După ce dezvoltatorii imobiliari şi băncile au început să vorbească de izbucnirea unei crize în cazul întreruperii programului Prima Casă, Ministerul Finanţelor Publice a decis să realizeze a doua suplimentare de fonduri din acest an, însă din 2017 condiţiile s-ar putea schimba radical.
Majorarea abruptă a avansului necesar accesării creditelor ipotecare, realizată de bănci pe fondul apariţiei legii dării în plată, a paralizat piaţa împrumuturilor imobiliare acordate populaţiei. Instituţiile financiare au ajuns să acorde doar câteva zeci de astfel de credite pe lună, echivalentul unui blocaj al sistemului de creditare. De la sfârşitul lunii mai, când guvernul a decis să suplimenteze fondurile dedicate programului Prima Casă, bancherii s-au concentrat aproape exclusiv pe acest produs de creditare. Ei au întins la maxim garanţiile de stat pentru a folosi această perioadă la identificarea unei soluţii care să repornească creditarea clasică. Astfel, dacă brokerii de credite estimau că fondurile suplimentare ale Prima Casă vor fi epuizate în 12 zile, de la alocarea banilor şi până acum au trecut două luni şi băncile încă mai pot acorda în jur de 1.500 de credite Prima Casă.
Ministerul Finanţelor Publice a reîmpărţit garanţiile de 28 mil. lei nefolosite până acum în cadrul programului către nouă bănci care şi-au terminat deja plafonul alocat sau urmează să îl epuizeze în mai puţin de zece zile. Băncile care au mai primit bani sunt BCR, Leumi, UniCredit, Intesa, OTP, Credit Agricole, BRD, Marfin şi Banca Transilvania.
Dacă în primele cinci luni ale anului românii au accesat peste 13.000 de credite prin Prima Casă, cu o valoare dublă faţă de cele solicitate în perioada similară a anului trecut, şi s-a înregistrat un vârf de 460 de dosare aprobate zilnic de Fondul Naţional de Garantare, în cazul fondurilor suplimentare distribuite băncilor la sfârşitul lunii mai, ritmul zilnic a scăzut sub 300 de dosare, potrivit calculelor Capital pe baza informaţiilor comunicate de Ministerul Finanţelor Publice.
„Cu siguranţă vom suplimenta fondurile, pe termen scurt, pentru că cererea este în continuare mare pentru acest program, iar creditarea ipotecară din partea băncilor este sub aşteptări. Acum analizăm suma cu care vom suplimenta, care probabil va fi de câteva sute de milioane de lei. Ne aşteptăm ca din a doua parte a anului, ritmul cererilor să scadă“, a declarat Anca Dragu, ministrul finanţelor, în cadrul emisiunii Capital TV.
Pregătiri de criză
Chiar dacă majoritatea băncilor nu mai acceptă de două luni dosare noi pentru credite Prima Casă, deoarece sunt prioritari clienţii cu dosare depuse din primăvară, dezvoltatorii de locuinţe încă mai reuşesc să convingă cumpărătorii să plătească avansuri în speranţa unor suplimentări de fonduri. Acesta este şi unul dintre argumentele folosite de dezvoltatori în discuţiile cu reprezentanţii guvernului: prin oprirea bruscă a programului mii de persoane riscă pierderea banilor achitaţi în avans dezvoltatorilor imobiliari.
Înainte de a decide a doua suplimentare de fonduri din acest an, reprezentanţii Ministerului Finanţelor Publice au transmis dezvoltatorilor imobiliari că, cel puţin anul acesta, nu vor mai da bani în plus. Pe baza acestor informaţii, investitorii au început să se pregătească de o perioadă de criză.
Blocajul previzionat îşi are rădăcinile în recordul înregistrat anul trecut în livrarea de locuinţe. În Bucureşti şi împrejurimi, zona cu cea mai intensă activitate de construcţie de locuinţe din ţară, s-a consemnat anul trecut un vârf de peste 11.000 de locuinţe predate beneficiarilor, cel mai ridicat nivel din ultimul deceniu. Rezultatele au impulsionat tot mai mulţi dezvoltatori să înceapă proiecte noi şi anul acesta se aşteaptă cu 25% mai multe locuinţe pe piaţă. Problema este că investitorii au luat aceste decizii înainte de intrarea în vigoare a legii dării în plată, iar subţierea banilor disponibili prin Prima Casă începe să le afecteze fluxul de vânzări. Asta după ce discuţiile despre legea dării în plată şi majorarea avansului la credite a împins un număr record de persoane spre achiziţia de locuinţe în prima jumătate a anului, stabilind vânzări demne de perioada de „boom“.
„Dezvoltatorii coordonaţi de noi merg înainte, dar se pregătesc de o încetinire a ritmului de construcţie. Deocamdată nu a luat nimeni decizii majore, dar mă aştept ca în septembrie-octombrie să apară. Îmi este groază de 2017, pentru că mă aştept ca programul Prima Casă să fie redus la tăcere prin transformarea lui într-unul care să nu mai fie atât de dorit“, spune Cătălin Grigore, general manager SudRezidential.ro, platformă de vânzări care gestionează zeci de proiecte de locuinţe de diferite dimensiuni.
Vânzări în scădere
Unii dezvoltatori se aşteaptă ca vânzările bune din primul semestru să le balanseze eventualele scăderi din a doua parte a anului, însă pregătesc instrumente financiare de susţinere a cumpărătorilor.
„Am fost norocoşi că am vândut într-un ritm foarte bun în primul semestru. Cumpărătorii care ezitau au fost impulsionaţi să achiziţioneze de discuţiile legate de darea în plată şi oprirea Prima Casă. În acest fel, noi ne-am mărit fondul de investiţii“, menţionează Antoanela Comşa, directorul general al Gran Via România, companie care are în construcţie două blocuri în zona Lujerului din Bucureşti.
Ea spune că ritmul lunar de vânzări a scăzut de la 20 de apartamente la numai 15 unităţi, după ce băncile au majorat avansul la peste 25%. Dacă înainte de activarea legii dării în plată, 80% din vânzările companiei erau susţinute de Prima Casă, acum jumătate din clienţi cumpără cu fonduri proprii şi jumătate cu credite ipotecare care au avansuri de 20-25% (asta în condiţiile în care mulţi clienţi şi-au accesat împrumuturile înainte de schimbarea limitelor de avans).
„Ne-am gândit şi la o perioadă de recul a vânzărilor. Am vorbit cu Libra Bank şi avem aprobaţi 10 mil. lei, într-o primă fază, pentru finanţarea clienţilor. Se pune ipotecă pe apartament, iar banca ne dă nouă banii, iar noi vindem mai departe clientului în rate egale pe şapte ani cu un avans de 30%. Ratele lunare ar ajunge la circa 400 euro“, explică Comşa.
Potrivit acesteia, sunt dezvoltatori care îşi pun deja problema dacă să mai continue construcţia de locuinţe sau ce vor face cu ce au construit deja.
Noi reguli
Ministerul Finanţelor Publice şi Comisia Naţională de Prognoză lucrează la un studiu privind rezultatele Prima Casă şi se încearcă identificarea cererii de locuinţe noi în România. Intenţia guvernului este de a modifica regulile de funcţionare ale Prima Casă astfel încât impactul programului să fie unul economic, nu social, cum este acum. Asta înseamnă încurajarea achiziţiei de locuinţe noi.
„În pregătirea strategiei pe termen lung a acestui program facem comparaţii cu cifre la nivel european, unele nu foarte îmbucurătoare. Spre exemplu, în România numărul mediu de camere pe persoană este cel mai redus din Uniunea Europeană, de o cameră pe persoană, în condiţiile în care media UE este de 1,6. Chiar şi ţări cu o medie mai redusă, precum Ungaria şi Bulgaria, au 1,2 camere pe persoană“, a anunţat Anca Dragu.
Potrivit acesteia, dacă în perioada 1970-1995 ritmul de achiziţionare de locuinţe noi a fost ridicat, după anii 2000 situaţia s-a răsucit şi ritmul a ajuns chiar negativ. Ministerul a mai anunţat în trecut că strategia la care lucrează va ţine cont de creşterea venitului real disponibil al populaţiei, ca urmare a măsurilor fiscale şi de majorare a salariilor din ultimii ani, precum şi de evoluţia pieţei ipotecare. Scopul declarat al ministerului este ca programul guvernamental să nu producă distorsiuni asupra pieţei.
Cătălin Grigore spune că dezvoltatorii pe care îi reprezintă se aşteaptă ca avansul perceput la creditele Prima Casă să crească la 10-15%, mişcare echivalentă cu dezastrul. „Datele noastre arată că 80% din clienţii Prima Casă nu ar fi avut niciodată posibilitatea achiziţiei unei locuinţe dacă nu exista acest program. Cei 5.000 de euro necesari avansului şi taxelor notariale sunt strânşi tot din împrumuturi şi se fac eforturi şi la suma asta“, explică Grigore. În opinia sa, băncile vor reduce din avansul perceput la creditele ipotecare, însă nu mai mult de 5% şi nu mai devreme de 5-6 luni.
Antoanela Comşa este mai optimistă şi crede că băncile vor reduce avansul la creditele ipotecare până la 20%. „Cei care cumpără prin Prima Casă sunt, în general, oameni tineri, care nu au nici timp şi nici salariile de început nu le permit să economisească. Din discuţiile cu clienţii noştri reiese că banii în plus de care dispun sunt destinaţi mobilării apartamentelor“, susţine Comşa.
Până la apariţia noii variante Prima Casă, tot mai mulţi dezvoltatori încep să devină dependenţi de creditele garantate de stat, ceea ce înseamnă că vor fi mai dificil de implementat nişte modificări radicale ale programului.
DATORNICI Numărul beneficiarilor de Prima Casă intraţi în incapacitate de plată a ajuns la circa 600, echivalentul unei rate de neplată de 0,34% din totalul creditelor acordate
187 de mii de români au cumpărat până acum locuinţe prin programul de garanţii de stat Prima Casă, pe care au plătit 7,1 mld. euro
3,3% este procentul de scumpire a locuinţelor din România în primul trimestru din 2016, a treia cea mai mare creştere de preţ din UE după Ungaria şi Austria, potrivit Eurostat
