Preţul minim la care notarii calculează impozitul a ajuns să fie egal, ba chiar mai mare, în unele cazuri, decât preţul din contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor. În Codul fiscal se precizează că notarul va reţine maximum 3% din preţul unei tranzacţii imobiliare. O altă prevedere din Cod spune că notarii trebuie să realizeze anual expertize cu preţurile minime, pentru a evita încasarea unor impozite mai mici decât cele cuvenite, în cazul în care părţile de
Preţul minim la care notarii calculează impozitul a ajuns să fie egal, ba chiar mai mare, în unele cazuri, decât preţul din contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor.
În Codul fiscal se precizează că notarul va reţine maximum 3% din preţul unei tranzacţii imobiliare. O altă prevedere din Cod spune că notarii trebuie să realizeze anual expertize cu preţurile minime, pentru a evita încasarea unor impozite mai mici decât cele cuvenite, în cazul în care părţile declară în contract un preţ inferior celui real. Măsurile de precauţie luate de stat pentru eventualii evazionişti ajung să se întoarcă însă uneori împotriva contribuabililor cinstiţi, care-şi plătesc impozitele. Pentru mai multe zone, preţurile reale la care se vând apartamentele coboară sub cele „minime“ din expertizele făcute pentru calcularea impozitelor. Efectul: cota de impozitare se aplică la o sumă umflată artificial, iar contribuabilul scoate mai mulţi bani din buzunar decât ar trebui pentru stat.
De exemplu, pentru zona Piaţa Unirii din Bucureşti, în expertize este trecut un preţ minim de 133.000 de euro pentru un apartament de două camere, confort 2, etaj intermediar, într-o clădire construită înainte de 1977. Pe piaţă, însă, astfel de apartamente se vând, potrivit statisticilor realizate de site-ul www.anuntul.ro, si cu preţuri sub 110.000 euro, cu atât mai mici cu cât clădirea este mai veche. Prin urmare, pentru un apartament vândut la mai puţin de trei ani de la achiziţionare, se va plăti impozit la suma de 133.000, respectiv 3.210 de euro. Adică mai mult cu circa 16% decât dacă impozitul ar fi fost calculat la preţul real, de 110.000 euro, când nu s-ar plăti decât 2.750 de euro.
Cum se explică astfel de anomalii? Valorile minime pentru impozitare pe 2008, din expertizele realizate de evaluatori, s-au umflat şi cu 70% faţă de anul trecut, după ce, în 2007, au existat reproşuri că sunt sub media pieţei cu 30-40%. Însă, tranzacţii cu preţuri sub media pieţei se realizează nu numai fictiv, pentru a plăti un impozit mai mic, ci şi în realitate, atunci când vânzătorul are nevoie rapid de bani, sau imobilul se află într-o stare avansată de degradare. În astfel de cazuri, indiferent dacă este vorba de piaţa imobiliară sau de altă piaţă, se practică discounturi. Acum, noile valori minime, majorate, ajung nu numai să compenseze problema subevaluării de anul trecut, ci depăşesc uneori preţurile reale din piaţă.
Exces de zel
Am încercat să obţinem o explicaţie privind valorile mari ale „preţurilor minime“ ale imobilelor de la Ion Frăţilă, membru al Asociaţiei Evaluatorilor şi unul din realizatorii expertizei pentru notari, pe baza căreia aceştia calculează impozitele pe tranzacţiile imobiliare. Ne-a explicat că expertiza a fost realizată pornind de la „baza de date a firmei“. Întrebat din ce perioadă sunt datele respective, a precizat că din primăvara anului trecut. Iar pentru diferenţele imense de preţ dintre expertiza pe 2007 şi cea pentru 2008, n-a putut să dea o explicaţie clară. Ba că piaţa a crescut nejustificat, ba că procentul de creştere din expertize a fost confirmat de piaţă, dar că apoi piaţa a stagnat. Ion Frăţilă a prezentat şi două soluţii pentru a scăpa de impozitele „umflate“ pe veniturile din tranzacţii imobiliare. Ambele vor aduce un ban în plus evaluatorilor (printre ei numărându-se şi cei care au realizat expertiza cu probleme): „fie comandă notarii o nouă expertiză, fie părţile care au de plătit un impozit mult mai mare aduc notarului o expertiză pentru imobilul respectiv“. Pentru un apartament din Bucureşti, evaluarea costă 500-600 de lei fără TVA.
Zonele cu probleme
Administraţia Finanţelor Publice din sectorul 4 a scos la licitaţie, în luna martie, un apartament de 4 camere pe şoseaua Oltenţei din Berceni. Preţul din raportul de evaluare a fost de 374.796 lei, adică sub 101.000 euro (la cursul din perioada respectivă). Preţul de bază, pentru calcularea impozitelor, pentru un astfel de apartament era, potrivit expertizelor notariale, de 110.000 euro. Cu aproape 10.000 de euro mai mare!
De altfel, Capital a calculat preţul „minim“ pe metru pătrat al apartametelor „comuniste“ din diferite zone ale Bucureştiului. În Berceni şi Pantelimon, preţul minim acceptat de notari este de circa 1.600 de euro pe mp. Suma este aproape dublă faţă de cea stabilită în cazul unui bloc nou – 850 de euro pe metru pătrat, potrivit datelor din aceeaşi expertiză.
Întrebaţi care sunt valorile de evaluare pe metru pătrat ale apartementelor vechi din Bucureşti, pe care le poate obţine, spre exemplu, un client care are nevoie de evaluare pentru a-şi cumpăra o casă cu credit ipotecar, reprezentanţii evaluatorilor au dat şi sume mai mici decât cele din expertiza realizată pentru notari. „Zona de sud rămâne în continuare cea mai ieftină pentru apartamentele din blocurile vechi. Astfel, un apartament de două camere se poate vinde aici cu minimum 1.700-1.800 euro/mp şi cu maximum 2.000 euro/mp“, a răspuns firma de evaluare Darian. Diferenţe în defavoarea clienţilor apar şi în zonele scumpe. „Cele mai scumpe zone pe segmentul apartamentelor vechi rămân Dorobanţi şi Unirii (Bd. Unirii), unde preţurile pot ajunge la 3.500 euro/mp“, spun cei de la Darian. Aceştia precizează că pentru această valoare, poziţionarea şi finisajele trebuie să fie foarte bune. Preţul maxim al evaluatorilor este însă aproape egal cu cel minim al notarilor.
IMPOZIT
Tranzactii speculative
3% din preţ, dacă valoarea tranzacţiei este sub 55.000 de euro (200.000 de lei) şi dacă proprietatea a fost deţinută mai puţin de 3 ani. Dacă valoarea tranzacţiei este mai mare, se va plăti un impozit de 6.000 de lei (3%) plus 2% din ce depăşeşte 200.000 lei.
Tranzactii dupa 3 ani
2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv. Dacă preţul depăşeşte acest prag, se vor plăti 4.000 de lei (2%) plus 1% din diferenţa peste 200.000 de lei.
Crângaşi*
Preţ notari: 85.000 EURO
Creştere (2007): 70%
Preţ de piaţă: 95.000 EURO
Dr. Taberei**
Preţ notari: 105.000 EURO
Creştere (2007): 60%
Preţ de piaţă: 90.000 EURO
Ispirescu*
Preţ notari: 80.000 EURO
Creştere (2007): 60%
Preţ de piaţă: 86.000 EURO
Colentina**
Preţ notari: 83.000 EURO
Creştere (2007): 32%
Preţ de piaţă: 82.599 EURO
Unirii*
Preţ notari: 140.000 EURO
Creştere (2007): 43%
Preţ de piaţă: 130.000 EURO
Titan**
Preţ notari: 94.000 EURO
Creştere (2007): 73%
Preţ de piaţă: 93.000 EURO
Nerva Traian**
Preţ notari: 176.000 EURO
Creştere (2007): 33%
Preţ de piaţă: 146.000 EURO
Luică*
Preţ notari: 82.000 EURO
Creştere (2007): 70%
Preţ de piaţă: 82.000 EURO
Apartamente de 2 camere, CONFORT I, CU PREŢURI DE VÂNZARE (SURSA: www.anuntul.ro) MAI MICI SAU APROPIATE DE PREŢUL MINIM DIN GRILA NOTARILOR:
* construite 1977 – 1990
** construite dupĂ 1990
Cresterea indica diferenta dintre expertiza pe 2007 si cea pe 2008 (pentru pretul de baza din grila notarilor)