Noile turnuri de birouri care se conturează pe harta Bucureştiului urmează să aducă proprietarilor lor venituri din chirii de peste 40 mil. euro anual.
Ioannis Papalekas, Costel şi Ionuţ Căşuneanu – fiii milionarului Costel Căşuneanu, CA IMMO – al treilea cel mai mare proprietar de spaţii de birouri din România, antreprenorul Ionuţ Dumitrescu şi divizia imobiliară a grupului suedez IKEA sunt printre cei mai avansaţi în procesul de dezvoltare. Lor li se adaugă Ioan Niculae – patronul grupului InterAgro, familia Tănăsoiu, S IMMO – divizia de investiţii imobiliare a grupului austriac Erste Bank şi George Copos, care au în pregătire noi coloşi din oţel şi sticlă. Turnurile de birouri propuse de aceştia presupun investiţii de peste 550 mil. euro, multe făcând parte din proiecte imobiliare mai complexe.
Astăzi, cele 15 turnuri de birouri funcţionale la nivelul Capitalei au o pondere de 15% în stocul modern de spaţii de birouri de clasa A, care la sfârşitul primului trimestru din 2014 era de 2,07 mil. mp, conform consultanţilor DTZ Echinox. Dacă toate cele zece proiecte aflate acum în diferite stadii de dezvoltare ar fi construite astăzi, ponderea acestora ar creşte la circa 28%. „În ultimii cinci ani, piaţa de birouri a fost puternic orientată către reducerea de costuri, însă toţi proprietarii s-au aliniat acestei nevoi. Prin urmare, mutarea într-un turn de birouri cu vizibilitate crescută, acces uşor prin mijloacele de transport în comun şi facilităţi comerciale nu este văzută drept un răsfăţ, ci o oportunitate de a securiza un spaţiu premium la un cost echilibrat. Ritmul de (re)închiriere al unor turnuri emblematice din Bucureşti a demonstrat că există apetit pentru acest tip de produs“, menţionează Oana Sîrbu, asociat în cadrul departamentului de birouri al Colliers International România.
Interesul corporaţiilor pentru asemenea spaţii este evidenţiat şi de gradul mare de ocupare al turnurilor de birouri care funcţionează deja. Excluzând clădirile BRD Tower, Piraeus HQ, Unicredit Tower şi Bucharest Financial Plaza, ocupate integral de bănci, şi Riverside Tower, închiriat de Primăria Municipiului Bucureşti, gradul mediu de ocupare este de 82%. Sky Tower, cel mai nou turn de birouri din Bucureşti şi cel mai înalt din România (137 metri), a ajuns, după un an şi jumătate de la inaugurare, la un grad de ocupare de circa 60%, iar specialiştii DTZ Echinox estimează că până la sfârşitul anului se va ocupa până la 80-90% din spaţiul disponibil. Alte două turnuri, Charles de Gaulle Plaza şi Premium Plaza, care mai au spaţii de închiriat, se preconizează că vor ajunge să fie ocupate în proporţie de 90% până la sfârşitul anului. Un alt punct de atractivitate este chiria, similară celei dintr-un parc de afaceri proiectat ca sediu central de companie.
„În unele cazuri, proprietarii caută modalităţi de a contrabalansa din punct de vedere comercial un cost uşor mai crescut dat de «add-on factor» (procentul din suprafaţa pe etaj pentru care un chiriaş plăteşte, dar pe care nu o poate utiliza din cauza coloanelor, coridoarelor, cabinelor de lift, a casei scării – n.red.), care de regulă este cu 4%-5% mai mare faţă de o clădire cu mai puţin de zece etaje, dar şi de taxa de administrare care creşte cu circa 5%-10% comparativ cu o clădire cu regim redus de înălţime“, adaugă Oana Sîrbu. Chiriile percepute în zonele în care vor apărea cele zece turnuri de birouri identificate de Capital sunt cuprinse între 15 şi 17 euro/mp/lună.
Accent pe înălţime
Compania de investiţii imobiliare Globalworth, controlată de omul de afaceri elen Ioannis Papalekas, are singurul turn de birouri în dezvoltare la ora actuală. Constructorul proiectului, firma Bog`Art, lucrează la subsolul imobilului, care va avea o suprafaţă construită de 20.260 mp. Suprafaţa construită brută deasupra solului va fi de 48.732 mp. Denumit Bucharest One, turnul de 23 de etaje este amplasat la intersecţia Bulevardului Barbu Văcărescu cu Şoseaua Pipera, flancat de Sky Tower, Oracle Tower şi Nusco Tower. Investiţia de 60 mil. euro ar trebui livrată pe piaţă spre sfârşitul anului 2015.
La distanţă de câteva luni de demararea construcţiilor sunt şi fiii lui Costel Căşuneanu, care în parteneriat cu investitorul belgian Yves Weerts, vor să ridice un turn cu 17 etaje în apropiere de Piaţa Unirii. „În ultima perioadă s-a lucrat la pregătirea terenului, s-au adus utilităţile pe proprietate şi suntem în negocieri avansate cu trei chiriaşi, iar în momentul în care unul dintre ei semnează se activează automat finanţarea, care este deja agreată, şi se începe construcţia. S-au ales deja furnizorii şi constructorul, iar peste câteva săptămâni vom semna şi primul contract de închiriere. Cu siguranţă, lucrările de construcţie vor începe anul acesta“, spune Mihai Păduroiu, senior consultant în cadrul diviziei de birouri a The Advisers/Knight Frank, companie care se ocupă de închirierea turnului a cărui construcţie necesită circa 40 mil. euro.
Magnet pentru investitori
Austriecii de la CA IMMO, care au deja un portofoliu de 146.000 mp, au anunţat şi ei că vor începe în curând lucrările la Orhideea Towers, proiect gândit înainte de începutul crizei. Investitorul are autorizaţie pentru construirea unei clădiri cu 19 etaje, înaltă de 85 metri, la intersecţia dintre Splaiul Independenţei şi Şoseaua Orhideelor, lângă Pasajul Basarab, care de la inaugurarea sa, de acum trei ani, a stârnit apetitul mai multor dezvoltatori imobiliari. Demararea unui nou proiect în această zonă depinde aproape în totalitate de semnarea unor contracte de preînchiriere.
„Zona de Vest a devenit subiect activ pe masa dezvoltatorilor odată cu finalizarea podului Basarab. Orhideea este una dintre zonele despre care se vorbeşte de ceva timp. În ultimii trei ani, însă, dezvoltarea speculativă a scăzut considerabil şi fără un contract solid de preînchiriere, doar dezvoltatorii cu finanţare proprie se pot gândi serios la începerea construcţiei“, subliniază Mădălina Cojocaru, head of office department în cadrul DTZ Echinox. Antreprenorul Ionuţ Dumitrescu este un alt exemplu de investitor atras de zona Pasajului Basarab. După ce în perioada de criză a acumulat peste 30 mil. dolari din vânzarea companiei de consultanţă Eurisko către CBRE şi a clădirii de birouri HQ Victoriei, el a cumpărat la sfârşitul anului trecut terenul de 2,8 hectare pe care până în 2005 a funcţionat fabrica de bere Griviţa. În aprilie, Dumitrescu a început curăţarea lotului pe care este prevăzută şi construcţia unei clădiri de birouri cu 15 etaje, pe lângă un centru comercial şi o zonă de agrement, care vor atrage împreună o investiţie de 40 mil. euro. În aceeaşi zonă, pe terenul de şapte hectare al fostei platforme Tutunul Românesc, omul de afaceri Ioan Niculae a anunţat că va începe anul acesta construcţia unui complex care include trei turnuri de birouri cu 36, 30 şi 14 etaje, locuinţe, un hotel şi un spital privat. Este adevărat că investiţia de 150 mil. euro în acest proiect a fost anunţată încă dinainte de criză şi amânată în repetate rânduri. Deocamdată, proiectul Belvedere are aprobat doar Planul Urbanistic Zonal (PUZ).
Şi Interprime Properties, societatea prin care IKEA face dezvoltări imobiliare în România, şi-a depus documentaţia pentru obţinerea PUZ-ului pe terenul de 2 hectare de lângă Pasajul Basarab, cumpărat în 2011. Suedezii vor să dezvolte aici o clădire de birouri cu 14 etaje.
Miză pe imagine
Pe de altă parte, Interprime Properties este mult mai avansată cu proiectul programat pe fosta platformă Timpuri Noi, cumpărată în 2010 pentru 34 mil. euro. La finalul anului trecut, compania a primit autorizaţie de construire pentru două clădiri cu şase şi zece etaje, care fac parte din prima etapă de dezvoltare. La începutul acestei luni, Interprime a depus şi avizul de oportunitate pentru iniţierea PUZ-ului, care cuprinde încă şase clădiri, printre care cea mai înaltă este de 20 de etaje.
Un alt turn de birouri, a cărui construcţie a fost amânată de realizarea Blvd-ului Uranus, este The Mark, dezvoltat de austriecii de la S IMMO pe un teren de 5.900 mp amplasat la intersecţia noului Blvd. Uranus cu Calea Griviţei. Complexul format din două clădiri de birouri, una de 15 etaje şi cealaltă de şase etaje, necesită o investiţie de 66 mil. euro. Cel mai probabil, lucrările vor fi amânate şi anul acesta de procesul de avizare. „Suntem în proces de obţinere a autorizaţiei de construcţie. În proiect, cele două clădiri de birouri sunt separate, dar dacă o să avem o cerere din partea unui client care vrea să unească cele două imobile, putem face acest lucru. În ceea ce priveşte spaţiul oferit, lucrurile se optimizează de la bun început. Nu mai merge ca în trecut când se construia indiferent de forma imobilului, iar rezultatul era un spaţiu ineficient. Noi, chiar dacă am optat pentru un turn, ne-am gândit foarte mult la eficienţa spaţiului. Evident că nu va fi niciodată ca o clădire dreptunghiulară, cu o adâncime mai mare, dar şi acest tip de spaţii se pot eficientiza, iar pentru imaginea care o oferă o astfel de clădire se acceptă şi unele compromisuri“, spune Daniela Bădulescu, country manager S IMMO.
Un alt proiect aflat pe planşetă este Cotroceni Office Tower. Turnul de birouri cu 20 de etaje va fi construit la intersecţia Răzoare, o zonă mai puţin exploatată imobiliar în ultimii ani, dar care devine tot mai atractivă datorită staţiei de metrou programată aici. Conform PUZ-ului aprobat pentru terenul de circa 5.000 mp, beneficiarul proiectului este familia Tănăsoiu. Daniel şi Emil Tănăsoiu, tată şi fiu, sunt acţionari, alături de Valentin Biţoiu, ai Primavera Development, compania care a ridicat proiectul de birouri S-Park de lângă Casa Presei, vândut cu 90 mil. euro.
Turnul cu cele mai mici şanse de realizare în perioada următoare este Ana Tower, aflat în portofoliul omului de afaceri George Copos. Arestarea lui Copos a blocat parteneriatul pe care acesta îl avea cu GTC pentru ridicarea turnului cu 24 de etaje. Între timp, acţionarii şi priorităţile GTC s-au schimbat şi ele. Construcţia era programată pe un teren amplasat lângă hotelul Crown Plaza, ce aparţine tot lui Copos, iar investiţia necesară a fost estimată la circa 60 mil. euro.
Click pentru mărire
