Palatul Parlamentului figurează în actele Camerei Deputaţilor cu o valoare de zero lei. Casa Vernescu este evaluată la 664 lei, cam tot atâta cât face o scrumieră Biedermeier. Cum s-a ajuns la asemenea aberaţii?
Chiar dacă instituţiile statului sunt obligate de şapte ani să îşi reevalueze periodic portofoliul de proprietăţi, nimeni nu se sinchiseşte să plătească un evaluator în acest sens. Reguli vechi de 20 de ani, frica de impozite mărite sau constatarea unor lipsuri la inventar nu motivează autorităţile să scoată la suprafaţă datele reale. Anual,
Curtea de Conturi identifică aceste probleme şi stabileşte pagubele. Factura pe 2008 indică prejudicii de trei mld. euro numai din proasta administrare a patrimoniului statului.
O situaţie clară a averii pe care o gestionează statul ar fi de ajutor, mai ales în perioade economice dificile precum cea pe care o traversăm, deoarece pot fi vândute o parte din imobile pentru acoperirea datoriilor.
Averea imobiliară a ţării ar putea reduce din impactul crizei economice dacă instituţiile statului i-ar cunoaşte adevărata valoare. Sute de hectare de teren sunt înregistrate în contabilitatea instituţiilor publice la valori de un leu sau, pur şi simplu, nu sunt evaluate. O serie de imobile sunt nevalorificate pentru că autorităţile nu îşi inventariază titlurile de proprietate.
Dacă după 1990 inventarul României a fost dat peste cap şi o serie de active de patrimoniu au fost rătăcite, din 2003, toate instituţiile publice au obligaţia să efectueze reevaluări periodice ale bunurilor pe care le gestionează. Cu toate acestea, o serie de autorităţi nici măcar nu ştiu că trebuie să facă o evaluare sau, cele care ştiu, nu le comunică la centru. Numai în 2008 Curtea de Conturi, instituţie care controlează activitatea instituţiilor publice, a identificat prejudicii de circa trei mld. euro din proasta administrare şi gestionare a patrimoniului public şi privat al statului, 1,3 mld. euro din deficienţe privind legalitatea, realitatea şi exactitatea evidenţelor contabile şi a bilanţului contabil şi 481 mil. euro din nereguli financiar-contabile. Situaţia se repetă anual, iar rezultatele controalelor sunt date uitării, amenzile fiind plătite din banii contribuabililor. Lista de inventar a fostei gospodării a statului, actualmente instituţia care administrează cele mai de preţ imobile din România, respectiv RA-APPS, stârneşte râsul. Conform inventarului centralizat de Ministerul Finanţelor Publice, Palatul Ştirbei – retrocedat şi vândut în 2007 pentru nouă mil. euro, al cărui domeniu se întinde pe 25 ha, a fost evaluat la 41.076 lei, adică exact cât două sfeşnice decorative aflate în patrimoniul RA-APPS. Inventarul terenurilor cu valoare de un leu se întinde pe câteva pagini, la care se adaugă o serie de case de oaspeţi cu valori simbolice. Adunate, aceste imobile de patrimoniu nu depăşesc valoarea unei scrumiere Biedermeier, inventariată la 652 lei. Auditul realizat de Curtea de Conturi a identificat un prejudiciu de peste 385 mil. euro numai în cazul sucursalei RA-APPS Scroviştea, administratorul Complexului Snagov, care nu şi-a înregistrat în bilanţul contabil diferenţele din reevaluarea terenurilor. Un alt exemplu identificat în raportul Curţii de Conturi este Academia Română, care şchiopătează la o serie de aspecte contabile. În primul rând, instituţia nu şi-a inventariat toate terenurile agrosilvice redobândite, pentru care deţine titluri de proprietate, iar cele identificate în listele contabile au preţuri derizorii. Astfel, 20 de terenuri în suprafaţă totală de 5.881 ha aveau o valoare contabilă totală de numai 0,22 lei.
Valori istorice
Situaţii similare se întâlnesc şi în cazul Universităţii de Ştiinţe Agronomice şi Medicină Veterinară Bucureşti (USAMV), care ne-a informat că are în administrare 10.000 de ha de teren evaluate la zi, însă figurează pe lista de inventar centralizată de Ministerul Finanţelor cu sute de hectare de teren la preţ de un leu. „În contabilitatea noastră figurează 10.000 de hectare, toate evaluate. Poate să fie vorba de nişte staţiuni care sunt trecute în domeniul public şi să fi rămas cu valori istorice, pentru că au avut o situaţie juridică neclară. Ar mai fi posibil ca datele de la minister să nu fie actualizate, pentru că nouă nu ne cere nimeni un raport periodic de evaluare a bunurilor. Nu ştiu unde să merg să depun aceste reevaluări ca să apară noua valoare. Cred că cerinţa ar trebui să vină de la Ministerul Finanţelor, să fie o acţiune dirijată. Nu mă pot duce cu jalba în proţap la ei dacă nu ştiu unde“, ne-a spus Ioana Bragadireanu, directorul economic al universităţii.
O listă inexistentă
Trebuie să amintim că USAMV are o cotă însemnată din Proiectul Băneasa, dezvoltat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu, fiul profesorului universitar Popoviciu din cadrul Universităţii de Agronomie. Proiectul, care se întinde pe o suprafaţă de 221 ha, ocupă locul fostei ferme Băneasa şi se estimează că valoarea sa după finalizare va depăşi trei-patru mld. euro. „Instituţia inventarului este periculoasă. Dacă ai un minus sau un plus în gestiune, gestionarul intră la zdup automat. Aceşti oameni nu se ocupă de evaluări şi de inventarieri deoarece ocupă vremelnic o funcţie şi nu sunt motivaţi. Statul habar nu are ce deţine per global: acţiuni, terenuri sau alte proprietăţi. Ar trebui să existe o listă cu bunurile deţinute de stat, inclusiv cu valoarea lor estimată. Comuniştii au fost ultimii care se mai ocupau de astfel de lucruri“, a declarat Răzvan Orăşanu, fostul preşedinte al Autorităţii pentru Valorificarea Activelor Statului (AVAS).
Averea necunoscută a statului
Casa Vernescu de pe Calea Victoriei, unul dintre imobilele simbol ale Bucureştiului, este evaluată de Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional la doar 664 lei. Imobilul care găzduieşte Casino Palace a ajuns şi în vizorul lui George Becali, care a cumpărat drepturile litigioase privind retrocedarea imobilului. Tot Ministerul Culturii a evaluat terenul în suprafaţă de 54.000 mp, aferent Bibliotecii Naţionale şi localizat în buricul Capitalei, la circa 400 de euro/mp, valoare similară cu cea a loturilor din zona semicentrală a Bucureştiului.
Banca Naţională a României, sub cupola căreia se adăpostesc primii economişti ai ţării, figurează pe lista de inventar a Ministerului Finanţelor cu două terenuri, un lot liber de 1,64 ha şi altul aferent Institutului Bancar Român în suprafaţă de 5.200 mp, ambele evaluate la un leu.
Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale (CNADNR) are în administrare sute de hectare de teren cu valoare de inventar de un leu sau fără o valoare specificată. Tot fără valoare este inventariat şi Palatul Parlamentului aflat în administrarea Camerei Deputaţilor. „Probabil că aceste reevaluări nu se fac din considerente de impozite. Dacă cineva evalua un teren acum doi ani pe vârful bulei imobiliare plătea un anumit impozit, iar acum acelaşi teren valoarează jumătate. Pe unii i-ar ajuta să ştie valoarea proprietăţilor pe care le gestionează în cazul în care ar vrea să acceseze nişte credite mari, dar dacă nu au nici măcar această problemă, nu sunt motivaţi“, este de părere Ionuţ Popescu, fost ministru de finanţe. Curtea de Conturi a descoperit abateri care au consecinţe asupra calităţii gestionării patrimoniului public şi privat al statului şi în cazul Poştei Române. Inspectorii au constatat nereguli care însumează 60 mil. euro în cazul gestionării Tezaurului Naţional de Timbre.
De ce e necesară o reevaluare periodică
Primăriile din România au aceleaşi probleme în evaluarea portofoliului de imobile. Majoritatea autorităţilor locale au inventariate bunurile de patrimoniu, însă valorile acestora nu reflectă realitatea din piaţă. Radu Mazăre, primarul municipiului Constanţa, spune că toate activele primăriei sunt evaluate conform unei formulte de calcul pentru a putea fi înscrise în actele contabile, însă doar dacă se vând sau se retrocedează sunt evaluate cu adevărat. „Facem evaluarea aceasta periodică. Este o formulă tehnică, pe care o aplicăm doar pentru contabilitate. Dacă vrem să vindem un teren sau trebuie să retrocedăm se fac evaluări separate“, explică Radu Mazăre. Chiar dacă frecvenţa solicitărilor de evaluări de active aflate în patrimoniul public a crescut în ultima perioadă, procentul acestor activităţi în cifra de afaceri a pieţei de evaluare este nesemnificativ. Filip Stoica, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), consideră că acest tip de evaluări nu va influenţa piaţa nici pe viitor, deoarece relaţia cu instituţiile statului este statică, în condiţiile în care nu se fac tranzacţii.
„În cazul imobilelor, costul contabilizat este de multe ori simbolic sau nici nu este specificat. Există o contabilitate a averii statului, dar ea este făcută la nişte valori istorice şi nu s-a mai ţinut cont de inflaţie, de devalorizarea leului. Acest proces este necesar pentru că are legătură cu standardele de contabilitate care obligă instituţiile să prezinte activele la valoarea lor justă“, spune Stoica. Potrivit acestuia, autorităţile au obligaţia să facă o reevaluare periodică, pentru a elimina variaţiile semnificative cauzate de creşterile sau deprecierile din piaţă. Cu cât variaţiile sunt mai mari, cu atât evaluările trebuie făcute mai des. Importanţa unei valori reale a portofoliului gestionat de instituţiile statului este covârşitoare, în principal în relaţia cu alte state. În plus, o valoare justă a anumitor imobile ar creşte profitabilitatea instituţiilor care le administrează. „Un astfel de demers este important pentru că proprietatea publică a statului este gestionată de nişte persoane care trebuie să ştie că stau pe nişte valori poate de 500 de ori mai mari“, a explicat Filip Stoica. Totodată, Curtea de Conturi are posibilitatea de a trimite în judecată instituţiile care ignoră constant evaluarea portofoliului de imobile, acţiune care se traduce prin bani publici aruncaţi pe apa sâmbetei.
Norme vechi de 20 de ani
„Ce nu înţeleg aceste instituţii este că pot avea un profit mai mare, deoarece cheltuielile cu amortizarea sunt deductibile, în cazul în care aceste imobile sunt aduse la valoarea de piaţă. Aici este mai mult o politică a intenţiilor şi mai puţin o politică economică pură. Sunt atâtea investiţii ale statului pe care alţii le-au cumpărat pe nimic şi din care acum se fac bani grei. Un exemplu sunt cabinetele medicale vândute unor medici la preţuri istorice. Un alt motiv (al acestor abateri, n. red.) decât vânzarea acestor active în sistem la preţuri derizorii nu văd“, este de părere Virginia Lenghen, expert contabil, membră a Corpului Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România. În cazul utilajelor din domeniul energetic sau siderurgic, lucrurile stau la fel. O reevaluare ar conduce la o întârziere a amortizării, însă aceste utilaje nu mai au aceeaşi productivitate. Instituţiile preferă să le amortizeze total, le casează şi cer o retehnologizare.
Instituţiile publice trec, în unele cazuri, peste reevaluarea activelor aflate în administrare pentru a scăpa de plata unor impozite mai mari. Cu toate acestea, lipsa unei reevaluări periodice duce, conform Codului fiscal, la o creştere a cotei de impozitare aferentă clădirilor, de la 0,5-1% până la 5-7,5%. „Poate că aceste instituţii nu văd utilitatea acestor reevaluări, cu toate că ele aduc o imagine justă a ceea ce gestionezi şi sunt obligatorii. De cele mai multe ori, patrimoniul public al instituţiilor este contabilizat la valoarea de cost. Toate companiile de stat plătesc impozite pe clădiri şi se supun aceloraşi reguli ca şi companiile private, motiv pentru care nu văd de ce nu şi-ar face aceste reevaluări“, subliniază Adrian Vascu, directorul departamentului de evaluare al companiei de audit KPMG.
Reprezentanţii AVAS realizează faptul că normele în baza cărora societăţile de stat au obligaţia să evalueze terenurile aflate în patrimoniu au fost emise în urmă cu 20 de ani, iar în acest moment sunt depăşite de realitate. Din acest motiv au propus Guvernului să modifice legislaţia care reglementează majorările de capital la companiile de stat cu valoarea terenurilor, astfel încât operaţiunile să fie realizate luând în calcul valoarea de piaţă a suprafeţelor, actualizată cu rata inflaţiei.
Conform proiectului susţinut de AVAS, capitalul firmelor va fi majorat cu valoarea terenurilor actualizată cu indicele de inflaţie până la data adoptării hotărârii adunării generale a acţionarilor sau asociaţilor, nu până la data evaluării, ca în prezent.
Bani din vânzarea imobilelor statului
O situaţie clară a averii pe care o gestionează statul ar fi de ajutor şi în perioade economice dificile, precum cea pe care o traversăm, deoarece o parte din imobile poate fi vândută pentru acoperirea datoriilor. State precum Germania, Marea Britanie, Franţa sau Grecia au apelat la această variantă pentru a ieşi din impas. „Franţa a scos la vânzare, în plină criză, circa 2.000 de proprietăţi şi a făcut nişte miliarde de euro, de ce nu am face şi noi la fel? În 2006, AVAS, care poate urmări şi executa silit datornicii Bancorex, a vândut la licitaţie două terenuri executate din Băneasa pentru 12 mil. de dolari. Aceeaşi legislaţie, nemodificată, poate fi folosită pentru licitarea bunurilor statului, inclusiv prin trecerea lor din gestiunea altor autorităţi ale statului, gen RA-APPS“, explică Răzvan Orăşanu.
Germania şi-a creat un departament responsabil cu vânzarea proprietăţilor de stat, obiectivul fiind vânzarea, în următorii cinci-şase ani, a jumătate din portofoliul de proprietăţi în valoare de 6,8 mld. euro. Marea Britanie vrea 35 mld. euro, în următorii zece ani, din vânzarea de infrastructură şi cămine studenţeşti, dar şi a legăturii feroviare a tunelului de sub Canalul Mânecii. Grecia a angajat compania de consultanţă Lazard şi pentru gestionarea vânzării unui număr de active aflate în proprietatea statului. Franţa şi-a propus să vândă 6% din stocul său total de clădiri în următorii trei ani, în scopul reducerii deficitului fiscal. Practic, sunt scoase la vânzare 1.700 din cele 28.000 de active aflate în proprietatea guvernului, oficialii francezi sperând să vândă 750 de clădiri.
