Cei doi jucători au cel puţin două puncte în comun: vin din Suedia şi au spus nu băncilor finanţatoare. Interprime Properties, subsidiara companiei imobiliare Inter IKEA Centre Group –  controlată de miliardarul suedez Ingvar Kamprad – şi gigantul din construcţii Skanska au făcut primii paşi pe piaţa românească într-o perioadă în care băncile se luptă cu dizolvarea portofoliilor de active imobiliare toxice, şi cuvântul finanţare a devenit tabu. Cei doi investitori au realizat unele dintre cele mai mari tranzacţii cu terenuri din ultimii patru ani şi sunt singurii care vor să îşi dezvolte proiectele exclusiv din surse financiare proprii.
Aceasta pare a fi şi singura modalitate prin care îşi pot asigura nişte proiecte câştigătoare – de vreme ce presiunea băncilor nu mai garantează rezultate pozitive după finalizarea unor dezvoltări imobiliare.
„Piaţa din România nu este de neglijat, ca dimensiune, şi prezenţa pe o asemenea piaţă poate implica chiar o decizie strategică, decizie care nu se ia în funcţie de contextul de scurtă durată. Piaţa românească poate deveni, aşa cum a devenit pentru alte mari multinaţionale, o piaţă principală. În plus, când ai luxul de a deține întregul capital necesar pentru derularea investiţiei, ai o anumită flexibilitate, o rapiditate în execuţia lucrărilor. Automat apare şi cerinţa unui randament al investiţiei un pic mai mare decât dacă ai împrumuta capitalul respectiv“, explică strategia suedezilor Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.
La masa negocierilor
IKEA a făcut prima achiziţie pe piaţa românească la sfârşitul lui 2010, după un an de negocieri cu acţionarii platformei industriale Timpuri Noi. Preţul de 34,6 mil. euro pe care suedezii l-au pus pe masa acţionarilor nu a suportat modificări, pentru că oferta a depăşit aşteptările vânzătorilor. Adrian Breazu, preşedintele Consiliului de Administraţie al fabricii şi unul dintre negociatori a dezvăluit pentru Capital, după încheierea tranzacţiei, că din partea Timpuri Noi participau cinci oameni la negocieri, iar cumpărătorii aveau o echipă mai mare, completată de avocaţi. Terenul de la Timpuri Noi a stat pe piaţă cinci ani. Reprezentanţii producătorului de motoare şi turbine au refuzat o ofertă de 93 mil. euro în 2007, pe motiv că preţul era în continuă creştere, însă criza imobiliară le-a distrus visele. Presaţi de datorii, proprietarii platformei erau decişi să vândă terenul chiar şi pe bucăţi doar ca să capitalizeze compania. Pe lângă IKEA, la masa negocierilor s-au perindat majoritatea lanţurilor internaţionale de retail. Francezii de la Auchan au fost interesaţi de achiziţia întregului teren, Kaufland vroia 20.000 mp pentru a-şi deschide o nouă unitate, Mega Image – parte a grupului belgian Delhaize – era interesat de 10.000 mp, şi un investitor israelian vroia să construiască un hotel pe 4.000 mp din teren. Banii de la IKEA au repus pe picioare fabrica Timpuri Noi. Cu 20 mil. euro şi-a lichidat datoriile bancare pe care le avea la BCR şi BRD, şi cu 10 mil. euro şi-a mutat activitatea în localitatea Jilava.
La un an distanţă şi după doar câteva luni de negocieri, divizia imobiliară a IKEA a făcut următoarea achiziţie. Suedezii au cumpărat o nouă platformă industrială, amplasată lângă Pasajul Basarab, ce a aparţinut furnizorului de materiale de construcţii şi instalaţii Baduc Bucureşti. Preţul plătit pentru cele 2 ha de teren a fost estimat la 13 mil. euro.
România este singura ţară din sud-estul Europei care a intrat pe harta Inter IKEA Centre Group. Compania mai operează în Olanda, Polonia, Belgia, Lituania, Letonia, Spania şi Marea Britanie. Aceste mişcări i-a impulsionat şi pe conaţionalii de la Skanska, care tatonau piaţa imobiliară din România de câţiva ani. După un an de negocieri cu Băneasa Investments, companie controlată de omul de afaceri Gabriel Popoviciu, Skanska a finalizat, luna trecută, procesul de achiziţie a unui lot de 1,5 ha în zona Barbu Văcărescu.
„Nu cred că negocierile sunt mai dificile aici decât în alte părţi din lume, însă am ajuns să conştientizez importanţa construirii unei relaţii cu cel cu care negociezi. Dacă pe alte pieţe pot apărea discuţii de genul vrei X îţi dau Y, ne înţelegem undeva la mijloc şi semnăm un contract, aici trebuie să câştigi încrederea partenerului. Trebuie să realizezi mai întâi o conexiune, şi abia apoi se poate urma procesul normal de negociere“, povesteşte Andreas Lindelöf, preşedintele Skanska România.
Miza birourilor
Pe cele trei terenuri achiziţionate până acum de suedezi vor fi construite clădiri de birouri, cele mai atractive proprietăţi la vânzare, de vreme ce modelul de afaceri al ambilor investitori prevede vânzarea imobilelor după atingerea unui grad suficient de închiriere.
„Un investitor care intră pe piaţă se gândeşte la un domeniu în care lichiditatea este mai mare şi un exit poate fi planificat în trei-cinci ani. Birourile se tranzacţionează în mod special, pentru că ai o serie de ocupanţi cu perioade lungi de închiriere“, menţionează Cristian Ustinescu.
Skanska intenţionează să dezvolte pe terenul cumpărat trei clădiri de birouri cu o suprafaţă totală închiriabilă de 52.000 mp.
Lucările la prima clădire vor începe în primul trimestru al anului viitor şi au ca termen de finalizare începutul lui 2015. Chiar dacă în zona Barbu Văcărescu, unde se apropie de livrare Sky Tower, vor mai fi dezvoltate încă trei clădiri de birouri, suedezii nu îşi fac griji în privinţa chiriaşilor.
Este de aşteptat ca şi Interprime Properties să demareze construcţiile tot anul viitor, de vreme ce se află în proces de autorizare a proiectului. Divizia imobiliară a IKEA va dezvolta în prima fază birouri cu o suprafaţă construită de circa 50.000 mp. În proiectul lor mai sunt incluse şi spaţii comerciale, şi locuinţe care ar putea duce investiţia la circa 200 mil. euro. „Suntem în proces de demolare a fundaţiilor subterane la Timpuri Noi. Ambele proiecte sunt în fază incipientă, aşa că nu avem pentru moment prea multe detalii suplimentare“, a declarat Antoniu Panait, country manager al Interprime Properties. Şi pe terenul de pe Calea Plevnei se are în vedere tot dezvoltarea unei clădiri de birouri.
Rezultatul investiţiilor făcute de cele două companii va fi vizibil abia peste trei-cinci ani, însă suflul pe care l-au dat pieţei imobiliare este cu siguranţă unul pozitiv, care ar mai putea îmbunătăţi imaginea pieţei româneşti în ochii investitorilor străini.
ATENŢIE România a dispărut de pe harta investitorilor imobiliari străini de la instalarea crizei, însă mişcările suedezilor ar putea restabili imaginea pieţei locale



INTERVIU
Andreas Lindelöf: Avem banii noştri şi putem lucra împotriva ciclului economic
Capital: Skanska a plecat din România în 2003. În acea perioadă, compania era activă, în principal, în sectorul construcţiilor. Ce a motivat decizia de a ieşi din piaţă?
Andreas Lindelöf: Skanska a traversat un deceniu de creştere puternică pe parcursul anilor ’90. După o creştere rapidă vine consolidarea şi, în momentul respectiv, România nu corespundea strategiei generale a companiei. Totuşi, România a progresat, şi noi de asemenea. De la începutul lui 2010 ne-am uitat după o creştere profitabilă la nivel global şi am analizat România foarte atent. Am venit pentru prima oară în România în 2007.

Capital: Cum de aţi ales imobiliarele în detrimentul construcţiilor, când aţi decis să reintraţi pe piaţa românească?
A.L.: Fiind un dezvoltator puternic, cu prezenţă într-un număr mare de ţări, şi bazându-ne doar pe sursele proprii de finanţare, am spus: de ce nu şi România? De asemenea, am intrat pe piaţă cu o dezvoltare comercială, pentru care e nevoie de o organizaţie mică şi reprezintă o modalitate de testare a pieţei, înainte de a ne extinde mai mult. Construcţiile necesită un număr mai mare de oameni.

Capital: Vicepreşedintele executiv al Skanska, Roman Wieczorek, a declarat anul trecut că, în afară de dezvoltările de birouri, compania ar putea intra în parteneriate public-private. Pe ce sectoare vedeţi fezabile astfel de parteneriate?
A.L.: Cred că există o nevoie mare de in­fra­structură: drumuri, poduri, spre exemplu. Acesta ar putea fi un asemenea do­meniu, dar vreau să subliniez că asta nu se va întâmpla acum, ci sunt planuri pentru viitor. Începem cu dezvoltarea şi o luăm pas cu pas.

Capital: În România, există aşa-numiţii „regi ai asfaltului“, companii autohtone care câştigă frecvent contracte cu statul şi care fac procesul de licitaţie mai puţin transparent. Lipsa de transparenţă în lucrările publice ar putea afecta atractivitatea pieţei pentru companiile străine de construcţii precum Skanska?
A.L.: Lipsa de transparenţă şi practicile greşite constituie o piedică pentru o companie ca a noastră. Suntem o companie care depinde foarte mult de o comunitate de afaceri transparentă. Ne ghidăm după un cod de conduită şi nu facem afaceri lipsite de etică. E de neimaginat. În acelaşi timp, spunând toate acestea, cred că există în România o nevoie pentru un asemenea mod de gândire. Noi reprezentăm ceva nou şi ceva care va putea fi apreciat ulterior de clienţii aflaţi de cealaltă parte a mesei.

Capital: Ce văd investitorii suedezi la o piaţă din care alţii încearcă să iasă?
A.L.: Ceea ce ne face pe noi diferiţi de alţi dezvoltatori de pe piaţă este că venim cu finanţarea proprie. Avem un avantaj competitiv. Unde alţii văd sfârşitul, noi vedem posibilităţi. România nu se va întoarce în trecut. Nu va fi ca în anii de „boom“, dar oricum acea perioadă nu a făcut bine nimănui. Piaţa era supraîncălzită. Astăzi, lucrurile sunt mai echilibrate, cu talent disponibil, preţuri rezonabile la teren şi, evident, există o comunitate de clienţi pregătită să plătească pentru produsele noastre.

Capital: Consideraţi dificil accesul la fi­nanţări imobiliare în România?
A.L.: Noi avem propriile noastre surse de finanţare, indiferent unde suntem în lume. Asta e frumuseţea modelului nostru de afaceri. Acest avantaj ne permite să lucrăm împotriva ciclului economic. Înţeleg că finanţarea este slabă şi scumpă astăzi. Zidul de bani nu este aici. Este undeva în Varşovia, Praga şi apoi în Frankfurt şi Londra. Banii costă astăzi, acesta este unul dintre efectele crizei financiare din 2008.

Capital: Dacă ar fi să daţi un sfat unui investitor străin interesat să intre în România, fără posibilitatea de a-şi susţine proiectele din surse proprii de finanţare, ce i-aţi spune?
A.L.: Finanţarea este baza oricărei investiţii, aşa încât i-aş spune să îşi asigure înainte finanţarea. Fără a atinge subiectul finanţării, aş spune că România reprezintă o oportunitate uriaşă, pentru că este o piaţă mare, este o societate care se dezvoltă rapid şi în direcţia corectă. Dacă nu ai bani, bineînţeles că nu poţi face afaceri.

Citeşte şi Suedezii care schimbă ideea de imobiliare în România: Zidul de bani se va muta mai la sud şi spre est