Deşi criza va continua şi anul acesta, dezvoltatorii imobiliari vor livra pe piaţă cel puţin 150.000 mp de spaţii comerciale. Speranţa moare ultima, la fel şi pofta de consum.
Anul trecut, pe piaţa internă au fost livraţi 281.500 de mp de spaţii în centre comerciale, dintre care 76.000 de mp doar în AFI Palace Cotroceni, din Bucureşti. În 2010, conform celor mai recente anunţuri ale dezvoltatorilor, vor fi inaugurate cel puţin patru noi centre comerciale, dintre care cel mai important este Sun Plaza (85.000 mp, suprafaţă închiriabilă). Acesta este dezvoltat în zona de sud a Capitalei de francezii de la ECDC în parteneriat cu austriecii de la Sparkassen Imobillien, care au investit, împreună, circa 220 de milioane de euro în proiect.
De asemenea, compania Real Estate Development (RED), controlată de fondurile de investiţii GED şi Warburg Pincus, va lansa, în cea de-a doua jumătate a anului, minimallul Cadran Huşi (circa 4.500 mp şi investiţie de opt milioane de euro), finanţat de Immorent şi având retailerul Penny drept ancoră.
„Vom deschide proiectul de la Huşi în a doua parte a acestui an şi apoi vom continua cu Cadran Marghita. Nu suntem căsătoriţi cu Immorent sau Penny, dar negociem cu ei finanţarea şi, respectiv, rolul de ancoră a centrului comercial“, spune Christian Hiver, directorul Palladin, membru al grupului RED, care se ocupă de închirierea centrelor dezvoltate de acesta.
După eşecul cu Armonia Shopping Center Brăila, căruia i se regândeşte poziţia pe piaţă, RED încearcă piaţa retailului din oraşele cu mai puţin de 75.000 de locuitori cu primele două proiecte din reţeaua Cadran (Huşi şi Marghita). „Am creat şi o divizie de property management (condusă de Radu Niculescu, fostul country manager al operatorului de centre comerciale Cegis), prin intermediul căreia vom administra mallurile noastre. Acum, această activitate e extrem de importantă. Oricum, dezvoltatorii au datoria să-şi facă lecţiile mai bine şi să recâştige cumva încrederea pieţei“, continuă Hiver.
Posibile tranzacţii la orizont
Pe lângă cele patru livrări, anul acesta va începe şi construcţia centrului comercial Coresi din Braşov (85.000 mp), dezvoltat de Centerra Management pe platforma Tractorul. „Vom investi circa 220 de milioane de euro în acest proiect, iar investitorii noştri (n.red. – fondul de investiţii britanic Cheyne Capital) sunt pregătiţi să-l finanţeze din fonduri proprii, dacă situaţia de pe piaţa bancară nu se va îmbunătăţi astfel încât să optimizăm investiţia noastră cu un credit“, explică Victor Vadaneaux, managing partner al Centerra. Aceştia au urmat exemplul RED şi l-au adus ca director de dezvoltare pe experimentatul Shai Mor, fost vicepreşedinte al dezvoltatorului Neocity. „Vom dezvolta şi vom opera mallul singuri. Intenţionăm să-l vindem după ce se va aşeza pe piaţă. Bineînţeles că dacă vom primi o ofertă bună mai devreme, cu un yield de 5% (n. red. – ceea ce ar însemna un profit de circa 250%-300%), l-am vinde şi acum“, râde Vadaneaux.
Dincolo de dificultăţile de finanţare, creşterea masivă a yield-ului dă dureri de cap dezvoltatorilor, care-şi văd profiturile prăbuşite, iar condiţiile economice actuale, reprezentate de creşterea şomajului, recesiunea economică şi probabila diminuare a cifrei de afaceri a comerţului cu amănuntul, sunt alte elemente care vin să frâneze dezvoltarea pieţei centrelor comerciale. „În cursul anului viitor, se va finaliza un număr mai mic de centre comerciale, probabil aproximativ 50% din ceea ce se estimase iniţial, cu 12 – 16 luni în urmă. Referitor la nivelul tranzacţiilor, e posibil ca în 2010 să se înregistreze mai multe afaceri cu proprietăţi aflate în dificultate (distressed assets)“, crede Răzvan Gheorghe, partener şi managing director al consultantului imobiliar Cushman & Wakefield.
Va fi 2010 anul normalizării?
Deşi chiriile par a nu mai înregistra fluctuatii importante faţă de nivelul din ultima parte a anului trecut, când au scăzut şi cu 50%, cel mai probabil va fi continuată politica de renegociere a acestora şi adaptarea lor la perioadă, adică perceperea lor în funcţie de cifra de afaceri a chiriaşului. Practic, 2010 va însemna, după şocul din 2009, primul an de reaşezare a pieţei după pretenţii, chirii şi vânzări normale.
Livrări în 2010
Sun Plaza Mallul din Piaţa Sudului din Capitală a costat 200 de milioane de euro, era închiriat în proporţie de 90% la sfârşitul anului trecut, şi va fi livrat în luna februarie.
Gold Plaza Dezvoltat la Baia Mare de compania ungară Futureal, a fost cumpărat cu 97 milioane de euro de Immoeast. Livrarea se va face în septembrie.
Atrium Arad Este primul centru comercial din reţeaua dezvoltată de Atrium Centers. A costat 75 de milioane de euro şi va fi livrat pe piaţă în luna martie 2010.
Cadran Este brandul sub care RED dezvoltă o reţea de minimalluri în oraşele mici şi medii. Primul va fi la Huşi, costă opt milioane de euro şi va fi livrat în vara acestui an.
România este pe locul şase în Europa după suprafaţa de retail livrată în 2009 şi 2010, aceasta fiind de circa 700.000 mp
Starea de spirit a consumatorilor şi a retailerilor europeni reflectă situaţia economică. Cei mai pesimişti din punctul de vedere al evoluţiilor din retail şi economie, în general, sunt irlandezii, spaniolii şi bulgarii.
