Tranzacţiile importante încheiate în ultima perioadă au descrețit frunțile investitorilor din piața imobiliară. Principalul energizant a fost, desigur, vânzarea complexului de birouri Floreasca Business Park pentru 100 milioane de euro, singura de asemenea anvergură de la începutul crizei şi până acum.
În a doua jumătate a acestui an au început lucrările la şase proiecte mari, care implică investiţii totale de peste 870 milioane de euro. Chiar dacă partea de dezvoltare rămâne încă dependentă de finanţările bancare, tranzacţionarea imobilelor finalizate este într-o oarecare măsură independentă de acest factor. Majoritatea deal-urilor încheiate în acest an au implicat un volum redus de lichidităţi, fiind preluate creditele aflate în derulare.
„Sentimentul în piaţă este pozitiv, există apetit pentru dezvoltare şi nu doar pentru proiecte de 10 – 20 milioane de euro, ci pentru investiţii de peste 100 milioane de euro“, spune Radu Lucianu, country manager al CB Richard Ellis. Acesta este convins că tranzacţiile încheiate în acest an vor schimba optica investitorilor pentru anul ce urmează.
Dacă tranzacţia dintre New Europe Property Investments (NEPI) şi Portland a ridicat volumul investiţional aferent acestui an la circa 250 milioane de euro, pentru anul următor investitorii se aşteaptă la un volum crescut cu 10%-20%. Estimările sunt bazate pe negocierile pe care le poartă principalele companii de consultanţă din Bucureşti.
„Apetitul investitorilor creşte odată cu apropierea datei-limită la care expiră mandatele de investiţii ale unor manageri de fonduri, în special aceia care au strâns fonduri în anii 2007-2008, având în vedere că aceste mandate au o perioadă medie de cinci ani“, consideră Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox. Omul de afaceri Dan Adamescu şi-a vândut recent participaţia de 16% pe care o deţinea la Generali România, prin intermediul Astra Asigurări, pentru a folosi fondurile la constituirea a trei noi societăţi imobiliare. „E posibil să vedem o revenire a pieţei. Eu văd cu optimism anul viitor, pentru că diferenţa dintre aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor a ajuns la un nivel acceptabil de ambele părţi. Sunt discuţii care durează de un an, un an şi jumătate. Pe de o parte, se simte un confort din partea cumpărătorilor, iar pe de altă parte, vânzătorii conştientizează că nu sunt prea multe opţiuni şi că trebuie să accepte preţul acum“, explică Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
Tranzacţia crizei
Jucătorii din piaţa imobiliară au fost luaţi prin surprindere de tranzacţia dintre fondul sud-african de investiţii NEPI şi Portland Trust, care a implicat proiectul de birouri Floreasca Business Park.
„Este important să distingi între proprietăţile de top şi cele de pe piaţa secundară de birouri, de care nu ne-am fi atins, pentru că este periculoasă şi va avea mult de suferit. Noi am identificat 12 proprietăţi de acest tip în Bucureşti, din care am ales-o pe cea mai bună. Este posibil ca celelalte imobile să atragă interes asupra lor şi poate se vor găsi investitori care le vor considera oportunităţi“, a declarat în exclusivitate pentru Capital Martin Slabbert, managing directorul NEPI. Proprietăţile identificate de fond au mai fost curtate şi de alţi investitori, după cum ne informează Cristian Ustinescu, însă ofertele au fost retrase ca urmare a evenimentelor din septembrie 2008, data oficială la care a început criza.
Preţul de achiziţie al imobilului este de aproximativ 27,6 milioane de euro, sumă ce va fi asigurată de majorarea de capital ce a fost anunţată de fond în 5 şi 12 noiembrie 2010. Pe lângă această sumă NEPI va prelua şi datoriile externe în valoare de 73,6 milioane de euro, pe care proprietarii imobilului le aveau la data de 30 iunie 2010.
Slabbert spune că decizia de achiziţie a fost luată în acest moment pentru că nu se mai întrevăd noi „deteriorări“ ale pieţei de birouri, după scăderile survenite în ultimii doi ani pe acest segment. El se aşteaptă ca, în următorii doi-trei ani, randamentele investiţionale (yieldurile) să fie stabile, perioadă urmată de o uşoară creştere.
„Nu cred că situaţia economică a României va fi fantastică în 2011, dar va merge mai bine decât în acest an şi va fi o rampă pentru o posibilă revenire în 2012. Ca investitori, suntem concentraţi asupra segmentului de retail, dar am făcut acest popas spre birouri pentru că este singurul segment care oferă valoare. În continuare, ne vom întoarce la retail şi vom studia piaţa pentru noi achiziţii“, subliniază Martin Slabbert. NEPI a mai fost implicată în acest an într-o tranzacţie importantă, când a preluat o parte din centrul comercial Iris Shopping Center din Piteşti, de la Avrig 35, pentru suma de 39,9 milioane de euro, inclusiv datoriile. Portofoliul companiei este format din 30 de proprietăţi de retail, birouri şi industrial, dintre care 24 sunt localizate în România. Acestea au fost evaluate la 145,96 milioane de euro şi au o suprafaţă închiriabilă de circa 140.000 mp.
„Această tranzacţie ar trebui să fie un semnal, însă impulsul investitorilor trebuie să fie dat de partea macroeconomică. Piaţa imobiliară din Bucureşti are potenţial şi este adâncă. Sunt produse interesante, însă trebuie să se găsească investitori pregătiţi să accepte un anumit nivel de risc. Normal ar fi ca anul viitor să mai apară tranzacţii de acest fel, însă depinde de atâţia factori, care pleacă de la politic la economic, încât mi-e greu să fac o previziune“, explică pentru Capital Florin Furdui, country managerul Portland Trust, vânzătorul Floreasca Business Park.
Malluri pe fabrici
După doi ani de tăcere şi regândire de strategii, au început să apară primii „curajoşi“ pe piaţa imobiliară. Cea mai importantă tranzacţie parafată în acest an pe segmentul de terenuri şi care a atras privirile investitorilor asupra pieţei româneşti este achiziţia platformei industriale Timpuri Noi de către un vehicul investiţional al gigantului suedez Ikea pentru 34,6 milioane de euro. Acţionarii Timpuri Noi au scăzut preţul cu circa 60% faţă de nivelul pe care îl pretindeau înainte de criză.
Planul urbanistic zonal (PUZ) aprobat de primărie pentru Timpuri Noi prevede construcţia unui hotel, spaţii de birouri şi rezidenţiale. La un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 4,5, se poate construi o suprafaţă de 225.000 mp. La patru luni de la încheierea tranzacţiei, terenul de 5,1 ha este eliberat în proporţie de 80%, prin demolarea clădirilor vechi, şi începe să fie pregătit pentru noul proiect.
„Nu cred în proiecte noi decât sporadic, poate unu sau două, şi acestea vor fi dezvoltate de companii cu un equity (disponibilităţi băneşti n.red.) puternic, pentru că efectiv nu există finanţare. În cazul Ikea, mă aştept să înceapă proiectul pentru că are o poziţie puternică, iar băncile vor să îi finanţeze. Chiar dacă băncile nu vor să se implice, e o companie puternică şi poate susţine singură un astfel de proiect“, este de părere Andrei Diaconescu. La câteva luni distanţă, un parteneriat format din managerii grupului BelRom şi ai Auchan a fost implicat într-o nouă tranzacţie de proporţii. Cei doi parteneri au cumpărat 12 ha din terenul platformei industriale Electroputere Craiova, pentru circa 30 mil. euro.
Pe acest lot se va dezvolta un centru comercial, denumit Electroputere Parc, care va avea o suprafaţă construită de 6,3 ha şi va necesita o investiţie de circa 90 milioane de euro. Proiectul are ca dată de finalizare semestrul al doilea al anului viitor. „La Craiova e un caz special, care nu dă tonul altor investiţii similare. Uzinele Ford au schimbat peisajul oraşului şi era o chestiune de timp până să apară şi primul mall“, subliniază reprezentantul Capital Partners.
Proiecte resuscitate
Tot pe locul unei foste fabrici va fi amplasat şi cel de-al 12 centru comercial al Bucureştiului, denumit Victoria City Center. Fondurile de investiţii canadiene CD Capital Partners şi Benevo Capital Corportation, într-un parteneriat de tip joint-venture, au anunţat începerea lucrărilor de demolare a fostei fabrici de textile Dacia din Bucureştii Noi, pentru a elibera terenul de 5 hectare ce va fi utilizat pentru construcţia noului mall.
„Am ţinut proiectul «on hold» de doi ani, şi acum, că piaţa se îmbunătăţeşte, ţinând cont şi de creşterea PIB-ului prognozată pentru 2011, şi de cererea venită din partea chiriaşilor, am început demolările şi vom începe construcţia din toamna lui 2011“, a declarat Michael Topolinski, preşedintele şi CEO-ul Benevo Capital Corporation.
Prima fază a Victoria City Center va fi formată dintr-un mall de 60.000 mp închiriabili, ce va atrage o investiţie de 150 milioane de euro, asigurată printr-o linie de credit deschisă la Alpha Bank. A doua fază prevede extinderea suprafeţei comerciale a proiectului cu încă 10.000 mp, iar a treia construcţia unor spaţii de birouri. „Nu cred că e doar o conjunctură faptul că o serie de dezvoltatori au început lucrări la proiecte noi în ultima perioadă. Anul acesta s-au deblocat foarte multe discuţii. Important este ca planurile proprietarilor să se întâlnească cu ceea ce vor clienţii să plătească. Anul acesta a fost un grup de retaileri care a vrut să se extindă şi care a văzut oportunităţi. Este vorba, în principal, de retailerii germani care au o marfă potrivită pentru perioada prin care trece piaţa“, este de părere Monica Barbu, managing partner al The Advisers/Knight Frank. Tot în segmentul de retail se înscrie şi proiectul gigant Colosseum Shoppging Center, proiect anunţat încă din 2006, la care au început lucrările de construcţie din iunie anul acesta. Dezvoltatorul complexului, compania cu capital britanic Nova Imobiliare, a anunţat că proiectul este structurat pe o suprafaţă de 620.000 metri pătraţi. Acesta va fi de trei ori mai mare decât AFI Palace Cotroceni şi va necesita o investiţie estimată la 350 mil. euro, similară cu aceea pe care a atras-o mallul din Cotroceni (300 mil. euro).
„Tranzacţiile pe retail depind de consum. El este cel care dă încredere retailerilor să se extindă. Lucrurile par să se aşeze, dar e greu de spus dacă îşi va reveni consumul pe parcursul anului viitor. Toată lumea face eforturi, însă lucrurile sunt legate de evoluţia economiei“, opinează Monica Barbu.
Majoritatea investitorilor văd salvarea pieţei imobiliare în sectorul de retail, după ce o serie de lanţuri internaţionale şi-au anunţat planurile de extindere locală. „Am putea vedea o nouă perioadă de reinvestire în sectorul imobiliar mai curând decât ne-am aştepta. Sunt investiţii foarte mari în domeniul lanţurilor de retail din România. Se repetă paşii, îi repetă cine poate, cine are acces la creditare, multinaţionalele“, a spus Florin Pogonaru, preşedintele Asociaţiei Oamenilor de Afaceri din România.
Chiar dacă din perspectiva investitorilor lucrurile par să fi luat o turnură pozitivă, rămâne de văzut dacă proiectele dezvoltate în această perioadă vor fi îmbrăţişate de consumatori.
