activele imobiliare ale fostilor mamuti industriali. O parte dintre fostele hale de productie au fost lasate in paragina, dar altele sunt astazi afaceri de succes. Aproape fiecare oras are o poveste de transformare din ratusca cea urata in lebada cea frumoasa. In marile centre ale tarii, aceste metamorfoze se vad cu ochiul liber, in orasele mai mici investitorii abia cumpara vechiturile, ca sa le poleiasca. In Bucuresti, sunt zeci de astfel de exemple. Cele mai reusite afaceri de acest gen s-au realizat intr-o anumita zona a Bucurestiului, acolo unde s-au intrunit mai multi factori pentru garantarea profitului.”Toata zona de nord-vest, Pipera si Barbu Vacarescu, este atractiva, atat prin reconversia multor institutii care datau din anii ‘70, cat si prin faptul ca mai existau multe terenuri libere. Este o zona decongestionata, aproape de DN1 si de viitoarea autostrada E70, dar si de zona verde a Capitalei si de zona rezidentiala bine cotata”, declara Ioana Momiceanu, director al agentiei imobiliare Richard Ellis, care a evaluat de curand Parcul IRIDE pentru vanzare. Altfel spus, angajatii pot ajunge usor la serviciu, la fel si managerii si cei care detin functii de conducere, care locuiesc de regula in zonele Baneasa, Floreasca si Herestrau. Pe de alta parte, venind dinspre aeroport, ajungi foarte repede, marea majoritate a firmelor straine stabilite in zona avand nevoie mereu de transportul expatilor. Un alt argument pentru care s-au stabilit in aceasta arie si Unilever, JTI, Xerox, Raiffeisen, Ringier si alte companii este faptul ca aceste foste institute de cercetare au avut inca de la inceput retea de IT din fibra optica si posibilitatea de montare a unor „call-center-uri” si au fost cele mai „moderne” (daca putem spune astfel pentru sediile de birouri construite inainte de 1989) si nu au necesitat investitii foarte mari in transformare. Cel mai spectaculos exemplu este cel al Parcului de Afaceri IRIDE, care a fost pe vremuri o fabrica de cinescoape. Un grup de investitori italieni, BPD Management, intr-o asociere cu BERD si Fondul Roman Post Privatizare, a dezvoltat treptat activele imobiliare ale acesteia si a transformat-o intr-un centru multinational de birouri. O parte din fostele cladiri au fost modernizate, s-a facut un plan care a inceput cu dezvoltarea imensului teren liber care apartinea fabricii. Astfel, pe cele 12 hectare de teren au aparut sau sunt in faza de proiect 21 de cladiri de birouri distincte. Atunci cand va fi la capacitate maxima, IRIDE va avea 56.800 mp de constructii, din care 31.100 de birouri si restul de depozite. Este posibil chiar sa se extinda.Serviciile dau valoare adaugata cladirilorCeea ce este iarasi foarte important, pentru ca parcul, asa cum arata astazi, dispune si de servicii pentru cei care lucreaza in incinta sa. Astfel, exista o zona de restaurante, un supermarket, o farmacie, o clinica si servicii de mentenanta pentru chiriasi (intretinerea cladirilor, curatenie si amenajarea spatiilor verzi). Drept pentru care aici au inchiriat companii foarte pretentioase, precum Procter&Ganble, Raiffeisen, Xerox, GTI s.a.m.d. Potrvit reprezentantei Richard Ellis, in acest moment sunt in faza avansata de negociere contracte pentru 9.000 mp de birouri, destinate unor firme de comenzi prin telefon (call center-uri). Drept pentru care IRIDE a fost anul trecut cea mai cautata locatie din Bucuresti, iar in urma cu o luna s-a vandut, pentru aproape o suta de milioane de euro, grupului austriac de investitii imobiliare Imofinantz. „Explicatia ar fi ca IRIDE a fost produsul potrivit la momentul potrivit. si dimensiune mare, cu spatii flexibile, dar si calitate”, afirma Ioana Momiceanu. Nu toti investitorii in cladiri vechi sau firmele care sunt mostenitoare ale vechilor intreprinderi de stat au acelasi noroc. „Istoria altora a fost mult mai simpla si multi vor sa scoata ceva bani din imobile dezafectate, depreciate. Nu este suficient sa cosmetizeze, sa faca mici retusuri, ci trebuie sa creeze si un mediu placut, pentru ca sunt in zone semi-industriale, care au nevoie de servicii. Accesul, iluminarea, paza si toate celelalte lucruri de acest gen trebuie sa insoteasca un proiect de dezvoltare, in conditiile in care ar exista fonduri suficiente”, adauga Ioana Momiceanu. De aceea nu au succes cladirile Electroenergetica, Vulcan si tot ceea ce inseamna platforma de nord-est. Un lucru este cert: fara fonduri suficiente (cel putin unul-doua milioane de euro), astfel de cladiri nu vor deveni afaceri imobiliare reusite, oricat ar incerca. Banul aduce alti bani.

De ce a reusit IRIDE
Pentru ca are un amplasament bun, Platforma Pipera: acces usor, retea IT, apropiere de aeroport si de DN1
Pentru ca are spatii mari de inchiriat, flexibile, deschise, cu servicii de mentenanta
Pentru ca are chiriasi cu pedigree, care au atras dupa sine alti chiriasi cu renume si cu bugete bune pentru chirii
Nivelul chiriilor a variat foarte mult, o data cu piata de birouri. Varful a fost in 1999, cea mai scazuta chirie au platit-o chiriasii care au contractat in 2002-2003, iar in acest an a inceput sa creasca. Chiria medie este de 13 euro/mp/luna.
timisorenii pariaza pe centre comerciale …
si in marile orase din tara exista exemple reusite. La Timisoara, de exemplu, potrivit reprezentantului agentiei Casadomi, Doru Bodea, firma Bega Construct a cumparat angro o intreaga platforma industriala si a transformat-o in zona comerciala. De exemplu, a luat in proprietate fostele hale frigorifice in care se depozita carnea de la Comtim si le-a transformat in spatii comerciale, intr-un complex denumit Euro 2, unde chiriile pentru spatiile comerciale si de depozitare pornesc de la 5,5-6 euro/mp/luna. In prima lucrare de acest gen, in Complexul Euro 1, prin inchiriere, s-au obtinut intre 15 si 18 euro/mp/luna. In aceeasi zona mai exista alte doua centre de acest gen, Kappa si Terra, iar in viitorul apropiat firma Bega Construct intentioneaza sa realizeze un centru comercial tip mall, cu spatii comerciale de lux.
… iar ploiestenii pe sedii de birouri
si primariile pot genera astfel de zone de dezvoltare. De exemplu, Primaria Ploiesti are un parc industrial functional, transformat dintr-o zona industriala lasata in paragina si care astazi este cautata de investitori. „De curand, firma americana Washington Group a inchiriat 4.000 mp in acest parc industrial, cu teren concesionat de la primarie. Toate utilitatile sunt asigurate de primarie, exista facilitati pentru forta de munca si se asigura mijloace de transport in zona”, explica Ioana Momiceanu. Nu intotdeauna sunt intalnite exemple de acest gen. Din pacate, majoritatea platformelor industriale din orasele tarii sunt in ruina, fie ca au fost cumparate sau nu de investitori privati. Probabil, in urmatorii ani din unii coconi de acest gen se vor naste fluturi, dar multi vor muri din lipsa unei strategii pe termen lung.