După ce ani de zile singurele surse de informaţii privind tranzacţiile imobiliare au fost estimările agenţiilor, o coaliţie formată din instituţii publice şi private caută mecanisme prin care să scoată la lumină preţurile reale.
Uniunea Notarilor Publici din România (UNNPR) discută cu BNR soluţii pentru realizarea unui indice imobiliar care să reflecte preţul real al tranzacţiilor. În paralel, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) a început un proiect de transparentizare a tranzacţiilor imobiliare. Acesta va asigura accesul online al publicului la informaţii privind situaţia oricărui imobil din ţară, într-o bază de date care va arăta istoricul tranzacţiilor şi preţurile la care s-au realizat. Toate vor fi finalizate însă într-un viitor incert, chiar dacă posibilitatea de a centraliza şi publica informaţiile respective o au, de ani buni, mai multe instituţii.
În a-şi anunţa bunele intenţii se întrec acum chiar cei care au „dormit“ pe informaţii multă vreme. În această situaţie se află ANCPI, unde ajung toate datele necesare la intabularea imobilelor, inclusiv preţul de vânzare, primăriile, la care se află, fără a fi însă folosite, absolut toate datele legate de proprietăţile pentru care se plătesc taxe locale, notarii, cei care autentifică toate contractele de vânzare-cumpărare, şi Fiscul, care încasează impozitele pe tranzacţii, verificând aleatoriu, prin inspectorii săi, veridicitatea preţurilor declarate.
Lipsa transparenţei privind preţurile reale a susţinut scumpirile repetate din ultimii ani, fără a se putea reflecta însă în indicele oficial al inflaţiei, după cum a creat băncilor probleme de evaluare a garanţiilor imobiliare acceptate la creditele ipotecare, crescând riscul din sistem.
Scumpiri
Speculativ. Din cauza lipsei informaţiilor privind valoarea reală a imobilelor, preţul mediu al apartamentelor din Capitală a crescut de peste cinci ori în ultimii patru ani.
Venituri. Alocând în totalitate un venit mediu, românii pot achita un apartament cu două camere la preţul pieţei în 55 de ani, în timp ce un croat o poate face în doar 18 ani, iar un polonez, în 24 de ani.
MISTER Preţurile reale ale tranzacţiilor imobiliare au fost, ani de zile, unul dintre cele mai bine păzite secrete. Deşi o puteau face de multă vreme, oficialii români s-au gândit să aducă puţină lumină pe piaţă abia după ce valul scumpirilor a atins cote îngrijorătoare.
Uniunea Notarilor Publici din România (UNNPR) a anunţat că a demarat discuţiile cu BNR pentru realizarea unui indice imobiliar, care să scoată la lumină preţul real al tranzacţiilor. La rampă a ieşit imediat şi Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), anunţând că are un proiect de transparentizare a tranzacţiilor imobiliare. Astfel, într-un viitor incert, situaţia oricărui imobil din ţară va putea fi accesată online, într-o bază de date care va arăta istoricul tranzacţiilor şi preţurile la care s-au realizat, după modelul din Olanda. Până la apariţia primelor statistici publice vor mai trece însă ani buni, chiar dacă mai multe instituţii puteau centraliza şi publica de mult timp informaţiile respective.
Pentru Fisc, notari şi agenţi imobiliari, piaţa imobiliară, cu explozia preţurilor din ultimii ani, a fost o vacă bună de muls: s-au încasat taxe, onorarii, comisioane şi impozite mai mari. Cu acces la datele tranzacţiilor, nici Fiscul, nici notarii şi nici cadastrul nu s-au obosit însă până acum să realizeze vreo statistică.
O piaţă bazată pe impresii
Singurele date care ajung în prezent la urechile publicului sunt profeţiile analiştilor şi ale agenţilor imobiliari. Pe astfel de „fundamente“, în intervalul 2004-2008, preţurile au crescut de cel puţin cinci ori. Dacă un apartament cu trei camere amplasat într-o zonă semicentrală a Capitalei costa, în 2004, în jur de 34.000 de euro, acum aceeaşi locuinţă sare de 160.000 de euro.
De partea cealaltă, nu puţini au fost cei care au avut de câştigat de pe urma creşterii preţurilor. Chiar şi Fiscul a descoperit că domeniul imobiliar este bun de muls, introducând, din 2006, impozite pe tranzacţiile imobiliare. Grija statului a fost însă doar să se vadă cu banii încasaţi prin intermediul notarilor, nu să şi ordoneze informaţiile colectate pentru a le transmite mai departe şi publicului. Ştim, de exemplu, că impozitele pe tranzacţiile imobilare au însumat 360 de milioane de euro în 2007. Însă nu se ştie cât din această sumă a provenit din vânzări de terenuri, cât din apartamente şi care este ponderea tranzacţiilor speculative (cu proprietari schimbaţi mai devreme de trei ani). Reprezentanţii ANAF susţin că nu primesc de la notari decât declaraţii cu încasările totale din contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor. Un registru al tranzacţiilor realizate de fiecare notar (similar cu registrul facturilor pe care firmele obişnuite sunt obligate să-l depună periodic la Fisc) ar ajuta statul să vadă dacă n-a fost „furat“ la bani. „În domeniul tranzacţiilor imobiliare, controlul se realizează prin inspecţii fiscale“, spune Ştefan Andrei, purtătorul de cuvânt al ANAF, recunoscând şi limitele acestei metode: se aplică selectiv.
Din lista celor care au avut de câştigat de pe urma creşterii preţurilor nu pot lipsi notarii, care percep taxe şi onorarii în funcţie de valoarea tranzacţiei. Deşi se ocupă de calculul şi încasarea impozitelor din tranzacţiile imobiliare, până acum nimeni nu le-a cerut să realizeze şi să dea publicităţii o statistică privind preţurile şi evoluţia lor.
În capul listei celor care au câştigat din lipsa de transparenţă a pieţei stau speculatorii: cumperi azi şi vinzi mâine cu 30% mai scump. Explozia preţurilor a ajutat şi agenţii imobiliari, care încasează procente din valoarea tranzacţiilor. În lipsa unor statistici bazate pe date reale, „profeţiile“ lor au constituit singurul reper pentru piaţă. Ideea unei baze de date care să aducă un plus de transparenţă este privită cu scepticism de către aceştia. „Nu sunt entuziasmat atât de realizarea unui index imobiliar, cât de faptul că unele instituţii din România au căpătat peste noapte conştiinţă imobiliară, şi sunt, cel puţin public, foarte interesate de soarta sectorului imobiliar în general“, spune directorul executiv al Uniunii Naţionale Imobiliare, Ionuţ Butoi.
Efecte negative
În ultimele luni, au apărut însă şi primele semnale de avertizare. Indicele inflaţiei raportat de Institutul de Statistică ia însă în calcul doar preţurile pentru bunurile din rafturile magazinelor şi pentru servicii. Or, banii plătiţi pentru un apartament sunt tot o cheltuială, însă creşterea preţurilor la imobiliare nu este cuprinsă în nicio statistică.
Riscurile se propagă şi la nivelul sistemului bancar. Atunci când acordă credite (din banii adunaţi de la deponenţi), băncile solicită de obicei garanţii imobiliare, a căror valoare este incertă. Potrivit unui raport asupra stabilităţii financiare, 43% din creditele companiilor şi 62% din cele ale populaţiei sunt garantate cu ipoteci. În a doua parte a anului trecut, guvernatorul BNR, Mugur Isărescu, a tras alarma, banca centrală fiind nevoită să se alinieze la practicile din UE şi să analizeze riscurile asupra stabilităţii financiare, inclusiv din sectorul imobiliar. Sursele de date ale BNR nu se bazează pe date reale, ci pe „ghiduri cu preţuri orientative ale proprietăţilor imobiliare, realizate de experţii evaluatori pentru uzul notarial“.
«În trei sau patru ani, cât ar trebui să aşteptăm pentru realizarea unei statistici a tranzacţiilor imobiliare, piaţa poate cădea de zece ori.»
Dumitru Viorel Mănescu, preşedintele UNNPR
Scumpiri
Explozia preţurilor din sectorul rezidenţial a fost susţinută şi de lipsa completă a unor date concrete privind tranzacţiile. Cei care au vândut s-au bucurat de această situaţie: nimeni nu putea avea detalii reale asupra tranzacţiilor efectuate, iar cumpărătorii, lipsiţi de informaţii, au trebuit să ia de bune estimările jucătorilor din piaţă. Autorităţile s-au rezumat la a încasa taxele şi impozitele aferente, ignorând complet pericolul declanşat de creşterea de cinci ori a preţurilor în doar patru ani.
Statisticile imobiliare în alte ţări
Analiştii iau pulsul crizei financiare din Statele Unite, declanşată de piaţa ipotecarelor sub-prime, urmărind statisticile pieţei imobiliare. Acestea includ numărul tranzacţiilor şi evoluţia preţurilor. La fel se întâmplă şi în Marea Britanie.
Informaţii cu valorile tranzacţiilor imobiliare sunt disponibile în Statele Unite încă din secolul XIX. Seriile lungi de date au permis realizarea de modele – care spun că odată la 18 ani piaţa trece printr-o recesiune.
Cum funcţioneză sistemul în Statele Unite? Autorităţile locale sunt cele care au rolul de agenţie de cadastru şi îşi fac treaba în mod serios. În New York, de exemplu, sunt disponibile date despre istoricul tranzacţiilor şi al îmbunătăţirilor aduse unui imobil încă din 1966. Sunt disponibile inclusiv copii după titlurile de proprietate – pe internet şi fără costuri suplimentare.
Şi în Anglia funcţionează un sistem similar. Spre deosebire de Statele Unite, acesta este apanajul unei agenţii din subordinea administraţiei centrale. Cadastrul londonez a luat fiinţă în 1862. Sunt disponibile informaţii despre toate tranzacţiile de după aprilie 2000. Fişa unei proprietăţi poate fi consultată pe internet în schimbul unei taxe de trei lire sterline. Sistemul pe care vor să-l imite cei de la cadastrul din România se bazează pe modelul olandez, similar celui din Anglia.
Acelaşi model l-au avut şi bulgarii, care au iniţiat sistemul online anul trecut, fiind acum într-o fază similară celei din România.
Adrian Vascu, ANEVAR: „Pâna acum, se lua comisionul si la revedere!“
Capital: Ce credeţi că a determinat acest interes subit pentru transparenţa pieţei imobiliare?
Adrian Vascu: După creşterea masivă a volumului de tranzacţii din 2007, a apărut această necesitate. Crearea bazei de date are ca motiv centralizarea preţurilor de vânzare a proprietăţilor. Evaluatorii, de exemplu, au aceste preţuri, dar fiecare pe felia lui şi se folosesc de ele. Pe scurt, cred că acum a venit momentul.
Capital: Creşterea preţurilor şi lipsa de transparenţă nu au apărut, totuşi, abia ieri…
Adrian Vascu: Preţurile de tranzacţionare au reprezentat o marfă reziduală pentru toţi actorii de pe piaţa asta. Toată lumea şi-a făcut treaba, şi gata, s-a spălat pe mâini. Am luat comisionul, la revedere. Noi suntem interesaţi de asta pentru că ne lovim de problemă în afacerile noastre. E cam la fel şi pentru public. E bine să ştii la ce preţuri poţi vinde sau cumpăra. Transparentizarea nu are cum să conducă la lucruri rele. Informaţia ar trebui să fie simplă: proprietatea, o descriere a acesteia şi preţul de vânzare.
Capital: Şi dacă tot interesul expus acum în presă e doar praf în ochi?
Adrian Vascu: Eu mizez pe BNR şi pe relaţia cu băncile. Noi lucrăm cu publicul şi suntem interesaţi să fie transparent acest lucru. Atenţie, ANEVAR nu e afectată, dar pentru bănci e important şi din punctul de vedere al evaluării riscului. Asociaţia Română a Băncilor are un proiect preluat de la italieni. Uite, de exemplu, şi în Italia abia acum se intenţionează realizarea acestui index. Cu această bază de date, BNR poate reevalua riscurile şi poate încadra băncile în categorii de risc inferioare, ceea ce ar fi foarte bine pentru ele. Important e altceva acum. Să reuşim să găsim un punct de plecare comun şi să fie demarată odată această idee.
FRÂNE – CINE ŢINE INFORMAŢIILE
Agentia de Cadastru
Fiecare tranzacţie imobiliară este înregistrată la ANCPI, unde se intabulează imobilele. Funcţionarii agenţiei primesc copii după contractele de vânzare-cumpărare, văzând deci şi preţurile. Patru milioane de titluri de proprietate sunt deja înregistrate la cadastru, însă mare parte zac în bibliorafturi şi n-au fost introduse şi în sistemul informatizat. ANCPI colaborează cu instituţia similară din Olanda la informatizare şi a lansat un program pilot în Buzău. Acesta urmează a se finaliza anul viitor. Costul proiectului: 325.000 de euro. Nimeni nu ştie însă când vor fi introduse datele pentru întreaga ţară. Baza de date ar urma să includă preţul de tranzacţionare, istoricul tranzacţiilor, proprietarul, suprafaţa, încadrarea în zonă, structura imobilului sau categoria de folosinţă a terenului, toate accesibile online.
Notarii
Uniunea Naţională a Notarilor Publici (UNNPR) are şi ea informaţii legate de preţurile de tranzacţionare, căci toate contractele sunt parafate de notari. Totuşi, aceştia susţin că nu publică detalii privind preţurile din cauză că sunt legaţi de clauze de confidenţialitate. Până în prezent, notarii au furnizat doar informaţii legate de numărul de tranzacţii imobiliare realizate lunar şi de valoarea taxelor încasate spre a fi vărsate la ANAF. S-au arătat însă dispuşi să susţină orice iniţiativă de transparentizare a pieţei. Dumitru Mănescu, preşedintele UNNPR, spune că singura sursă reală de informare privind evoluţia pieţei imobiliare au fost expertizele întocmite de către experţii autorizaţi la cererea Camerelor Notarilor Publici, realizate pentru a stabili preţurile minime pentru calcularea impozitelor.
Fiscul
Ministerul Finanţelor a fost iniţiatorul legilor prin care s-a introdus impozitul pe veniturile din tranzacţii imobiliare, începând din 2006. Fiscul s-a văzut cu banii în vistierie, dar a ignorat complet necesitatea unor statistici bazate pe date reale din piaţa imobiliară. În prezent, impozitul pentru fiecare tranzacţie este calculat şi încasat de notari, iar aceştia raportează la ANAF doar sumele totale încasate, fără a detalia tranzacţiile. Fiscul nu s-a implicat în vreun fel în transparentizarea pieţei, chiar dacă inspectorii săi verifică, în mod aleator, e drept, veridicitatea informaţiilor legate de preţul tranzacţiilor.
Primariile
Direcţiile de taxe şi impozite locale din subordinea primăriilor au şi ele acces la date privind piaţa imobiliară. Ai cumpărat un imobil sau un teren, trebuie să plăteşti impozitul anual. Atunci când deschizi „rolul“ la primărie, prezinţi actele prin care ai dobândit proprietatea. Primăriile au date complete, nu doar pe imobilele care fac obiectul unei tranzacţii. Nicio lege nu le obligă însă să publice datele.
Capital – Editia nr. 17, data 30 aprilie 2008
