Când poți vinde apartamentul luat cu credit de la bancă
Vânzarea unui apartament achiziționat cu credit ipotecar este reglementată de legislația în vigoare și depinde de mai mulți factori, inclusiv tipul de credit, momentul în care vrei să vinzi și instituția financiară care ți-a acordat împrumutul.
În principiu, vânzarea unui imobil ipotecat se poate face doar cu acordul prealabil al băncii, dar există și excepții, cum ar fi în cazul apartamentelor achiziționate prin programele guvernamentale „Prima Casă” și „Noua Casă”, unde vânzarea este interzisă pentru o perioadă de 5 ani, scrie legalbadger.org.
Ipoteca imobiliară este reglementată de Codul Civil (Legea 287/2009), care stabilește că aceasta constituie o garanție reală a obligațiilor debitorului față de instituția financiară. Ipoteca se constituie prin înscrierea în cartea funciară, iar odată înregistrată, aceasta se extinde automat asupra tuturor construcțiilor și îmbunătățirilor realizate ulterior.
În ceea ce privește vânzarea unui imobil ipotecat, legislația permite transferul proprietății, dar, în majoritatea cazurilor, este necesar acordul băncii. În anumite situații, dacă se dorește vânzarea unei locuințe achiziționate prin programul guvernamental „Prima Casă” sau „Noua Casă”, există o interdicție absolută de vânzare pentru o perioadă de 5 ani, perioadă în care niciun fel de derogare nu este permisă.
Modalități de înstrăinare a apartamentului
Există mai multe modalități prin care un apartament ipotecat poate fi vândut, iar acestea depind de situația specifică a fiecărui debitor și de opțiunile disponibile.
- Rambursarea anticipată a creditului
Cea mai directă metodă de vânzare este achitarea integrală a creditului înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Aceasta presupune obținerea unui certificat din partea băncii, care să ateste suma exactă rămasă de plătit, inclusiv comisioanele și dobânzile aferente. Odată achitată suma restantă, banca va emite documentele care atestă stingerea obligațiilor, iar debitorul poate vinde apartamentul. Această opțiune este simplă și directă, dar poate fi accesibilă doar în cazul în care debitorul dispune de resurse financiare suficiente pentru a plăti restul datoriei.
- Transferul proprietății cu preluarea obligațiilor contractuale
O altă modalitate de a vinde un apartament ipotecat este prin transferul proprietății către un nou cumpărător, care preia, de asemenea, toate obligațiile contractuale ale debitorului. Această opțiune presupune obținerea unui acord expres din partea băncii și evaluarea bonității financiare a noului debitor.
Procesul implică modificarea documentației contractuale pentru a reflecta raportul juridic între vechiul și noul debitor, iar banca va efectua o analiză detaliată a capacității financiare a acestuia înainte de aprobarea transferului.
- Creditul punte
Dacă dorești să achiziționezi o altă proprietate înainte de a vinde apartamentul actual, poți opta pentru un credit „punte”. Acest tip de împrumut permite debitorului să obțină un nou credit de la aceeași bancă pentru achiziționarea unei noi locuințe.
După încheierea tranzacției, debitorul va vinde apartamentul ipotecat și va folosi banii pentru a rambursa creditul „punte”. De obicei, acest tip de credit se acordă pe termen scurt și presupune ca debitorul să plătească doar dobânzile pe perioada intermediară, urmând să ramburseze întreaga sumă la finalizarea tranzacției.
Pașii de urmat pentru înstrăinarea apartamentului
Procesul de vânzare a unui apartament ipotecat implică mai multe etape și documente. Iată pașii esențiali:
- Obținerea acordului băncii: Primul pas este să soliciți și să obții acordul prealabil din partea băncii pentru înstrăinarea imobilului. Aceasta poate dura până la 40 de zile lucrătoare pentru analiza cererii.
- Simularea restituirii anticipate: Este necesar să ceri băncii o simulare detaliată pentru restituirea anticipată a creditului, care să includă toate costurile și comisioanele asociate procedurii. Acest pas este important pentru a înțelege exact ce sumă trebuie achitată.
- Extrasul de carte funciară: Trebuie să obții un extras de carte funciară care să ateste situația juridică actuală a imobilului. Acesta este un document esențial pentru a verifica dacă imobilul este liber de alte sarcini legale.
În cazul imobilelor achiziționate prin programul Prima Casă/Noua Casă
Pentru apartamentele achiziționate prin aceste programe guvernamentale, există restricții legale suplimentare. În perioada de interdicție de 5 ani, vânzarea este posibilă doar în anumite condiții limitative. Acestea includ:
- Novația subiectivă activă: Această procedură presupune preluarea integrală a creditului de către o altă persoană fizică care îndeplinește criteriile de eligibilitate stabilite de program. Pentru a putea aplica această procedură, este necesar acordul băncii și aprobarea FNGCIMM.
- Rambursarea anticipată integrală: O altă opțiune este rambursarea anticipată a întregii sume de plată din surse proprii, urmată de ridicarea interdicției de vânzare. După achitarea creditului, se poate solicita banca să elibereze ipoteca și să permită tranzacția.
