Mai mici cu 5,24 miliarde de euro în primul semestru, investiţiile din centrul şi estul Europei aşteaptă ca piaţa să îşi regăsească încrederea. Îngheţul plasamentelor nu a ocolit nici România.
Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, piaţa investiţiilor din Europa Centrală şi de Est a scăzut, în primul trimestru, cu 91%, potrivit unui studiu al CB Richard Ellis (CBRE). Declinul a fost chiar mai mare în România, de 92,5%. Pe pieţele din regiune au intrat în 2009 doar 560 de milioane de euro, în comparaţie cu cele 5,8 miliarde din primul semestru al anului trecut.
„Investitorii instituţionali continuă să fie interesaţi de proprietăţile central şi est-europene, dar oferta de produse de valoare este limitată, iar negocierile pe preţuri sunt dificile. Acestea sunt motivele pentru care investiţiile sunt scăzute în prima jumătate a anului“, consideră Jos Tromp, şeful diviziei CEE Research & Consulting a CBRE.
Cei mai mulţi bani i-a atras, ca de obicei, Rusia, cu 249 milioane de euro. În acest tablou, România se situează sub nivelul general al pieţei zonale. Dacă în primul semestru din 2008 sectorul imobiliar autohton a înghiţit pe nemestecate circa 750 de milioane de euro, în primele şase luni ale lui 2009, s-au strâns abia sub nouă milioane de euro pe lună, suma totală fiind de 52 de milioane de euro, potrivit analiştilor consultantului imobiliar DTZ Echinox. Deci, investiţiile din prima jumătate a lui 2009 sunt abiaundeva în jur de 7,5% din cele înregistrate în aceeaşi perioadă a anului trecut.
Birourile au adunat din nou caimacul
Dacă se poate vorbi de un câştigător în această „secetă financiară“, acesta este sectorul office, care a adunat 48% din fondurile trimise de investitori în pieţele din zonă, adică aproximativ 260 milioane de euro. Marele învins a fost retailul, centrele comerciale, cu chiriaşii afectaţi masiv de scăderea cererii şi avântului consumului (vânzările au scăzut la jumătate), acestea fiind căutate de investitori doar în proporţie de 17%. Adică la jumătate faţă de primele şase luni ale anului trecut.
Din nou România suferă mai mult decât restul ţărilor din regiune. Multe dintre proprietăţile afectate de criză sunt aproape lipsite de potenţial din cauza strategiilor catastrofale ale developerilor, ceea ce face aproape imposibilă vânzarea lor, chiar şi la jumătate de preţ, după cum crede avocatul Gabriel Biriş. Iar problemele nu se opresc aici. „Contractele de închiriere de la noi sunt în general pe termen scurt şi mediu (n.red. trei – cinci ani). Asta nu asigură un câştig viitor cert pentru potenţialii investitori. Un motiv al lentorii pieţei este cu siguranţă şi acesta“, crede Sebastian Guţiu, managing partner al casei austriece de avocatură Schoenherr şi Asociaţii.
Una dintre şansele României o reprezintă masa critică de consumatori. Practic, dimensiunea pieţei, chiar dacă veniturile sunt încă scăzute, poate reprezenta o şansă pentru economia autohtonă, cu condiţia asigurării premiselor reîntoarcerii investitorilor străini. „România poate şi trebuie să ofere garanţii pentru a putea câştiga notorietate şi, implicit, pentru a atrage investiţii, atât pe piaţa imobiliară, cât şi în celelalte domenii economice care pot genera lichidităţi“, spune Alexandru Niţescu, managerul departamentului de investiţii al agenţiei Regatta.
Momentan, însă, e durere mare pe piaţă. „Interesul investitorilor internaţionali (care deţin şi cea mai mare pondere în volumul tranzacţiilor) se va reduce pe termen scurt şi mediu, pe fondul unor condiţii de creditare menite să limiteze accesul la capital“, consideră Bogdan Sergentu, şeful diviziei Valuations & Consulting al DTZ Echinox.
Cine mai vine cu bani în imobiliare?
Potrivit DTZ Echinox, în prezent, raportul credit-valoare (loan-to-value ratio) a scăzut de la nivelul mediu de 62% (în 2007 – 2008) la valori de 50% – 60% din valoarea de piaţă a proprietăţii. „Scăderea valorii produselor imobiliare va crea noi oportunităţi în rândul investitorilor care dispun de lichidităţi“, arată Sergentu. În orice caz, criza a mai schimbat un raport. Structura pieţei investitorilor în proprietăţi s-a modificat în ultimele luni. Investitorii străini reprezentau minimum 80% anul trecut, în vreme ce prima jumătate din 2009 a restrâns prezenţa acestora la circa 60%, după cum arată studiul CBRE.
Astfel, în ţări precum Rusia sau Cehia, investitorii locali sunt foarte activi. Şi în România există oameni de afaceri, printre care Dinu Patriciu sau Dan Adamescu, care încearcă să-şi dezvolte portofoliul de proprietăţi căutând cele mai bune oportunităţi existente pe piaţă.
Vestea bună pentru est-europeni este revigorarea (măcar aparentă) a pieţei investiţiilor din vestul continentului. Potrivit unei alte analize a CBRE, investiţiile imobiliare occidentale au crescut uşor de la 11,6 miliarde de euro, în primul trimestru, la 13 miliarde, în cel de-al doilea, mişcări însoţite şi de stabilizarea yieldurilor. În timp, acestea vor începe să scadă până la niveluri care să diminueze suficient profiturile aşteptate de investitori, ceea ce îi poate determina să se mute tot mai spre est, cu scopul obţinerii unor câştiguri mai mari.
Interesul investitorilor internaţionali se va reduce pe termen scurt şi mediu din cauza condiţiilor de creditare.
Bogdan Sergentu, DTZ Echinox
560 milioane de euro reprezintă valoarea investiţiilor imobiliare din centrul şi estul Europei în primul semestru al acestui an, potrivit consultantului imobiliar CBRE
5,8 miliarde de euro au fost investite în sectorul imobiliar din ţările din centrul şi estul Europei în prima jumătate a anului trecut
România trebuie să ofere garanţii pentru a putea câştiga notorietate şi, implicit, a atrage investiţii.
Alexandru Niţescu, Regatta
Valoarea tranzacţiilor imobiliare autohtone din primul semestru al anului reprezintă doar 7,5% din cea înregistrată în aceeaşi perioadă a lui 2008
