Proiectul celei mai recente şi controversate norme BNR conduce la o reducere cu peste 60% a sumelor împrumutate de populaţie. Cu sau fără limitarea gradului de îndatorare pe familie, creditul imobiliar devine utopie.
Rău cu rău, dar mai rău fără rău! Dacă bancherii s-au speriat de stabilirea gradului de îndatorare la maximum 40% din veniturile nete ale clienţilor persoane fizice, după ce vor aplica aşa-numitul „stress test“ pe fiecare client, vor constata că suma pe care acesta o poate accesa este mai mică decåt cea pe care o putea lua la nivelul anului 2007, înainte de relaxarea condiţiilor de creditare. Mai exact, dacă pe normele vechi o familie de două persoane cu venituri de 2.500 de lei putea obţine un credit de 36.600 de euro, cu grad de îndatorare de 40%, după ce vor intra în vigoare noile reglementări BNR, suma scade la 31.500 de euro. Ca să nu mai vorbim de faptul că, aplicånd condiţiile din normele de creditare relaxate, cu îndatorare de 65%, încă valabile în prezent, suma pe care o poate accesa aceeaşi familie este de 68.000 de euro.
Ce propune banca centrală
Proiectul noului regulament de creditare al BNR stabileşte că băncile trebuie să îşi întocmească noi norme proprii. Astfel, instituţiile de credit vor calcula gradul de îndatorare la împrumuturile acordate populaţiei pe baza unor venituri cu cel mult 20% peste cele declarate la Fisc, în anul anterior, şi nu doar în funcţie de adeverinţa de salariu sau alte documente, ca în prezent. De asemenea, băncile vor fi obligate să realizeze, pentru fiecare potenţial client, analize de tip „stress test“ pentru evaluarea capacităţii de rambursare a creditului în condiţii nefavorabile, pe baza informaţiilor disponibile aferente unei perioade de minimum 18 luni anterioare datei evaluării, utilizånd cea mai ridicată rată a dobånzii, după caz, nivelul cel mai ridicat al deprecierii cursului de schimb al monedei naţionale, inclusiv în cazul creditelor indexate (creditele legate de evoluţia unui indice de referinţă), şi cel mai ridicat nivel al sumei comisioanelor aplicabile practicat de împrumutător în respectiva perioadă. Pånă la îndeplinirea condiţiilor prevăzute, în cazul împrumutătorilor care la data intrării în vigoare a prezentului regulament desfăşoară activitatea de creditare a persoanelor fizice în baza normelor interne de creditare, nivelul maxim al gradului de îndatorare este limitat la 40%. Protestele bancherilor au venit imediat ce a apărut proiectul noii reglementări.
Efecte negative în lanţ
Dacă noul regulament va intra în vigoare în forma propusă de BNR, în 45 de zile după publicarea sa în Monitorul Oficial, principalele efecte se vor vedea în limitarea drastică a creditării (care oricum încetinise) şi în scăderea gradului de îndatorare al populaţiei. După cum spun reprezentanţii băncilor, gradul de îndatorare pe retail a ajuns la 40%-50%. În condiţiile în care, în SUA, criza creditelor ipotecare a izbucnit la un grad de îndatorare al populaţiei de sub 40%, teama BNR faţă de proliferarea creditelor este de înţeles.
În afara scăderii drastice a sumelor pe care le vor putea accesa persoanele fizice, un efect secundar ar putea fi scăderea preţurilor de pe piaţa imobiliară, chiar peste nivelul prognozat. În plus, ar putea apărea şi o serie de probleme pentru băncile care au finanţat mari dezvoltatori imobiliari şi au transferat riscurile pe clientul final (precontractele de vånzare-cumpărare al viitoarelor locuinţe). Persoanele care au contractat deja un apartament mizånd pe obţinerea unui credit ipotecar s-ar putea trezi că nu se mai califică pentru suma care le-ar permite să cumpere locuinţa. Cåteva bănci din sistem au o expunere destul de mare pe astfel de proiecte imobiliare. În cazul în care apartamentele nu-şi vor găsi locatari, băncile vor trebui să våndă sub preţul pieţei, fapt care le va afecta destul de puternic veniturile. Totuşi, nici în cel mai pesimist scenariu nu se poate vorbi de posibilitatea apariţiei unui risc sistemic sau de falimente bancare, în condiţiile în care în Romånia se livrează, anual, doar circa 10.000 de locuinţe noi.
Scenarii pesimiste
Băncile vor fi obligate să facă o simulare a scadenţarului de credit, luånd în calcul cea mai mare dobåndă pe care au avut-o în ultimele 18 luni şi cel mai înalt nivel de curs, simulare de care vor ţine seama la aprobarea sumei finale a împrumutului.
«Anual se vånd circa 10.000 de locuinţe noi. Un procentaj mic, care nu va genera risc sistemic.»
Răzvan Munteanu, vicepreşedinte Raiffeisen Bank
40% Va fi gradul maxim de îndatorare pentru perioada în care băncile îşi vor pune la punct normele interne proprii şi vor aştepta aprobarea Consiliului de supraveghere al BNR, între 6 şi 12 luni
Adio, credite!
Pentru creditul acordat pe bază de „stress test“ a fost aplicat un grad de îndatorare de 65% pentru o familie de două persoane, cu venituri de 2.500 de lei. A fost luată în calcul cea mai mare dobåndă din ultimele 18 luni: nevoi personale lei – 16,5%, euro – 11,1%, ipotecar lei – 14%, euro – 9% şi cel mai ridicat nivel de curs din ultimele 18 luni – 3,7695 lei pentru un euro.
Tip credit Credit relaxat (norme proprii) Credit grad îndatorare 40% Credit cu stress test
Nevoi personale 25.000 euro 18.690 euro 10.000 euro
Imobiliar 68.000 euro 36.600euro 31.500 euro
Nevoi personale 57.550 lei 35.415 lei 35.000 lei
Imobiliar 155.377 lei 95.617 lei 77.700 lei
Sursa: Kiwi Finance
