Care este procedura de evacuare pe care o pot utiliza proprietarii în privința chiriașilor ?
Procedura de evacuare permite proprietarilor să elibereze un imobil de chiriași sau de persoane care nu au dreptul de a ocupa spațiul respectiv.
Codul de Procedură Civilă definește ocupantul ca fiind orice persoană care utilizează imobilul, cu sau fără permisiunea proprietarului.
În schimb, locatarul include chiriașul principal, arendașul, sublocatarul sau orice persoană care a preluat drepturile locatarului, fie că solicitantul evacuării este locatorul sau altă persoană care deține imobilul.
„Oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului”, iar locatarul reprezintă „ locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului”, se arată în Codul de Procedură Civilă.
Procedura de evacuare se aplică atunci când chiriașul sau orice alt ocupant refuză să elibereze imobilul, deși există motive justificate pentru solicitarea evacuării, cum ar fi:
- Expirarea contractului de închiriere: Dacă termenul contractului a ajuns la final și nu se prelungește automat.
- Denunțarea contractului pe durată nedeterminată: Proprietarul poate notifica denunțarea contractului, respectând termenul de preaviz conform art. 1824 din Codul Civil, și poate cere evacuarea chiriașului dacă acesta nu părăsește imobilul la finalul perioadei de preaviz.
- Nerespectarea obligațiilor contractuale: Chiriașul nu plătește chiria, nu întreține imobilul sau încalcă alte obligații contractuale.
- Situații de forță majoră: Evenimente neprevăzute care justifică evacuarea.
- Vânzarea imobilului: Evacuarea poate fi solicitată de noul proprietar, conform clauzelor contractului care prevăd vânzarea ca motiv de încetare a contractului.
- Încetarea dreptului de folosință sau posesie: Orice alt motiv care duce la încetarea dreptului de folosință al ocupantului.
- Ocupația clandestină: Persoane care ocupă imobilul fără niciun drept legal sau acord.
Proprietarul trebuie să trimită o notificare scrisă chiriașului
Pentru a începe procedura de evacuare, proprietarul trebuie să trimită o notificare scrisă chiriașului sau ocupantului. În notificare trebuie menționate motivele pentru care se cere evacuarea, precum și termenul în care trebuie să părăsească imobilul: 30 de zile pentru chiriaș și 5 zile pentru ocupantul fără drept.
„Dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condiţiile prezentului titlu a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.
În caz contrar, sunt incidente dispoziţiile prezentului capitol”, conform art. 1.040 alin. (1) din Codul de Procedură Civilă.
Un imobil este considerat părăsit atunci când locatarul sau ocupantul, inclusiv persoanele aflate sub controlul acestora, nu mai desfășoară activități economice, nu utilizează imobilul, au returnat cheile sau au îndepărtat echipamentele, mărfurile sau alte bunuri mobile din interiorul acestuia.
În cazul în care chiriașul sau ocupantul fără drept nu respectă solicitarea de evacuare, proprietarul poate depune o cerere la judecătoria din zona în care se află imobilul pentru a obține o hotărâre de evacuare. Cererea de evacuare este tratată cu prioritate de instanță.
