosebire de anul trecut, când oamenii nu realizau care este preţul corect, acum când au o serie de oferte pe masă, încep să îşi dea seama. Este o piaţă de oportunităţi. Vorbim de aceeaşi jucători, care ştiu piaţa din 2000. Oportunitatea acuma nu mai înseamnă achiziţia unui teren de 70 mil. euro“, explică Peli.
El mai spune că semnalele pe care le primeşte din piaţă îi indică faptul că viitoarele tranzacţii se vor face cu proiecte noi, respectiv construcţii care încep de la nivelul terenului şi care merg spre o nouă dezvoltare, dar la altă structură de costuri decât în trecut.
„Sunt pe piaţă proiecte de peste 100 mil. euro“
În perioada în care făcea parte din echipa Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP), Francisc Peli (foto) a asistat Globe Trade Centre în vânzarea clădirii de birouri America House din Piaţa Victoriei pentru suma de 120 mil. euro, una dintre cele mai mediatizate tranzacţii ale momentului.
Avocatul se mai aşteaptă la tranzacţii de această mărime, însă nu la un randament investiţional (yield) de 5,5%.
„Sunt proiecte pe piaţă care depăşesc 100 mil. euro la ora aceasta, dar depinde la ce yield te uiţi. Trebuie mai întâi ca fondurile mari să îşi regăsească apetitul de a reveni aici, ceea ce nu cred că se va întâmpla în viitorul apropiat. America House a fost posibilă pentru că cele mai mari fonduri s-au uitat la ea în acelaşi timp. Dacă vine unul nu este de ajuns“, a subliniat Peli.
Proprietari de mall-uri, iluzionaţi de gură-cască
Problemele pe care le traversează proprietarii de centre comerciale îi face să realizeze adevărata valoare a imobilelor pe care le au în portofoliu, motiv pentru care segmentul comercial va vedea primele semne de revenire la nivelul tranzacţiilor imobiliare.
„Segmentul de retail s-a adaptat cel mai rapid la noile preţuri. Retailul este în cădere liberă din punct de vedere imobiliar. Majoritatea clienţilor noştri au probleme serioase în a-şi menţine chiriaşii, dar asta îi face să îşi dea foarte bine seama care este preţul actual al proiectului. Primul pas în întâlnirea cererii cu oferta este să ai un vânzător înfipt în realitate“, menţionează avocatul Peli Filip.
El consideră că, în acest moment, marii proprietari de mall-uri sunt iluzionaţi de mulţimile care se calcă în picioare la deschiderea magazinelor, însă vor realiza că există o problemă de fond, abia după ce aceasta va trece prin „ograda şi buzunarul chiriaşilor“.
„Sunt anumite proiecte care în mod obiectiv fac sens, dar nu înseamă că puterea actuală de cumpărare poate face un proiect fezabil pe o perioadă mai mare de un an. Poate exista pe termen scurt o absorbţie artificială a acestor proiecte, dar nu cred că locul în care se află piaţa de retail, în mod adevărat, justifică asemenea suprafeţe. Dacă te uiţi în unele mall-uri, un sfert din spaţii sunt cu cortinele trase“, a conchis Peli.
Firma Peli Filip, înfiinţată la începutul lunii august a anului 2008, în urma plecării unui grup important de avocaţi de la NNDKP, cea mai mare firma de pe piaţă, numără în prezent 31 de avocaţi şi este în proces de recrutare a circa patru stagiari.
Cei cinci parteneri ai casei de avocatură sunt Francisc Peli, Cristina Filip, Carmen Peli, Ioan Dumitraşcu, plecaţi de la NNDKP, şi Alexandru Bârsan, care a lucrat la Linklaters.
