Dacă vă aflaţi în faţa deciziei de cumpărare a unei locuinţe, cel mai înţelept lucru este să vă puneţi în locul unui investitor şi să gândiţi în termeni de rentabilitate a investiţiei pe care urmează să o faceţi. Cumpărarea unei locuinţe este considerată rentabilă dacă suma investită se amortizează din chirie în mai puţin de 15 ani
Cel mai comun calcul de rentabilitate întâlnit pe piaţa românească este comparaţia simplistă a chiriei cu rata unui credit pe 30 de ani. În urma reducerii dobânzilor bancare aferente împrumuturilor în lei, chiriile au ajuns să depăşească nivelul ratei, făcând astfel preferabilă achiziţia unei locuinţe în detrimentul chiriei. Totuşi, această abordare nu este tocmai corectă. Exerciţiul ţărilor dezvoltate ne arată că un prim calcul de rentabilitate al unei investiţii imobiliare trebuie gândit în termeni de amortizare din chirii. Pentru a face o investiţie rentabilă, preţul de achiziţie al unui apartament trebuie acoperit din chirii în mai puţin de 15 ani.
„E dificil să ne comparăm cu cifrele din ţările dezvoltate, pentru că noi încă avem o mare parte din economie şi din venituri la negru. Putem vorbi de o ţintă de amortizare a unei investiţii imobiliare din chirii în 15 ani, dar e relativă. Mai ales că majoritatea celor care fac credite imobiliare se îndatorează pe minimum 25 de ani, ca să fie mai accesibil, în timp ce pe pieţe precum Germania, de regulă, nu se fac împrumuturi pe termene mai lungi de 15-20 ani. La noi intervine problema calificării la un credit îndeajuns de mare ca să achiziţionezi o locuinţă decentă. Poate că mulţi ar vrea să plătească în 15 ani, dar nu se califică, din cauza veniturilor mici. Eventual se mai face apel la rambursarea anticipată“, explică Ioan Bejan, secretarul general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România.
Având perspectiva investitorului, Floreasca-Tei, Griviţei – Gara de Nord, Berceni – Giurgiului, Ghencea-Drumul Taberei, Romană-Universitate şi Victoriei sunt zonele în care se găsesc cele mai rentabile garsoniere. Din cele 20 de zone analizate de Capital, reiese că în 12 dintre acestea ar fi recomandată cumpărarea de garsoniere şi în celelalte opt este de preferat locuirea în chirie. În cazul apartamentelor cu două camere, singurele zone în care achiziţia ar fi rentabilă sunt Griviţei – Gara de Nord, Berceni – Giurgiului, Floreasca – Tei, Colentina-Fundeni, Ferentari şi Vitan.
Preţul contează
Chiar dacă, în cazul garsonierelor, cele mai rentabile achiziţii pot fi făcute în Floreasca – Tei, Griviţei – Gara de Nord şi Berceni – Giurgiului, cartierele în care garsonierele se tranzacţionează cel mai mult sunt Drumul Taberei, Titan şi Militari, conform datelor imobiliare.ro. Dovadă că în decizia de achiziţie primează nevoia imediată şi mai puţin gradul de rentabilitate.
„Investitorul român este o persoană fizică ce deţine unu sau maximum două apartamente, dintre care unul poate chiar moştenit de la părinţi. Majoritatea celor care sunt într-o astfel de situaţie nu fac calcule de tip investiţional, pentru că nu avem o cultură financiară. Nici măcar în Bucureşti, unde avem o piaţă mai sofisticată. Totul se raportează la nevoia lor imediată. În primul rând se gândesc la situaţia lor personală, familială, profesională, mai degrabă decât să facă un calcul rece. Preţul este principalul element după care se ghidează şi apoi vin celelalte, inclusiv amplasamentul“, spune Bejan.
Conform calculelor Capital, zonele cel mai puţin recomandate pentru achiziţia de garsoniere sunt Mihalache, Militari şi Colentina – Fundeni şi asta din cauza discrepanţei mari dintre preţ şi chirie. Chiar dacă rata rezultată în urma achiziţiei unei garsoniere în zona Mihalache este sub nivelul chiriei percepute în aceast cartier, cumpărătorul poate constata că nu îşi amortizează investiţia mai devreme de 18 ani din aceste chirii.
Chiriaş în două camere
Dacă diferenţa dintre chiriile practicate în cazul garsonierelor şi cele pentru apartamente cu două camere nu este atât de mare, discrepanţa dintre preţurile de vânzare ajunge în unele situaţii la zeci de mii de euro. Din această cauză, în 14 zone din cele 20 analizate de Capital este preferabilă locuirea cu chirie în apartamentele cu două camere.
Un alt aspect care cântăreşte în detrimentul achiziţiei unui apartament cu două camere este că sunt cinci zone unde, pe medie, preţurile depăşesc plafonul maxim acceptat în cadrul programului „Prima Casă“, echivalentul în lei a 60.000 de euro, avansul necesar accesării unui astfel de împrumut fiind considerabil mai mare.
În ultimul an, uşoara reducere a preţurilor şi scăderea dobânzilor bancare pentru creditele ipotecare a creat un echilibru între zonele din Bucureşti în care se recomandă chiria şi cele în care este de preferat achiziţia. În aceeaşi perioadă a anului trecut, o analiză relizată de Capital pe aceleaşi cartiere recomanda chiria în nouă zone, în cazul garsonierelor, şi în 16 zone, pentru apartamentele cu două camere.
Nu trebuie ignorate nici costurile aferente celor două tipuri de locuire. Chiria este accesibilă imediat şi presupune doar plata a maximum două chirii în avans, din care una este garanţia ce va fi returnată la încetarea contractului de închiriere. În cazul unui credit, costurile iniţiale reprezintă minimum 10% din preţul de vânzare al locuinţei vizate, ceea ce presupune existenţa unor economii de câteva mii de euro. De cele mai multe ori, românii se împrumută şi pentru acoperirea acestor costuri iniţiale, ceea ce scade şi mai mult accesul la locuinţă.
14 cartiere bucureştene, din 20 analizate, sunt de preferat pentru locuirea cu chirie într-un apartament cu două camere
Click pentru mărire
Click pentru mărire
