Bucureştiul are, fără îndoială, cea mai activă zonă imobiliară a ţării. Din acest considerent, raportarea bucureştenilor la spaţiul locativ ar trebui să constituie un model pentru întreaga piaţă. Totuşi, dacă pe pieţele mature locuirea în chirie precedă achiziţiei şi uneori reprezintă o soluţie pe termen lung, Bucureştiul este departe de mentalitatea din aceste pieţe. De ce acest lucru? „Este destul de evident că pe lista de obiective a oricărui român, la loc de frunte, stă achiziţia unei locuinţe. Pe de altă parte, piaţa chiriilor nu este reglementată şi chiria este văzută ca o soluţie pe termen scurt, pentru că nu oferă stabilitate. Din acest motiv, românii nu au exerciţiul de a privi o achiziţie ca pe o investiţie“, spune Daniela Popescu, head of research al Colliers International. De asemenea, stocul de locuinţe destinate închirierii este extrem de scăzut, reprezentând maximum 10% din piaţă.
În acest context, cum trebuie să privim lucrurile când ne aflăm în faţa deciziei de a cumpăra sau a sta cu chirie? Întrucât locuinţa reprezintă cel mai important activ pentru cele mai multe familii, ea ar trebui privită ca o investiţie şi, ca în cazul oricărei investiţii, trebuie avut în vedere indicele de rentabilitate pe care îl oferă, chiar dacă achiziţia este pentru uzul propriu. Cum privesc totuşi oamenii? „Cei care sunt interesaţi de o locuinţă pe termen lung apelează oricum la un credit, iar cei care merg pe chirie se uită să găsească repede un loc în care să stea şi se gândesc ulterior ce mai fac pe viitor“, spune Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker Affiliates of Romania. Aşa cum a arătat Capital în numărul trecut, cumpărarea unei locuinţe este considerată rentabilă dacă suma investită se amortizează din chiria practicată în mai puţin de 15 ani. Toate analizele care au vrut să dea un răspuns la întrebarea „chirie sau rată?“ s-au bazat pe comparaţia simplistă a chiriei cu rata la un credit pe 30 de ani. Dacă am urmări acest criteriu, ar rezulta că achiziţia este preferabilă locuirii cu chirie în orice situaţie, pentru că rata pe 30 de ani este sub nivelul chiriei.
Cu alte cuvinte, decizia de cumpărare nu trebuie să rezulte din compararea chiriei cu rata la credit, ci trebuie privită ca fiind o economisire a unei chirii ce ar amortiza integral imobilul vizat în maximum 15 ani.
Având perspectiva investitorului, Dristor, Rahova, Vitan, Ghencea-Drumul Taberei, Crângaşi şi Berceni-Giurgiului sunt cartierele în care se găsesc cele mai rentabile garsoniere. Din cele 20 de zone analizate de Capital, reiese că în 11 dintre acestea ar fi recomandată cumpărarea de garsoniere şi cu celelalte nouă este de preferat locuirea în chirie. În cazul apartamentelor cu două camere, singurele zone în care achiziţia ar fi rentabilă sunt Băneasa, Romană-
Universitate, Victoriei şi Unirii-Tineretului.

Ce motivează cumpărarea unei garsoniere
Chiar dacă în Dristor, Rahova şi Vitan reiese că achiziţia este cea mai rentabilă opţiune din tot Bucureştiul, zonele în care garsonierele se tranzacţionează cel mai mult sunt Titan, Militari şi Drumul Taberei, conform imobiliare.ro. Pentru că „persoanele care îşi achiziţionează acum un imobil în scop locativ nu decid neapărat în funcţie de gradul de rentabilitate, pentru ele primând criteriile personale precum amplasamentul, distanţa faţă de locul de muncă, accesul la mijloacele de transport şi proximitatea şcolilor sau grădiniţelor“, explică Anca Bidian, CEO Kiwi Finance. O importanţă majoră o are şi anul de construcţie a imobilelor, fiind preferate blocurile construite după 1980. Singura îmbunătăţire din ultimii ani constă în diversificarea criteriilor de cumpărare, după ce în perioada de „boom“ criteriul cel mai important era achiziţia indiferent de zonă, cu convingerea că în trei luni preţul se va dubla, remarcă Bidian.
Interesant este că în majoritatea celor 11 zone rentabile pentru cumpărarea unei garsoniere există puternici poli comerciali. Cu toate că proximitatea unor mari centre comerciale reprezintă un plus, acest factor nu cântăreşte semnificativ în decizia de cumpărare. „Existenţa unui centru comercial contribuie la creşterea nivelului de siguranţă cu privire la valoarea imobilului pe termen lung“, menţionează Daniela Popescu. Adică, proprietarii din aceste zone nu vor asista la o scădere bruscă a preţului.
Conform analizei Capital, cartierele cel mai puţin recomandate pentru achiziţia de garsoniere sunt Colentina-Fundeni, Ferentari şi Pantelimon, toate zone periferice. Gradul scăzut de rentabilitate este dat de nivelul redus al chiriilor din aceste zone, pe fondul imaginii slabe, în timp ce preţurile sunt comparabile cu cele din cartierele din fruntea clasamentului, spune Daniela Popescu.

„Întotdeauna zonele cu frecvenţă mare de incidente şi infracţionalitate sau cu reputaţie negativă vor fi cele mai puţin atractive pentru investiţii, indiferent de preţ. Revânzarea sau exploatarea lor implică riscuri mai mari decât în alte zone, mai scumpe, dar cu cerere mai mare“, spune Bidian.
Chirie la două camere
Deşi trecerea de la garsonieră la un apartament cu două camere este considerat un proces natural în evoluţia unei familii, analiza Capital arată că achiziţia este rentabilă doar în patru zone: Băneasa, Romană-Universitate, Victoriei şi Unirii-Tineretului, printre cele mai scumpe din Bucureşti. „Zona de Nord, în general, e cunoscută ca având chiriaşi cu bugete mai bune faţă de alte zone, pentru că s-au construit multe clădiri de birouri care au atras un anumit tip de chiriaşi“, spune Valentin Ilie. Această situaţie ne-ar putea conduce la concluzia că fie preţurile nu s-au corectat suficient, fie nivelul chiriei este prea mic – sau ambele variante. 
Dacă în cazul garsonierelor toate preţurile se înscriu în plafonul de la „Prima Casă“, de 60.000 de euro, la apartamentele cu două camere avem cinci zone unde, pe medie, preţurile depăşesc acest nivel. Astfel, avansul necesar pentru un credit „Prima Casă“ este considerabil mai mare.
Chiar dacă rezultatele unei analize bazate pe rentabilitate relevă că în cele mai multe cazuri nu merită să cumperi, „în continuare primează cultul proprietăţii şi mai puţin calculul de rentabilitate“, arată Bidian.
În plus, potrivit ei, încă avem un grad foare redus de mobilitate pe piaţa muncii, dublat de o lipsă de reglementare a statutului de chiriaş. 
20 de ani este maturitatea creditului rezultată empiric, la care am putea face comparaţia rată versus chirie prin ochii investitorului


CITEŞTE ŞI Cumpărăm sau mai stăm cu chirie?