Putine agentii imobiliare lucrau pana acum cu contracte de prestari servicii. Majoritatea recurgeau la metoda… „pe cuvant”: se prezenta clientul la agentie, spunea ce voia, si apoi astepta linistit ca agentia sa-i gaseasca o casa sau un teren. Apoi, dupa ce se vedea mutat in casa noua, uita de agentie, iar atunci cand agentul imobiliar venea cu nota de plata, i se pareau prea multi banii si serviciile, prea putine. „Ce ai facut, ca sa-ti dau atatia bani?”, intreba deranjat si rareori mai platea. In Timisoara, de exemplu, unu din doi clienti incearca sa „se piarda-n ceata”.
„In ultimii ani, atitudinea pe care o au potentialii clienti s-a deteriorat incontinuu. S-a ajuns ca din ce in ce mai greu un client sa semneze un contract de servicii imobiliare, ceea ce a dus la tot mai multe situatii in care beneficiariilor, dupa ce isi vad problema rezolvata, sa nu li se mai para firesc sa plateasca si comisionul”, afirma Gabriel Sorin Zamfir, presedinte al Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari (UNAI).
Existau insa si situatii in care agentiile te puneau sa semnezi doar o hartie prin care te obligai sa nu te intelegi cu proprietarul „pe la spatele” ei, dar nu-si lua nici un angajament fata de tine. Agentul imobiliar lua cateva anunturi din ziar, suna proprietarii inainte de a-si da intalnire cu potentialul cumparator si trecea pragul casei pentru prima oara o data cu clientul. Fara a sti cum arata, daca are actele in regula sau daca ea corespunde cerintelor clientului. Daca avea noroc, dupa doua-trei astfel de vizionari in pripa, incheia o tranzactie si-si lua un comision gras, stabilit ad-hoc. In cazul in care apoi cumparatorul avea vreo nemultumire, vreo plangere privind actele de proprietate, pretul prea mare sau deficiente ascunse ale casei, agentul rauvoitor ridica din umeri si nu putea fi tras la raspundere. „Practica a aratat ca, in prezent, circula pe piata serviciilor imobiliare tot felul de hartii -contracte, conventii etc. – unele corect intocmite, pana intr-un punct, altele prost facute. Exista pericolul, confirmat in diverse ocazii, ca anumiti clienti sa sufere anumite prejudicii din aceasta cauza”, afirma presedintele UNAI.
Agentiile trebuie sa ofere consultanta si asistenta
Iata de ce este bine ca in contractele de servicii imobiliare sa fie prinse atat obligatiile agentiei, cat si ale clientilor. Sa fie scrise negru pe alb tipurile de servicii pe care trebuie sa le efectueze agentia: prezentarea ofertelor de case, consultanta (de ce este bine sa cumpere acea casa, cum este acea casa fata de altele, detalii despre vecinatati, o evaluare a casei – cati bani face si de ce etc.), precum si asistenta, pentru ca efectuarea tranzactiei sa se faca legal si in siguranta (sa verifice actele de proprietate, sa supravegheze semnarea contractului de vanzare-cumparare). Pentru vanzatorii de proprietati imobiliare, agentia se angajeaza prin contract sa faca publicitate si sa organizeze vizionari etc.
Dar, pe de alta parte, clientul, prin contractul de servicii imobiliare, pe care il semneaza la venirea in agentie, ia cunostinta de cat este comisionul si se angajeaza in scris sa nu faca tranzactia cu un alt client prezentat de agentie, fara a plati comisionul. In contractul-cadru propus de UNAI, sunt prevazute termene si sunt trecute penalitati in cazul in care clientul intarzie plata comisionului (1% pe zi).
Apoi, mai exista o clauza in care este prevazut ca „pentru orice prejudiciu cauzat uneia de catre cealalta, partile isi datoreaza juste despagubiri”. Totusi, semnalam si un neajuns: nu este trecut clar in ce consta despagubirile, in cazul in care bunul are vicii ascunse.
Aceste contracte de servicii imobiliare vor functiona ca niste contracte comerciale. Cei care nu le vor respecta, fie clienti, fie agentii, vor fi adusi la judecata prin arbitraj. UNAI are un protocol cu ARAC (Asociatia Romana de Arbitraj Comercial), si aceste litigii se rezolva prin arbitraj, in maximum cinci luni, potrivit legislatiei in vigoare.
Toate marile agentii se declara pentru semnarea unor contracte de intermediere. la Iasi si Cluj, se lucreaza deja in mare parte pe baza acestui contract, cu comision de 2% luat si de la proprietar, si de la cumparator. In Bucuresti, comisionul la vanzari este de 3%. Exista insa voci printre agentii care spun ca este prematur sa se standardizeze aceste contracte si ca acest lucru ar putea duce la scaderea numarului clientilor care vor apela la agentii.
Contractul Intre agentie si potentialii cumparatori
1. Date de identificare a partilor contractante
· pentru agentia imobiliara: nume firma, seria licentei de functionare, sediul, telefon, cod fiscal si numele si functia reprezentantului care semneaza contractul
· pentru client: nume si prenume, domiciliu, seria si numarul actului de identitate.
2. Obiectul contractului: clientul beneficiaza de servicii imobiliare oferite de agentie, ce constau in prezentarea de oferte imobiliare, consultanta si asistenta procedurala la efectuarea tranzactiei.
3. Valoarea contractului, conditii si termene de plata, in care este specificata plata comisionului si cuantumul acestuia.
4. Obligatiile partilor:
· ale agentiei fata de client: a) sa-i prezinte oferta sa imobiliara; in anexa vor fi trecute explicit adresele imobilelor vizionate, datele la care s-au vizitat, preturile lor, comisionul agentiei pentru fiecare si semnatura clientului; b) sa acorde clientului consultanta (o analiza a pietei, descrieri amanuntite ale ofertelor etc.) si asistenta procedurala pentru tranzactie
· ale clientului fata de agentie: a) sa plateasca comisionul in conditiile si la termenul stabilit; sa-i comunice in scris agentiei cand inceteaza colaborarea; sa nu trateze direct cu un proprietar prezentat de agentie, in caz contrar platind daune.
Contractul Intre agentie si potentialii vanzatori
1. Date de identificare a partilor contractante
· pentru agentia imobiliara: nume firma, seria licentei de functionare, sediul, telefon, cod fiscal si numele si functia reprezentantului care semneaza contractul
· pentru client: nume si prenume, domiciliu, seria si numarul actului de identitate.
2. obiectul contractului: clientul beneficiaza de serviciile imobiliare ale agentiei, ce constau in promovarea ofertelor imobiliare – in anexa sunt trecute datele vizionarilor, adresa imobilului sau a terenului de vanzare, clientii prezentati, preturile cerute, comisionul agentiei si semnaturile.
3. valoarea contractului, conditiile si termenele de plata; este trecut explicit cuantumul comisionului.
4. Obligatiile partilor:
· ale agentiei fata de proprietar:
a) sa promoveze oferta imobiliara
b) sa ofere consultanta (o analiza a pietei, formare a pretului corecta etc.); c) sa ofere asistenta pentru tranzactie.
· ale proprietarului fata de agentie:
a) sa plateasca comisionul in conditiile stabilite si la termenul stabilit;
b) sa comunice in scris cand renunta la serviciile agentiei; c) sa nu trateze direct cu clientii prezentati de agentie, in caz contrar platind daune
· pentru orice prejudiciu cauzat uneia de catre cealalta, partile isi datoreaza juste despagubiri.
