Ioannis Papalekas, considerat unul dintre cei mai influenţi investitori imobiliari din țară datorită miliardarilor cu care s-a înconjurat, povesteşte în premieră despre cum şi-a croit drumul spre podiumul imobiliarelor româneşti.
Flerul este un simţ esenţial pentru orice investitor imobiliar. Cunoştinţele economice ajută şi ele, însă pe o piaţă profund emoţională, cum este cea imobiliară, ai nevoie de mai mult de atât pentru a cumpăra la preţul cel mai mic şi pentru a specula momentul de vârf potrivit pentru vânzare. Ioannis Papalekas (39 de ani) este unul dintre puţinii investitori activi pe piaţa autohtonă care şi-a demonstrat aceste abilităţi.
În 2004, la vârsta de 27 de ani, Papalekas reuşise deja să atragă atenţia unui grup de investitori israelieni şi greci care l-au mandatat să cumpere un mall pe jumătate dezvoltat în zona Eroii Revoluţiei din Bucureşti, pentru 46 milioane de euro, o sumă imensă la acea vreme. Echipa sa a finalizat lucrările şi, în 2006, a vândut City Mall pentru 103 milioane de euro. Cinci ani mai târziu, grecul a răscumpărat mallul, intrat în faliment, pentru 17,3 milioane de euro şi i-a schimbat destinaţia în clădire de birouri.
Un model similar, dar la o scară mai mare, a urmat în mai 2008, când a convins un fond de investiţii gestionat de Deutsche Bank să cumpere un complex în dezvoltare, pentru o sumă rămasă până astăzi un record pentru piaţa românească: 340 mil. euro. Nemţii au cumpărat două clădiri de birouri şi 77,5% din ansamblul rezidenţial Upground format din 571 de apartamente de lux. Papalekas a reinvestit o parte din banii încasaţi pe cele două clădiri de birouri, pentru a deveni partenerul fondului german, cu o cotă de 22%. La cinci ani de la încheierea tranzacţiei, compania lui Papalekas a răscumpărat participaţia nemţilor pentru circa 200 mil. euro.
„În 2007 am luat în considerare, la modul cel mai serios, listarea la o bursă din Statele Unite. Am observat, însă, că evaluările pe care le primeam pentru bunurile noastre erau semnificativ mai mici comparativ cu ofertele de pe piaţa locală. Analizând portofoliul, durata medie de închirere era de trei ani, rata Euribor era de 5,8% şi primeam oferte de a vinde la un randament de 5,5% pe o piaţă care, la acel moment, era suprasolicitată, cu numeroase dezvoltări şi prezentând semnele unei contractări“, a declarat Ioannis Papalekas într-un interviu acordat în exclusivitate revistei Capital.
În acea perioadă, tranzacţiile cu proprietăţi premium erau finanţate la un nivel „loan to value“ (indicator care exprimă raportul dintre valoarea unui credit şi cea a imobilului ipotecat) de 80%. Într-o asemenea situaţie, tot numerarul disponibil trebuia alocat pentru plata dobânzilor şi nu mai rămânea nimic pentru rambursarea datoriei. Papalekas îşi aminteşte că pieţele creditelor ipotecare cu grad înalt de risc începuseră să se prăbuşească cu mult înainte de colapsul Lehman Brothers, ceea ce sugera o continuă deteriorare a lichidităţilor ca urmare a renegocierii în pierdere a nivelului chiriilor încasate de pe urma proprietăţilor sale. În aceste condiţii, a decis să îşi vândă imobilele, mai ales că ofertele primite îi depăşeau aşteptările.
„Nu am avut un glob de cristal să ghicesc viitorul sau criza sau modul în care aceasta va evolua. Pentru mine a fost însă clar că întreaga economie se va împotmoli şi societăţile multinaţionale vor amâna extinderea afacerii, creditele privilegiate vor deveni o raritate şi marii cumpărători vor dispărea. Astfel, am vândut. Am avut şi noroc la acel moment. După cum se spune, o tonă de înţelepciune face cât un gram de noroc“, spune Papalekas.
Atragerea milionarilor
După patru ani de pauză în faza incipientă a crizei, omul de afaceri a realizat că venise din nou timpul pentru achiziţii pe o piaţă şubrezită de datorii şi măcinată de falimente. Revenirea şi-a făcut-o în stil mare, lansând o ofertă publică iniţială (IPO) pe piaţa alternativă de investiţii a Bursei de la Londra. S-a întâlnit pentru prima oară cu reprezentanţii York Capital şi Oak Hill, doi dintre cei mai mari şi mai reputaţi investitori financiari ai lumii, în perioada aprilie-mai 2013, în cursul seriei de prezentări preliminare ale IPO-ului său. Sceptici cu privire la România şi la Globalworth, ambii investitori au refuzat să parieze pe Papalekas. În iulie 2013, Globalworth s-a listat cu ajutorul unor investitori pe care Papalekas îi cunoştea din trecut, printre care prietenul său Eyal Ofer – cel mai bogat israelian. După un an în care Globalworth a făcut achiziţii de sute de milioane de euro, York Capital şi Oak Hill au decis să participe la a doua majorare de capital şi să intre în acţionariatul Globalworth.
În spatele acestor fonduri sunt doi dintre cei mai bogaţi americani. Oak Hill este compania lui Robert Bass, a cărui avere este estimată la 2,7 mld. dolari. Alături de cei trei fraţi ai săi, el a moştenit averea unchiului său, Sid Richardson, un magnat al petrolului din Texas. De cealaltă parte, York Capital a fost fondată de James Dinan, care are o avere estimată la 2,4 mld. dolari. Dinan ocupă locul 20 într-un top al celor mai bogaţi manageri de fonduri de hedging. Acum, York Capital deţine 20,9% din Globalworth, iar Oark Hill 13,4%.
CITIŢI ŞI Reţeaua celui mai influent investitor imobiliar din România
„Nu este uşor să lucrezi cu fonduri de investiţii de o asemenea talie, dar nu este nici dificil. Trebuie să fii foarte exact cu privire la informaţii şi oportunităţi, onest, muncitor şi demn de încredere, să ai un istoric excelent şi abilităţi confirmate de a obţine rezultate excelente în afaceri. Dacă procedezi astfel, cred că este uşor să lucrezi cu oricine“, adaugă Papalekas.
Planul de investiţii
La doi ani de la listarea Globalworth, din care Papalekas deţine acum 42,1%, portofoliul companiei a ajuns să fie evaluat la 752 mil. euro, plasându-se pe locul trei în topul celor mai mari investitori imobiliari din România, după NEPI (1,25 mil. euro) şi Immofinanz (957 mil. euro). Cele patru proiecte pe care investitorul le are în curs de dezvoltare vor ridica valoarea portofoliului la peste 1 mld. euro, la care se vor adăuga proprietăţile pe care intenţionează să le cumpere în viitorul apropiat. Globalworth are de rambursat credite în valoare de 206 mil. euro, ceea ce plasează gradul său de îndatorare la doar 34,4%.
CITIŢI AICI mai multe despre planurile de dezvoltare ale proiectului Globalworth Campus
Următoarea clădire care va completa lista de proprietăţi a Globalworth este primul imobil din proiectul Green Court, dezvoltat de Skanska. Papalekas a bătut deja palma cu suedezii pentru achiziţia imobilului, care a devenit între timp noul sediu Orange, contra sumei de 41 mil. euro. În cadrul aceluiaşi complex a mai fost finalizată o clădire, iar o a treia este în curs de construcţie.
„În cazul în care Skanska decide să vândă corpul B, suntem foarte interesaţi de această tranzacţie şi cred că suntem cel mai potrivit partener pentru ei. Ne cunoaştem deja, ştim proprietatea şi parcul în sine şi firesc ar fi să cumpărăm şi clădirile B şi C“, anunţă Papalekas.
Chiar dacă nu îl interesează să cumpere malluri, 77% din portofoliul Globalworth fiind format din clădiri de birouri, omul de afaceri analizează în acest moment „o oportunitate unică“ pe segmentul de retail. Pentru a-şi susţine programul de investiţii, el spune că există posibilitatea ca Globalworth să mai realizeze şi alte finanţări prin oferte de acţiuni.
Papalekas este dispus să îşi extindă portofoliul atât timp cât proprietăţile achiziţionate sau dezvoltate vor fi închiriate pe termen lung, contractele vor fi prelungite constant, iar piaţa nu va supraaprecia în mod semnificativ preţurile reale ale activelor.
„În condiţiile actuale, este mult mai bine să deţii bunuri imobiliare decât alte investiţii, precum lichidităţi şi stocuri. Eu personal cred în această tendinţă şi, în cele din urmă, în inflaţie. Mă aştept ca România să se descurce şi să rămână pe calea evoluţiei şi a dezvoltărilor pozitive. În caz contrar, vom fi nevoiţi să regândim strategia“, spune Papalekas.
Forţat la rampă
Înainte să cumpere clădirea de birouri Cathedral Plaza, în februarie 2013, Ioannis Papalekas era unul dintre cei mai discreţi investitori imobiliari din România. Preluarea unei proprietăţi ameninţată cu demolarea l-a determinat însă pe omul de afaceri să continue lupta începută de fostul proprietar, Eyal Ofer, pentru salvarea Cathedral Plaza, cu speranţa că acest lucru se va rezolva pe cale amiabila.
Acum, Papalekas spune că a subestimat conflictul, dar nu crede că cineva va lua decizia să demoleze clădirea. Eyal Ofer a încheiat construcţia Cathedral Plaza în 2011, în urma unei investiţii de peste 40 mil. euro, iar de atunci imobilul a stat gol, generând pierderi uriaşe.
O altă clădire „fantomă“, de această dată Tower Center International (TCI) – care a stat goală timp de patru ani, a condus la apariţia primei fotografii de presă cu Ioannis Papalekas, când acesta a fost pus sub acuzare de procurorii DIICOT în dosarul legat de delapidarea SIF Banat-Crişana şi SIF Muntenia. Papalekas este suspectat de complicitate din cauza fostului său partener Dragoş Bîlteanu, arestat preventiv în acest caz.
Dosarul nu a fost încă soluţionat, dar omul de afaceri grec s-a distanţat de Bîlteanu în prima sa declaraţie publică în care afirma că legăturile dintre ei s-au redus semnificativ pe parcursul anilor şi că, din 2008, singurul proiect de afaceri comun a fost TCI, în care Papalekas a cumpărat participaţia de 50% pe care Bîlteanu o avea în cadrul acestui proiect.
CITIŢI ŞI Prima declaraţie publică a lui Papalekas
34,7 mil. euro este venitul operaţional net generat anual de cele opt proiecte operaţionale aflate în portofoliul Globalworth
225 mil. euro mai trebuie să investească, pe termen scurt, în cele patru proiecte aflate în curs de dezvoltare şi în achiziţia sediului Orange
82% este gradul mediu de ocupare al proprietăţilor sale funcţionale, iar contractele de închiriere sunt în vigoare pentru următorii opt ani
206 mil. euro este valoare creditelor pe care trebuie să le ramburseze, ceea ce plasează gradul său de îndatorare la doar 34,4%
77% din portofoliul Globalworth, după valoarea proprietăţilor, este format din clădiri de birouri, majoritatea concentrate în zona Pasajului Pipera – Metrou Pipera
MINI INTERVIU
Capital: În ultimii ani, piaţa tranzacţiilor imobiliare a fost dominată de NEPI şi Globalworth. Cât de sănătoasă este o piaţă susţinută doar de doi investitori?
Ioannis Papalekas: Nicio piaţă nu poate fi susţinută de activitatea a doar doi investitori, indiferent cât de importanţi sunt aceştia, indiferent cât de mică este piaţa; dar în ultimul trimestru am putut observa interesul altor investitori instituţionali şi cred cu tărie că şi mai mulţi investitori instituţionali vor reveni pe piaţă. Societăţi precum DELL, IBM, Siemens, Deutsche Bank, Luxoft, Microsoft, Endava, Nestle, Oracle, Vodafone, Honeywell, Orange, Valeo sau Continental au investit foarte mult în România şi îşi extind operaţiunile în continuare. Producţia auto, agricultura şi serviciile suport au avut creşteri remarcabile în ultimii ani. Trebuie să capitalizăm acest trend. România poate deveni un hub european pentru IT şi „shared services“.
Capital: Omul de afaceri Liviu Tudor susţine că dezvoltările bazate pe mutări de chiriaşi dintr-un imobil de birouri în altul vor conduce la un grad de ocupare nesustenabil. Globalworth are în dezvoltare cel puţin două astfel de proiecte. Sunteţi de acord cu afirmaţia acestuia?
I.P.: Liviu Tudor are dreptate parţial. Sunt multe relocări, într-adevăr, dar în cursul relocării, chiriaşii dublează spaţiul închiriat prin crearea de noi divizii de „shared services“. Sunt şi chiriaşi noi care intră pe piaţă şi îşi extind operaţiunile foarte mult. Câteva exemple ar fi Oracle, Honeywell, Genpact, Deutsche Bank, ADP sau DB Schenker. România are foarte multe de oferit, cum ar fi locaţia strategică şi accesul la principalele coridoare europene, stabilitate politică în comparaţie cu ţările vecine, acces la zeci de miliarde de euro din fonduri europene, vârsta medie mai tânără comparativ cu orice altă parte din Europa, salarii mici, rata impozitului 16% şi stabilă, educaţie de înaltă calitate a tinerilor care au absolvit universităţi cu competenţe tehnice excelente şi care au un nivel al limbii engleze foarte bun. România a devenit o destinaţie foarte atractivă pentru extinderea multinaţionalelor, în principal în domenii cum ar fi serviciile back office, centre regionale, servicii partajate şi centre de apel. O altă tendinţă importantă pe care o vedem pe piaţa chiriilor din Bucureşti este aceea de consolidare a operaţiunilor într-un singur spaţiu modern. Bucharest One şi Globalworth Campus vizează exact aceste nevoi.
Capital: Cât veţi păstra la închiriere locuinţele din Upground? Este rentabilă astăzi dezvoltarea rezidenţială cu scopul închirierii?
I.P.: Închirierea de apartamente, la nivelul actual al chiriei, nu este o investiţie bună. Piaţa rezidenţială încă nu şi-a revenit complet în urma crizei. Am decis să construim Upground Residence în 2007, atunci când o astfel de proprietate putea fi vândută cu 2.000 euro/mp. Acum situaţia este diferită. De asemenea, la acel moment, puteai închiria apartamente la un preţ mediu de 8 euro/mp. În prezent, lucrurile stau altfel (chiria în complex este acum la circa 3 euro/mp – n.red.). Costurile de construcţie s-au ridicat la circa 100 mil. euro. Pentru atingerea pragului de rentabilitate, nu putem vinde la un preţ mai mic. Globalworth a realizat o achiziţie foarte interesantă de la toţi acţionarii precedenţi, incluzându-mă şi pe mine în rândul acestora, la un raport de 50 cenţi/valoarea reală. Cu toţii am vândut în pierdere şi Globalworth a făcut achiziţia asumându-şi datoria către bănci. Strategia este de a închiria unităţile rezidenţiale şi spaţiile comerciale, parcările şi locurile de depozitare până când piaţa îşi va reveni. La acel moment, vom dori să vindem unităţile separat sau Upground, per ansamblu.
Capital: Se poate spune că piaţa imobiliară românească a ieşit din criză?
I.P.: Nu aş şti să răspund la această întrebare. Dacă situaţia din România va fi stabilizată, România va ieşi cu siguranţă din criză, având o piaţă stabilă şi în creştere la nivel european. România atrage numeroase investiţii din Rusia şi Ucraina şi, presupunând că există stabilitate în aceste ţări, această tendinţă se va accentua. Piaţa investiţiilor din Rusia s-a înjumătăţit, scăzând de la 5,2 mld. euro, în 2013, la 2,2 mld. euro, în 2014, în timp ce, în România, aceasta aproape s-a triplat, de la 351 mil. euro, în 2013, la 1,12 mld. euro, în 2014. Mă aştept ca aceasta să crească şi mai mult. Pieţele imobiliare înregistrează creştere mulţumită segmentului rezidenţial şi intră în regres, ca urmare a aceluiaşi sector. Este o tendinţă constantă, pe care ne putem baza.