Guvernul a decis ieri să subvenţioneze cheltuielile cu chiria pentru familiile care câştigă lunar până în 5.000 lei, adică o mare parte din populaţie. O astfel de măsură ar putea stimula construcţia de locuinţe private de închiriat.
Programul Prima Chirie subvenţionează 75% din costul chiriei şi al utilităţilor, dar nu mai mult de 900 de lei pe lună, pentru şomerii care îşi găsesc un loc de muncă la o distanţă de 50 de kilometri faţă de locul de reşedinţă. În această categorie s-ar putea înscrie, spre exemplu, persoanele care locuiesc în Ploieşti şi muncesc în Bucureşti. Facilitatea se acordă pe o perioadă de maxim trei ani şi se referă doar la familiile care câştigă lunar până în 5.000 de lei. În plus, noul angajat trebuie să aibă semnat un contract de muncă pe cel puţin un an.
Citiţi şi Guvernul a înfiinţat programul Prima Chirie
Intenţia guvernului este aceea de a sprijini mobilitatea salariaţilor, în contextul în care calculele PSD arată un disponibil de 16.000 de locuri de muncă în zone cu şomaj redus şi unde, prin urmare, este nevoie de forţă de muncă nouă. Complementar, contractul dintre chiriaş, proprietar şi stat ar conduce la reducerea evaziunii fiscale din acest sector.
Un alt proiect cuprins în programul de guvernare oferă posibilitatea tinerilor de până în 26 de ani să acceseze credite fără dobândă, garantate în proporţie de 80% de către stat, în valoare de maxim 40.000 de lei, pentru plata chiriei, a cursurilor sau a unei părţi din construcţia unei locuinţe. Persoanele eligibile trebuie doar să prezinte băncilor cuprinse în program contractul de închiriere sau de construcţie a locuinţei, respectiv facturile pentru cursuri sau pentru cărţile necesare.
Tot o facilitate cu caracter social este şi intenţia de deschidere a unui fond locativ pentru tineri, în parteneriat cu primăriile, prin care se oferă acces la locuinţe cu chirie mai mică decât practica pieţei. Statul, prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL), oferă deja tinerilor locuinţe cu chirii subvenţionate, program prin care se gestionează circa 30.000 de unităţi locative.
Stimul pentru privaţi
Nevoia de spaţiu locativ nou a României este extrem de ridicată, iar stimularea pieţei prin suvenţionarea chiriei ar putea determina apariţia de produse imobiliare din mediul privat, statul având o capacitate limitată pentru a acoperi necesarul. Ţara noastră se plasează pe locul şase în Uniunea Europeană în privinţa tinerilor adulţi care locuiesc cu părinţii. Aproape 70% dintre bărbaţii cu vârste cuprinse între 18 şi 34 de ani locuiau cu părinţii în 2015, în timp ce procentul femeilor tinere care se găsesc în aceeaşi situaţie se apropie de 50%, potrivit Eurostat. Doar în Croaţia, Slovacia, Italia, Malta şi Grecia, lucrurile stau mai rău.
Antreprenorul turc Ahmet Buyukhanli, care dezvoltă cartierul de locuinţe Cosmopolis de lângă Bucureşti, ia în considerare construcţia de locuinţe cu scopul închirierii, deoarece calculele sale arată că Bucureştiul oferă una dintre cele mai scurte perioade de amortizare din Europa.
„La un moment dat o să luăm în considerare şi construcţia de apartamente doar pentru închiriat. În Cosmopolis avem peste 200 de apartamente închiriate de investitori care au cumpărat de la noi. Vom face o astfel de investiţie când vom avea suficient capital“, a declarat într-un interviu acordat revistei Capital Ahmet Buyukhanli.
Lipsa capitalului de lucru este principalul motiv pentru care nu mulţi dezvoltatori construiesc special pentru închiriere, consideră el, chiar dacă randamentele care pot fi obţinute din închiriere se învârt în jurul a 7-8%.
Exemplele de proiecte de locuinţe construite de privaţi cu scopul închirierii sunt puţine. Omul de afaceri Liviu Tudor are în vestul Bucureştiului un complex cu 925 de apartamente gândite pentru studenţi. Anul trecut, un dezvoltator cu capital american a finalizat construcţia unui bloc cu zece etaje şi 160 de apartamente orientat exclusiv pentru închiriat în cartierul Vitan.
Apetit de proprietar
Investitorii obişnuiţi cu ţări în care oamenii locuiesc în chirie fără a fi consideraţi neîmpliniţi văd România ca pe un loc inadecvat pentru astfel de plasamente.
Dezvoltatorul imobiliar austriac S IMMO, controlat de Erste Group şi Vienna Insurance Group, nu va construi aici locuinţe destinate închirierii după modelul celor pe care le deţine în Viena şi Berlin, pentru că în Bucureşti nu există suficienţi chiriaşi care să îşi permită chirii rentabile pentru investitor, a declarat recent Friedrich Wachernig, membru în Consiliul de Administraţie al companiei.
„Este foarte scump să construieşti o clădire, dacă ai un standard ridicat, şi ai nevoie de mulţi chiriaşi solvabili care să aibă capacitatea să plătească de la 12 euro/mp/lună până la 14 euro/mp/lună. Această piaţă este extrem de limitată în România, motiv pentru care nu este un model de afaceri convenabil pentru noi“, a menţionat reprezentantul S IMMO.
El a oferit ca exemplu Viena şi Berlin, unde piaţa rezidenţială este o piaţă a închirierilor. Potrivit acestuia, în Berlin doar 15% dintre locuitori sunt proprietari, iar în Viena procentul proprietarilor este de 30%. Compania a investit în locuinţe pe aceste pieţe pentru a obţine un venit constant, similar ca cel din sectorul clădirilor de birouri, strategie ce nu poate fi aplicată în ţările din Europa Centrală şi de Est, unde locuitorii sunt preponderent proprietari.
Randamente atractive
Totuşi, pentru zonele cu potenţiali chiriaşi, spre exemplu în apropierea facultăţilor, o investiţie într-un apartament de închiriat poate aduce randamente bune, cu condiţia să ai economisită o sumă consistentă.
Mai exact, pentru achiziţia unui apartament în valoare de 60.000 de euro este nevoie de un împrumut de circa 51.000 de euro, care poate fi întins pe o perioadă de 30 de ani. Unul dintre cele mai ieftine credite ipotecare în lei din piaţă este în prezent oferit de Raiffeisen Bank, care are DAE de 4,14%. În această variantă, costurile iniţiale cu avansul şi notarul se ridică la un echivalent de circa 13.800 de euro, iar venitul minim necesar pentru accesarea împrumutului este de 2.570 de lei/familie. Această locuinţă generează venituri lunare din închiriere de 300 euro fără contract. Astfel, cu o investiţie iniţială de 13.800 euro, poţi ajunge proprietarul unei locuinţe, care apoi închiriată se va achita singură, din chirie, într-o perioadă circa 21 de ani.
Randamentul unei astfel de investiţii este de 7,1%, mult peste cei circa 2% ce pot fi obţinuţi anual în cazul investiţiilor în fonduri de obligaţiuni şi peste dobânzile de maxim 1,5% ce pot fi obţinute la depozitele în lei pe un an.
Tot mai bine proprietar
Stabilizarea preţurilor la locuinţe şi a dobânzii ROBOR cu scadenţă la trei luni, în funcţie de care se calculează ratele la creditele Prima Casă, sub pragul de 1% se traduce prin cel mai bun grad de accesibilitate al locuinţelor din ultimii 15 ani. Astfel, atât timp cât programul Prima Casă va menţine ratele aferente unui credit ipotecar la nivelul chiriilor din piaţă sau chiar sub, în cazul Bucureştiului şi al marilor oraşe, piaţa închirierilor va fi privită, în continuare, ca o soluţie temporară.
Într-un raport al Băncii Mondiale, realizat la cererea guvernului, se precizează totuşi că „pentru gospodăriile cu venituri reduse, diferenţa marginală la cumpărarea unei case, lipsa educaţiei financiare, dificultatea de a obţine un credit precum şi proasta funcţionare a pieţei de închiriere lasă puţine opţiuni la alegerea acestor gospodării“. Drept urmare, programele gândite de noul executiv ar putea avea, mai degrabă, un efect de protecţie socială, decât unul de stimulare a apariţiei unei pieţei a închirierilor în România.