Chiar dacă segmentul de birouri al pieţei imobiliare a fost primul care a dat semne de revenire din criză, cu marile corporaţii dispuse să încheie din nou precontracte de închiriere, proprietarii celor trei imobile nu au speranţe să profite de pe urma acestei situaţii. Cathedral Plaza, Tower Center International şi Millennium Business Center, care se încadrează în categoria imobilelor de clasa A, beneficiază de amplasamente pe care mulţi dezvoltatori de birouri sunt invidioşi, însă problemele cu care se confruntă proprietarii acestora le face complet neutilizabile. Este şi motivul pentru care dezvoltatorii lor sunt într-o cursă contra cronometru pentru a le valorifica.
Clădirea cu cea mai controversată istorie este de departe Cathedral Plaza, amplasată lângă Biserica Sfântul Iosif. În ultimii zece ani, imobilul a făcut obiectul a zeci de procese în justiţie, iar acum cauza a fost mutată peste hotare. În această perioadă, imobilul, care trebuia livrat pe piaţă în 2007, este la stadiul de finisaje interioare, iar proprietarii au început negocierile de vânzare.
„Am ajuns la circa 28 mil. euro pierdere în cazul Cathedral Plaza. Aceasta este o sumă de daune pe care noi am consolidat-o şi împreună cu cele circa opt milioane euro pe care le-am plătit «cash» din buzunar, în plus. Au fost costuri suplimentare cu antreprenorul. Ca să opreşti construcţia, să o reporneşti, iar să o opreşti şi tot aşa. Am avut costuri de prezervare a construcţiei timp de doi ani, cât au fost blocate lucrările. Am cheltuit circa 700.000 de euro numai ca să ţinem clădirea în deplină siguranţă. Plus diferenţa dintre posibilitatea de a o închiria la 24-25 euro/mp, în timp ce acum chiriile sunt la 18 euro/mp“, explică Daiana Voicu, managing partner al Willbrook International, companie în portofoliul căreia se regăseşte acest imobil.
Presiunile făcute de reprezentanţii Arhiepiscopiei Romano-Catolice din Bucureşti cu privire al demolarea Cathedral Plaza l-au adus în România şi pe cel mai bogat israelian, Eyal Ofer, omul care se află în spatele dezvoltatorului. Acesta a anunţat că proiectul a fost deja promis spre vânzare unui fond de investiţii din Marea Britanie pentru suma de 70 mil. euro, însă niciun investitor nu vrea să se atingă de clădire până nu se rezolvă problemele juridice.
Cu executorii la poartă
Într-o situaţie similară, dar mai puţin mediatizată, este şi imobilul Tower Center International, dezvoltat de grupul Avrig 35. Proprietarul celui mai înalt imobil din Bucureşti s-a judecat în ultimii trei ani cu Alpha Bank în privinţa drepturilor de proprietate. Turnul de 22 de etaje a pierdut în această perioadă, prin neîncasarea chiriilor, circa 10,2 mil. euro. Fondatorul companiei, omul de afaceri Alexander Hergan, regretă că a pierdut oportunitatea de a vinde proiectul la timpul potrivit. Acum grupul, de la cârma căruia s-a retras, se confruntă cu o serie de probleme financiare, iar lista cererilor de insolvenţă venite din partea partenerilor de afaceri se măreşte lunar. Printre creditorii care au ajuns la tribunal pentru a-şi recupera datoriile de la Avrig 35 se numără Unicredit şi PricewaterhouseCoopers România. În ultimii ani, investitorul a reuşit să vândă o parte însemnată din activele dezvoltate. Cel mai recent exemplu este vânzarea galeriei comerciale a proiectului Iris din Piteşti şi a unui teren către fondul sud-african de investiţii New Europe Property Investments (NEPI).
„Tower Center va intra pe lista imobilelor tranzacţionate cât de curând. Există mai multe interese acolo şi, în următoarele şase luni, am putea asista la o vânzare. Ei lucrează de ceva timp la rezolvarea diferendelor cu Alpha Bank. Pot spune cu certitudine că proprietarii acestor clădiri nu şi-au imaginat, când au început construcţia, că vor ajunge în această situaţie“, a declarat Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
Amplasamentul turnului de 100 de metri înălţime îl plasează pe lista celor mai valoroase imobile de birouri din ţară. Dacă la sfârşitul anului trecut NEPI a fost actorul celei mai mari tranzacţii imobiliare din criză, prin achiziţia centrului de afaceri Floreasca Business Park pentru circa 100 mil. euro, până la finalul acestui an am putea asista la un nou record, prin tranzacţionarea Tower Center International.
Mistuiţi de flăcările crizei
Incendiul care a distrus, în iunie 2009, clădirea Millennium Business Center de lângă Biserica Armenească a provocat fondului de investiţii DEGI daune estimate la 15-20 mil. euro şi pierderi de 6,2 mil. euro, în ultimii doi ani de nefuncţionare.
Imobilul a fost cumpărat, în vârful bulei imobiliare, la pachet cu clădirile de biouri Construdava şi PGV Tower (sediul Bancpost), pentru 110,5 mil. euro de la fondul Charlemagne. DEGI mai deţine pe piaţa românească şi mallul Iris Shopping Center din Titan, cumpărat în 2008 de la Avrig 35 pentru 147 mil. euro. Practic, fondul controlat de scoţienii de la Aberdeen Asset Management a ales cel mai prost moment pentru cumpărături, iar acum a ajuns în situaţia de a nu ști cum să mai scape de aceste imobile.
„Când au inaugurat clădirea PGV, cei de la DEGI au anunţat că nu sunt interesaţi să vândă Millennium, asta şi pentru că a fost achiziţionată la un preţ foarte mare. Între timp, s-ar putea ca strategia lor să se fi schimbat“, spune Andrei Diaconescu.
Cert este că Aberdeen intenţionează să dizolve fondul DEGI Global ­Business până în iunie 2014. Fondul, lansat în noiembrie 2005, are în portofoliu 11 proprietăţi evaluate la 254 mil. euro în Europa şi America de Nord şi a fost dedicat investitorilor instituţionali (companii susţinute de bănci, fonduri de pensii sau companii de asigurări). În ciuda faptului că în primii patru ani a avut un randament de 5%, investitorii s-au panicat la sfârşitul lui 2009, după ce au realizat că fondul era supraexpus pe pieţele lovite de criză din estul Europei.
„Proprietăţile companiei din Croaţia şi România, ţări care în trecut au prosperat, suferă pierderi severe de valoare şi au un impact dur asupra performanţei fondului“, au declarat reprezentanţii DEGI. Drept urmare, fondul a fost lovit de retrageri masive şi a trebuit să fie închis în mijlocul lunii noiembrie 2009, potrivit unui anunţ al companiei. De atunci, DEGI Global Business încearcă să vândă din proprietăţi pentru a-şi plăti investitorii şi pentru a-şi îmbunătăţi rata de lichiditate, care este în prezent de 12,8%. Compania a mai închis anul trecut şi fondul de investiţii DEGI Europa, cu un portofoliu evaluat la 1,3 mld. euro.
Situaţie îngrijorătoare
Stocul de spaţii moderne de birouri din Bucureşti însumează circa 2.044.000 mp, distribuiţi în mai mult de 300 de clădiri de clasa A şi B. Din această suprafaţă, circa 33 de hectare stau în continuare goale şi aduc proprietarilor pierderi lunare de milioane de euro.
„Nu aş vrea să dau în patima lui Roubini, dar încep să devin tot mai precaută. Poate să fie şi 1% gradul de neocupare, putem să fim şi toţi ocupaţi, sincer, este îngrijorător ce se întâmplă în jurul nostru. Toţi ar trebui să avem rezerve vizavi de paşii pe care îi facem în continuare, fiecare în businessul lui“, previzionează Daiana Voicu.
Rata totală de neocupare, la sfârşitul primului semestru din 2011, este estimată la 17,2%, cu imobilele de calitate superioară din zonele centrale având un grad de ocupare de peste 90%. Procentajul este în continuare ridicat, ca urmare a unor suprafeţe libere în clădirile de clasa A din zona Pipera Nord şi Băneasa, potrivit celui mai recent raport de piaţă al companiei de consultanţă imobiliară Jones Lang LaSalle. O descreştere a ratei de neocupare, până la circa 12%, se așteaptă a fi atinsă la sfârşitul acestui an.
„Foarte greu semnezi contracte de preînchiriere în condiţiile în care omul nu vede spaţiul. Din mai multe considerente. Primul ar fi că se hotărăşte mult mai uşor când vede produsul final, şi al doilea, care este foarte îngrijorător, este că nimeni nu are confortul că acea clădire va fi terminată. Acesta este lucrul  cel mai important: încrederea în capacitatea dezvoltatorului de a livra produsul la timp“, subliniază reprezentantul Willbrook, companie care va livra, la 6 octombrie, centrul de afaceri Platinum Business and Convention Center, cu un grad de neocupare de circa 60%.