La sfârşitul lunii iulie, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice (MDRAP) a pus în consultare în grupurile de lucru Strategia Naţională a Locuirii. Documentul este acum în analiză la ministrul Vasile Dîncu şi peste două săptămâni urmează să intre în dezbatere publică. Reprezentanţii ministerului spun că textul strategiei a fost completat şi rafinat şi va urma un proces similar în timpul dezbaterii publice, pentru ca în noiembrie să fie finalizat.

Măsurile prezentate în document schimbă total regulile în ceea ce priveşte construcţia, finanţarea şi reabilitarea locuinţelor. Banca Mondială a livrat în vara anului trecut, la cererea Guvernului României, un raport extins la nivelul politicilor de locuire din România, iar recomandările au fost integrate în strategie.

Deşi se bazează puternic pe acest raport, din textul strategiei a fost eliminat un capitol important din recomandările Băncii Mondiale şi anume propunerea înfiinţării unui Fond Naţional de Locuire. Strategia elaborată de MDRAP cuprindea într-o variantă de lucru anterioară această idee, însă a fost înlăturată din textul publicat în iulie de minister.

Reprezentanţii autorităţii publice pun această modificare pe seama faptului că fondul propus nu poate fi constituit, deoarece Ministerul Dezvoltării este cel care gestionează situaţia locativă din România şi nu Ministerul Finanţelor Publice. Chiar dacă a respins ideea bancherilor, ministerul a venit cu o versiune proprie, menită să uşureze atragerea de fonduri pentru locuinţele publice.

„Pentru a nu mai risipi resursele am considerat necesar ca toate programele de locuinţe să se concentreze într-unul singur, să se facă Programul de Locuinţe Publice. Acum lucrăm la actele normative. Statul are nevoie să-şi consolideze patrimoniul şi să poată dispune consecvent de resursele sale. Faptul că noi construim la nesfârşit şi vindem nu aduce nicio valoare adăugată programului“, a declarat pentru Capital Diana Ţenea, directorul general al Direcţiei Generale Dezvoltare Regională şi Infrastructură din cadrul MDRAP.

România are acum nouă programe principale de locuinţe gestionate de stat. Este vorba despre programul de locuinţe ANL pentru tineri, cel de locuinţe sociale, pentru chiriaşii evacuaţi, locuinţe sociale pentru romi, locuinţe ANL prin credit ipotecar, cel de reabilitare termică, de consolidare seismică, schema BauSpar de economisire-creditare şi programul Prima Casă.

Ce a propus Banca Mondială

Fondul Naţional de Locuire se dorea o sursă constantă de venituri pe termen lung, drept urmare era nevoie de bani pentru a-l susţine. Bancherii au sugerat că banii ar putea fi obţinuţi prin direcţionarea către acest fond a unui procent din taxele aplicate pe transferul proprietăţii. Pe acelaşi model se avea în vedere şi direcţionarea unui procent din încasările de impozit pe case, apartamente şi terenuri ale primăriilor.

Mai mult, s-a propus introducerea unui impozit special pe venit sau a unei taxe dedicate pe produse (precum cimentul). Tot la acest capitol, bani s-ar mai fi putut obţine şi din chiriile proprietăţilor deţinute de stat sau prin emiterea de obligaţiuni de către fond pe baza fluxului de venituri garantat din închirierea proprietăţilor statului.

Acestor surse de venit li se adăugau bani din bugetul de stat, din fonduri europene  sau din „unele contribuţii de la administraţia locală“.

Cu aceşti bani, Fondul Naţional de Locuire ar fi urmat să ofere stimulente fiscale dezvoltatorilor care construiesc locuinţe cu preţuri accesibile, să acorde subvenţii persoanelor sărace pentru îmbunătăţirea, construirea sau închirierea unei locuinţe şi să acţioneze ca partener de finanţare pentru primării, Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi asociaţii de proprietari în vederea reabilitării clădirilor cu risc seismic şi a îmbunătăţirii eficienţei energetice a sistemelor de termoficare şi a locuinţelor.

Bancherii mai recomandă ca, în cazul continuării programului Prima Casă, acesta să funcţioneze în paralel cu unele dintre iniţiativele din cadrul Fondului sau chiar să fie inclus în programul Fondului.

Diana Ţenea spune că Banca Mondială înţelege acest instrument ca pe o sursă de finanţare pe filiera Ministerului Finanţelor Publice şi că nu vede programele statului ca pe o formă de identificare a unei nevoi locative.

„Noi am inventariat locuinţele din România şi am propus nişte mecanisme, pentru că fiind ţara care a pierdut cel mai mare procent din populaţie în ultimii 25 de ani, adica 20%, nu avem nevoie de un fond suplimentar de locuinţe, ci de rezolvarea habitatului insalubru şi de facilităţi pentru persoanele care nu au o locuinţă adecvată“, menţionează directorul din cadrul MDRAP.

Ea spune că au existat consultări şi cu Ministerul Finanţelor Publice, iar concluzia a fost că acest fond, ca sursă de finanţare, nu este potrivit.

„Transformând toate programele de locuinţe într-unul singur, pentru a finanţa realizarea de locuinţe publice, rezolvăm această problemă. Experienţa Băncii Mondiale nu este de neglijat, doar că modelele pe care le propun, chiar dacă la un moment dat ne-ar ajuta să ardem nişte etape, sunt foarte greu de implementat“, adaugă Ţenea.

Ce spun privaţii

Jucătorii din mediul privat chestionaţi de Capital consideră interesantă sau chiar necesară propunerea Băncii Mondiale. Reprezentanţii Raiffeisen Banca pentru Locuinţe susţin că „existenţa unei strategii naţionale a locuirii, care să depăşească ciclul electoral este o necesitate, demersul actual fiind înţeles în acest sens“.

Ioan Bejan, consultant al Institute for Real Estate, Construction and Housing Viena salută ideea înfiinţării unei entităţi specializate în finanţarea construcţiei de locuinţe accesibile.

„Consider interesantă propunerea consultanţilor de a înfiinţa o entitate financiară specializată, menită să conceapă şi să administreze structuri de finanţare care să determine obţinerea unor chirii la un nivel accesibil, fără a se renunţa la principiile de administrare pe baza mecanismelor pieţei“, spune Bejan.

El îşi motivează ideea prin faptul că, în ultimii ani, băncile şi-au înăsprit substanţial condiţiile de acordare a creditelor pentru achiziţia sau construcţia de locuinţe, atât pentru persoane fizice cât şi pentru firme. De asemenea, ritmul actual al construcţiilor de locuinţe este considerat nesatisfăcător. În România se recepţionează anual circa 2,2 locuinţe noi la mia de locuitori, semnificativ sub media ţărilor Uniunii Europene de cinci locuinţe noi la mia de locuitori recepţionate anual. Coroborat cu faptul că numărul locuinţelor construite din fonduri publice scade de la un an la altul, Bejan consideră că accelerarea ritmului de construcţie a locuinţelor, mai ales a celor accesibile, nu poate fi realizată decât prin diversificarea şi multiplicarea surselor de finanţare.

Dezvoltatorii vor să dea bani

Asociaţia Investitorilor Imobiliari din România vede necesară înfiinţarea unui Fond Naţional de Locuire şi redactarea unei strategii naţionale în domeniul locuirii, dar atrage atenţia asupra faptului că şi actorii privaţi ar trebui implicaţi în acest proces. 

„Demersul nostru se constituie şi într-o demonstrare a disponibilităţii noastre de a contribui prin expertiză, resurse materiale şi umane, dar şi exemple de bune practici din alte pieţe europene în care activăm, pentru rafinarea unui atare document“, au răspuns reprezentanţii asociaţiei la solicitarea Capital.

Potrivit acestora, ideea dezvoltării unui proiect dedicat de locuinţe sociale de bună calitate, în regim de Parteneriat Public-Privat, după modelul altor state europene, ar putea fi eficientă pe termen mediu şi lung.

Asociaţia oferă exemplul Germaniei, care desfăşoară programe naţionale pentru identificarea de soluţii în construcţia de locuinţe pasive sau care să producă mai multă energie decât consumă, şi al Austriei, care a mizat foarte mult pe parteneriate public-private.

„În mod clar, copiii noştri nu vor mai locui în blocurile construite în perioada comunistă. În Bucureşti mai mult de jumătate dintre apartamente au fost construite în intervalul 1965-1984. Statul trebuie să găsească o modalitate potrivită pentru a încuraja calitatea în construcţii“, arată membrii asociaţiei.

Printre investitorii locali şi străini care susţin acest punct de vedere se numără AFI Europe România, Gran Via, Hanner România, Impact Developer & Contractor, Opus Land Development (dezvoltatorul Cosmopolis), antreprenorul Ovidiu Șandor, Coldwell Banker, Green Angels, Premier Estate Management, Reff & Associates şi Xella România.

EXEMPLE SUA beneficiază de un Fond Naţional Fiduciar pentru Locuinţe orientat către construcţia, conservarea, reabilitarea şi exploatarea locuinţelor cu chirie