Locuinţele reprezintă o componentă importantă a oricărei economii şi adesea un indicator al bunăstării societăţii. În SUA, piaţa rezidenţială se deteriorează de la criza subprime încoace, iar schimbările deja nu mai sunt ciclice, ci structurale, spune Ramsay Su pe blogul Active-Man, preluat de Zero Hedge. Mult timp lucrător în sectorul de real estate, acesta spune că însăşi fundaţia pieţei imobiliare a fost distrusă, ceea ce este îngrijorător.

Vrem să ne întoarcem la etapa de balon speculativ?

În urmă cu zece ani finanţarea ipotecară era deschisă pentru toată lumea. Nu existau reguli de ghidare pentru precontracte, datoria nu avea limită când era raportată la venituri, nu existau verificări, documentaţii şi calificări ale băncilor. Vânzările de case şi construcţiile erau pe maxime istorice, în totală neconcordanţă cu cererea. Este acea piaţă una de dorit? Ar trebui ca o întoarcere la acele repere să fie considerată o redresare? Desigur că nu, însă tocmai pentru aceasta sunt depuse toate eforturile politicienilor.

Ce înseamnă "revenire" imobiliară?

Imobilul reprezintă un adăpost, o utilitate. Odinioară bogaţii şi cei puternici locuiau în castele, palate şi vile, în timp ce ţăranii aveau doar un acoperiş deasupra capului. Abia în lumea modernă adăpostul a fost proclamat de Naţiunile Unite ca fiind un drept al omului. Dreptul la proprietate, iarăşi, cel puţin în principiu, este garantat de guverne. În aceste condiţii, cum măsurăm sănătatea industriei de real estate?

Pentru o economie de piaţă de tip capitalist, în care dreptul la fericire este protejat, ar fi o modalitate de a defini ceea ce ar însemna o piaţă imobiliară sănătoasă: orice om ar trebui să-şi permită un adăpost minim standard, un acoperiş sub care să aibă utilităţile de bază (apă, canalizare, electricitate, conexiune de internet), iar la acest nivel de intrare costurile nu ar trebui să depşească un anumit procent din veniturile gospodăriei.  Sub acest aspect, sănătatea pieţei imobiliare ar trebui măsurată în funcţie de acest de reper de intrare în piaţă şi nu prin preţul penthouse-urilor de milioane de dolari din Manhattan.

Piaţa imobiliară merge căre ruină

Folosind această definiţie, piaţa rezidenţială americană este în decădere şi nu în revenire. Preţurile ar trebui să coboare şi nicidecum nu să urce. Costurile de adăpostire la nivelul de bază, ca procent din veniturile familiei, s-au majorat. Apare aşadar întrebarea dacă ar trebui să ne străduim pentru vânzări încă şi mai mari pe actualele niveluri de preţ sau dacă nu la sănătatea pieţei mai degrabă ar contribui o scădere a preţurilor astfel încât acestea să nu fie disproporţionate cu veniturile oamenilor.

Creşterile de preţuri care nu corespund unor creşteri ale veniturilor nu sunt un semn pozitiv. Acelaşi adevăr se menţine şi pentru piaţa închirierii. Inegalitatea veniturilor se manifestă şi în rezidenţial, iar Su identifică anumite elemente care împiedică însănătoşirea pieţei imobiliare în sensul definit de el.

Cele trei forţe care împiedică revenirea pieţei imobiliare

1. Banca centrală. "De fiecare dacă când mă uit la sectorul locuinţelor, Rezerva Federală îmi sare în ochi drept o mare forţă de distrugere", spune Su. El aminteşte că înainte o casă valora venitul mediu pe trei ani, iar de când banca centrală a SUA manipulează ratele de dobândă acestea au urcat la un nivel de cinci ori câştigurile anuale.

Poate că Fed numeşte asta "revenire", dar nu acelaşi lucru înseamnă şi pentru oamenii care plătesc preţuri mai mari pentru aceeaşi casă, asumându-şi datorii încă şi mai mari. De ce ar fi nevoie de o astfel de politică a manipulării ratelor de dobândă în jos astfel încâ oamenii să-şi asume povara unor împrumuturi tot mai mari pentru una şi aceeaşi unitate locativă?, se întreabă Su.

2. Agenţiile de subvenţionare a creditului ipotecar. Freddie Mac şi Fannie Mae sunt în al şaptelea an de administrare specială a Trezoreriei. Ele pretind că sunt bune, însă de fapt, aceste agenţii promovează cumpărarea locuinţelor prin asumarea unor niveluri nesustenabile de credit. 95% dintre finanţări şi 50% din stocul datoriei îi prind pe cumpărători în capcana datoriilor raportate la venituri. Deşi şi acum există politici de stimulare de achiziţii de locuinţe cu dobânzi subvenţionate, americanii nu mai sunt la fel de proşti ca acum zece ani şi nu se mai reped înapoi în mijlocul focului.

3. Supra-reglementarea. Factorii de decizie au trecut de la nicio reglementare direct la supra-reglementare. Aceste intervenţii au înfrânat industria de real estate în a deveni inovativă în sensul creării unor produse care să corespundă unor cerinţe ale pieţei. Reglementatorii s-au extins în toate zonele sectorului de real estate, de la legile privind închirierea, până la permisele de şedere, taxele pe proprietate, comisioane, etc. Multe dintre acestea sunt necesare, însă administraţia ineficientă şi obstacolele birocratice adaugă la costurile directe sau indirecte ale pieţei rezidenţiale.