HARTA NAŢIONALĂ Cine îşi mai poate lua o locuinţă prin Prima Casă în lei

Când vorbim de accesibilitatea unei locuinţe prin credit, ne uităm la trei variabile: valoarea imobilului, costul creditului (rata lunară) şi nivelul veniturilor (pentru a stabili ponderea ratei în venituri – gradul de îndatorare). Luând în considerare un apartament de două camere cu o suprafaţă de 50 mp, conform calculelor Capital, chiar şi după trecerea la Prima Casă în lei, acesta poate fi achiziţionat prin credit de o familie de două persoane cu venituri medii în 36 de oraşe reşedinţă de judeţ, dintr-un total de 41. Şi asta mergând pe un grad de îndatorare de 50%, practicat de bănci, pe medie, la Prima Casă în euro. Numai că, odată cu trecerea pe creditarea în lei, băncile ar putea practica un grad mediu de îndatorare de 60%, dată fiind şi perspectiva scăderii dobânzilor, după cum semnalează BNR. La acest grad de îndatorare, achiziţia prin credit Prima Casă în lei ar fi accesibilă respectivei familii în 40 de oraşe, excepţie făcând doar Oradea. Mai mult decât atât,  imobilul de care vorbim ar putea fi achiziţionat prin credit în lei de un singur salariat mediu în Târgu-Jiu, Piteşti, Sfântu Gheorghe, Bucureşti şi Reşita. Dacă ar mai fi existat varianta în euro, acest lucru ar fi fost accesibil salariatului mediu în 15 oraşe din 41.

Totuşi, apartamentele de două camere sunt achiziţionate, în general, de familii formate din cel puţin două persoane, astfel că Prima Casă în lei le oferă în continuare posibilitatea de cumpărare cu un avans de doar 5%, având venituri medii, în mai toate oraşele. Pe de altă parte, au fost luate în calcul familiile fără alte datorii la bănci, în condiţiile în care foarte multe dintre acestea sunt deja îndatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce ar sugera o accesibilitate destul de restrânsă a Primei Case în lei.

Mai scump, dar cel mai atractiv

Cu toate acestea, Prima Casă în lei rămâne cea mai atractivă variantă de finanţare a achiziţiei unei locuinţe pentru persoanele cu venituri medii, deşi gradul de îndatorare este acum cu 6-10 puncte procentuale mai mare decât ar fi fost pe varianta în euro, întrucât ratele lunare sunt cu 25% mai mari. Totuşi, ambiţia declarată a guvernatorului BNR Mugur Isărescu de a vedea egalizate costurile creditelor în lei cu cele în euro îşi arată deja semnele. Deşi BNR a redus dobânda-cheie cu 0,5%, ratele interbancare la 3 luni (Robor 3 luni) au coborât mult mai rapid, cu 0,8%. Astfel, diferenţa dintre valorile ratelor la creditele în lei şi cele în euro s-a redus de la 35% la 25%.

„Având în vedere principalul beneficiu al acestui program, şi anume avansul de 5%, în opinia mea aceste credite vor fi în continuare accesate. Poate nu cu aceeaşi rată de absorbţie la început, însă într-un interval de cinci-șase luni, percepţia pieţei se va îndepărta de comparaţiile cu euro, şi clienţii vor privi oferta Prima Casa în lei într-un mod foarte firesc ca fiind singura opţiune în piaţă atunci când au un avans mic“, spune Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance.

Migrare către locuinţe mai ieftine

Un alt factor important e că dacă am calcula accesibilitatea unui credit pe 20 ani, şi nu pe 30, atunci familia cu venituri medii s-ar califica la Prima Casă în lei în doar jumătate dintre oraşele luate în calcul, faţă de varianta în euro, care era accesibilă în majoritatea oraşelor (36 din 41).

 „În măsura în care costurile asociate unei anumite modalităţi de ocupare cresc, populaţia va fi tentată să aleagă o variantă alternativă. Adică, dacă ocuparea de locuinţe în proprietate devine scumpă, atunci închirierea poate deveni o opţiune alternativă, considerând însă că există ofertă sigură şi credibilă pe termen lung. Cum în România locuirea cu chirie este privită mai degrabă ca o soluţie reziduală, nu cred că vom asista la o presiune pe piaţa chiriilor“, consideră Ioan Bejan, secretarul general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România.

În aceste condiţii, populaţia cu venituri sub medie, care până acum se califica la un credit Prima Casă în euro, dar pe varianta în lei este exclusă, nu are altă soluţie decât să se orienteze spre locuinţe mai ieftine.

Accesul la locuinţă

Chiar dacă România încă traversează o perioadă de criză, accesul la locuinţe s-a îmbunătăţit considerabil în ultimii ani faţă de perioada de vârf a pieţei imobiliare, datorită reducerii substanţiale a preţurilor de vânzare. Un indicator prin care se calculează gradul de accesibilitate al unei locuinţe este raportul dintre preţul mediu pe metru pătrat al unui apartament şi salariul mediu lunar, indicator care pe pieţele stabile se situează în plaja de 2-3. Potrivit analizelor Kiwi Finance, acest indicator a fost mai mare de 5 în 2008, anul de explozie al preţurilor imobiliare. În cazul celor 41 de reşedinţe de judeţ analizate de Capital, acest indicator variază între 1,5 şi 3,1, astfel că majoritatea reşedințelor de judeţ au un indice de accesibilitate în cote stabile. Excepţie fac oraşele Sfântu Gheorghe, Reşiţa, Alexandria, Slatina, Piteşti şi Târgu-Jiu, în care cererea este mai mică decât oferta.

Este bine de ştiut că în toate ţările în care există credite cu avans mic, deductibilitate fiscală şi/sau garanţie de stat, adică produse similare cu Prima Casă, acestea sunt mai scumpe decât creditele ipotecare standard, ceea ce ar putea sugera eliminarea plafonării marjelor în viiitor. „Pentru că în România acest gen de credit a apărut pentru prima dată în plină criză financiară, cu o piaţă imobiliară fără repere şi creditare aproape inexistentă în acel moment, plafonarea dobânzilor la niveluri foarte mici (aproape jumătate din ofertele-standard din 2009) a fost esenţială în stimularea creditării achiziţiei de locuinţe, pe de o parte, şi în stabilirea unui reper de preţ al imobilelor, pe de altă parte. În opinia mea însă, pe viitor, dacă acest gen de program va continua să existe, facilitatea şi garanţia suplimentară trebuie să acopere riscul unui avans mic, însă plafonarea dobânzilor va dispărea, iar costul unui credit va fi reglat de piaţă“, sugerează Anca Bidian.

280 euro este rata pe care trebuie să o plătească bucureştenii care cumpără un apartament cu două camere prin Prima Casă în lei

<iframe src="//e.infogr.am/Topul-oraelor-cu-cel-mai-mare-grad-de-ndatorare" width="640" height="1132" scrolling="no" frameborder="0" style="border:none;"></iframe><div style="width:640px;border-top:1px solid #acacac;padding-top:3px;font-family:Arial;font-size:10px;text-align:center;"><a target="_blank" href="//infogr.am/Topul-oraelor-cu-cel-mai-mare-grad-de-ndatorare" style="color:#acacac;text-decoration:none;">Topul oraşelor cu cel mai mare grad de îndatorare</a> | <a style="color:#acacac;text-decoration:none;" href="//infogr.am" target="_blank">Create infographics</a></div>

• DATA când ar putea intra România în Schengen! Vestea cea mare venită din Austria
• EY România: Ajustările voluntare de prețuri de transfer în contextul amnistiei fiscale – oportunități și conformitate – punct de vedere