Investitorii imobiliari instituţionali de genul ING, General Electric, Natixis, Valad sau DEGI, care sunt susţinuţi de bănci, fonduri de pensii sau companii de asigurări, încep să îşi ia ochii de pe România, după ce în 2007-2008 erau consideraţi salvatorii pieţei autohtone.
Apăruţi pe piaţă în perioada de boom imobiliar, giganţii internaţionali au cumpărat cele mai scumpe portofolii de pe piaţă. Cu o privire pe termen lung, planurile lor de atunci vizau extinderea afacerilor locale. Acum, cei care nu s-au retras încă de pe piaţă funcţionează cu motoarele la relanti.
„Investitorii instituţionali sunt «on-hold» şi încearcă să îşi administreze cât mai bine proprietăţile cumpărate scump, pentru a-şi acoperi creditele contractate. În cazul lor ar trebui ca multe stele să se alinieze pentru a-şi reveni. Probabil că sunt şi unii care se gândesc să iasă de pe piaţă, dar nu pot să o facă decât cu pierderi foarte mari. În plus, ei sunt investitori pe termen lung şi când au venit au luat în considerare că pot apărea şi crize. Nu cred că se vor retrage decât dacă compania-mamă va avea probleme şi nu cred că va fi cazul“, a declarat Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
Deutsche Gesellschaft fur Immobilienfonds (DEGI), parte a Aberdeen Property Investors Group din Scoţia, este unul dintre cele mai mari fonduri instituţionale active pe piaţa locală. Portofoliul local la nemţilor este format din patru clădiri a căror valoare totală de achiziţie depăşeşte 250 mil. euro. Toate imobilele au fost cumpărate în perioada de vârf a pieţei. Cel mai important activ este centrul comercial Iris Shopping Center din Titan, preluat în 2008 de la Avrig 35, pentru 147 mil. euro. Fondul a intrat pe piaţă prin achiziţia portofoliului de birouri al fondului Charlemagne. Clădirile de birouri Millennium BC, PGV Tower şi Construdava din Bucureşti au costat peste 110 mil. euro. În prezent, compania marchează pierderi, după ce de mai bine de un an Millennium BC stă goală, ca urmare a incendiului din iunie anul trecut. „Investitorii instituţionali caută super chilipiruri şi aşteaptă să vadă ce face Boc cu fiscalitatea. Pentru ei, predictibilitatea este foarte importantă şi acum sunt uşor bulversaţi. Băncile, fondurile de pensii şi de asigurări au stocat în această perioadă mulţi bani. Uitaţi-vă la profiturile băncilor. Ar dori să investească, dar caută oportunităţi. Proprietarii şi-au redus aşteptările încă de anul trecut, dar disperarea va duce la multe, deoarece ne aşteaptă o iarnă proastă şi anul viitor o scădere de 10%-11% în comparaţie cu 2010“, explică Elan Schwartzenberg, preşedintele Neocity Group.
Speculanţii americani
Divizia imobiliară a gigantului american General Electric (GE), care administrează active de 1,3 mld. euro în Europa Centrală şi de Est, este singura companie care mai investeşte speculativ în România. Chiar dacă planurile companiei au fost date peste cap de criză, încă mai pompează banii pe piaţa locală. Iniţial, General Electric intenţiona să construiască 12 parcuri logistice, ce presupuneau investiţii de peste 170 mil. euro. Acum, numărul lor a fost redus la cinci, proiectele sunt împărţite în câte patru faze.
„Viziunea celor de la GE este pe termen lung şi văd un profit mult mai mare din investiţiile greenfield, pe care să le închirieze şi la un moment dat să le vândă, decât să achiziţioneze proprietăţi care generează deja un venit“, subliniază Leslie Warren, leasing director în cadrul Helios Phoenix Real Estate, companie care dezvoltă proiectele GE din cadrul reţelei Olympian Logistics Parks. Primul centru logistic din reţea a fost finalizat la Braşov la sfârşitul lui 2009, şi de atunci stă gol. Americanii au refuzat oferta unui potenţial chiriaş care era dispus să plătească o chirie de 3,6 euro/mp şi preferă să stea cu clădirea goală.
„GE a spus nu pentru că financiar nu avea niciun sens şi a preferat să ţină clădirea goală. Noi credem că pe termen lung putem atrage chiriaşi pentru 4,5 euro/mp“, a mai spus Warren.
Un alt exemplu de reducere a expunerii pe România a venit la începutul acestui an din partea grupului financiar ING. Olandezii şi-au lichidat afacerile de dezvoltare imobiliară din România, după doi ani de activitate. ING a rămas pe piaţă doar cu divizia de investiţii care administrează galeria comercială a Felicia Shopping Center din Iaşi, achiziţionată în 2007 pentru 40 mil. euro.
„Investitorii de această mărime stau o dată sau de două ori pe an să îşi analizeze strategia de investiţii pe următoarele 12 luni, care include şi în ce ţări le este mai confortabil să investească. În general, aceste companii încă investesc, dar pe pieţe europene mai tradiţionale, în special Marea Britanie, Franţa şi Germania“, subliniază Blake Horsley, directorul diviziei de investiţii a Colliers International.
În căutarea „elefantului alb“
Investitorii instituţionali au mereu bani de cheltuit, pe care îi acumulează din fonduri de pensii şi asigurări, este de părere Mark Owen, property director în cadrul Black Sea Global Services (BSGS), divizia imobiliară a miliardarului Dinu Patriciu. El spune că nu ar fi surprins dacă în următoarele 6-12 luni s-ar vinde vreun imobil pe piaţa locală. Acesta consideră că investitorii ar cumpăra dacă ar vedea randamente investiţionale (yielduri) similare celor din Varşovia sau Budapesta. În opinia sa, un yield atractiv pentru o clădire situată într-o zonă centrală ar fi în jurul a 8%.
„Oamenii încă se mai uită la piaţa locală, pentru că, din când în când, mă mai întâlnesc cu ei pe avion în drum spre România. Noi, ca investitori, credem că odată ce piaţa se va îmbunătăţii, investitorii se vor întoarce“, spune Mark Owen. În ceea ce priveşte activitatea imobiliară a lui Dinu Patriciu, ea este concentrată în prezent asupra consolidării portofoliului acumulat în urma achiziţiei fondului Fabian şi a păstrării unui grad de neocupare de 4%, în cazul clădirilor funcţionale. Omul de afaceri nu este interesat, deocamdată, de achiziţia unor noi active şi nici de vânzări din portofoliu. „Credem că, odată ce piaţa îşi va reveni, vom putea să începem dezvoltarea terenurilor pe care le avem. Avem loturi în Oradea, Timişoara şi Constanţa“, a mai menţionat reprezentantul BSGS.
Grupul australian Valad, susţinut de fonduri de pensii ca ING sau Aviva, a intrat pe piaţa românească, tot în 2007, prin achiziţia fondului britanic Teesland iOG. Planul companiei era să construiască, în parteneriat cu italienii de la Cefin, între cinci şi şapte centre logistice în oraşe cu peste 100.000 de locuitori, investiţia medie pentru un proiect fiind de circa 70 mil. euro. Au trecut aproape trei ani de la anunţ, timp în care compania şi-a regândit afacerile locale.
„Noi avem un fond care are mandat să investească în Cehia şi Polonia, dar se opreşte acolo. Ca să ne convingem investitorii instituţionali să bage bani în România, trebuie să venim cu acel portofoliu cu coroniţă, cu preţ bun, cu chiriaşi pe termen lung, companii de bună calitate. Practic, un elefant alb, o chestie absolut fantastică şi care să fie peste 70 mil. euro ca să merite. Or, astfel de portofolii nu există în România“, a comentat Silviana Badea, country manager al Valad România. Potrivit acesteia, investitorii instituţionali devin interesaţi doar la o rată internă de rentabilitate (IRR – nivelul câştigului asigurat de o investiţie) de 25%. „Nu neapărat găsesc proprietăţi bune la 25% IRR, dar ei sunt cei care se luptă şi vor să achiziţioneze acum“, consideră Silviana Badea.
Bartere imobiliare
Volumul investiţiilor imobiliare în prima jumătate a anului 2010 a fost de aproximativ 200 mil. euro, marcând o creştere semnificativă faţă de nivelul din primul semestru al anului 2009, respectiv 62 mil. euro. „Tranzacţiile înregistrate în 2010 nu pot fi considerate tipice, fiind reprezentate, în principal, de tranzacţii între companiile aparţinând aceluiaşi grup, tranzacţii care nu au implicat o componentă de «cash», dar în care împrumutul bancar a fost preluat sau tranzacţii în care una din părţi a preluat partenerul din proiect în contul creanţelor acumulate“, a declarat Alina Iorgulescu, senior analyst în cadrul departamentului de investiţii al Jones Lang LaSalle.
Puţinii investitori care au disponibile fonduri pentru România au cerinţe foarte bine delimitate când vine vorba de tipul şi preţul proprietăţii. Aceştia caută produse finalizate, stabile, cu venituri care să acopere finanţarea. „Micile tranzacţii care se vor aduna în volumul investiţional aferent acestui an nu sunt de referinţă, deoarece nu au ca obiectiv proprietăţi instituţionale“, explică Francisc Peli, managing partner al casei de avocatură Peli Filip. Tranzacţiile sunt frânate şi de lipsa finanţării. În ultima perioadă, peste 90% dintre dezvoltatorii imobiliari care au apelat la bănci pentru a-şi finanţa proiectele au fost respinşi, în principal din cauză că investitorii continuă să se raporteze la perioada de boom imobiliar, se arată într-o analiză a Colliers.
„Sporadic, mai apar şi investitori speculativi, dar în cazul lor e un fel de plimbat banii. Ei merg la cei care ajung în pragul falimentului şi le preiau datoriile, fac un barter, un schimb“, comentează Elan Schwartzenberg. În prezent, cel mai atractiv segment de piaţă pare a fi retailul, unde consultanţii imobiliari vorbesc despre câteva tranzacţii aflate în proces de „due diligence“ (perioadă de verificare a unei proprietăţi, din punct de vedere juidic, tehnic, ecologic sau economic) şi care s-ar putea finaliza în următoarea perioadă. Proprietăţile vizate, hipermarketuri şi parcuri de retail, ar putea fi vândute la un yield de circa 9%, potrivit estimărilor DTZ Echinox.
25% nivelul ratei interne de rentabilitate (IRR) pentru care investitorii ar fi dispuşi să vină în România
