În zonele Primăverii, Aviatorilor-Kiseleff şi Dorobanţi-Capitale, considerate centrul luxului rezidenţial, se află în diferite stadii de construcţie 18 blocuri care până la finalul acestui an şi pe parcursul lui 2015 vor pune pe piaţă circa 200 de apartamente de lux. În acest an au mai fost finalizate patru blocuri de lux în aceste zone. Revenirea apetitului investitorilor este evidentă, dacă ne raportăm la cele opt blocuri construite în aceleaşi zone în perioada 2012-2013, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară HomeFinders.ro. La un cost de dezvoltare de circa 1.400 euro/metru pătrat util, investiţia în cele 22 de blocuri construite în 2014 sau în curs de construcţie poate fi estimată la 35-40 mil. euro.

Cea mai atractivă zonă pentru dezvoltatori este Primăverii, unde se înregistrează un număr de 11 blocuri, deja finalizate sau în stadiu avansat de construcţie. Aceasta este urmată de Kiseleff – Aviatorilor, cu un număr total de nouă proiecte. Pe ultimul loc se situează zona Dorobanţi – Capitale, unde un singur proiect a fost finalizat anul acesta şi încă unul este programat pentru anul viitor. Astfel, zona Primăverii însumează un număr de 49 de blocuri noi construite după anul 2000, în timp ce în Kiseleff – Aviatorilor se regăsesc 47 de proiecte, iar în Dorobanţi – Capitale sunt 22 de proiecte.

„Anul 2014 a început cu un apetit crescut al dezvoltatorilor pentru a construi proiecte de lux. Acest interes vine după o lungă perioadă de stagnare, în care dezvoltările noi de lux au lipsit complet, majoritatea tranzacţiilor care au fost finalizate fiind din stocul existent anterior crizei. Asistăm şi la o cerere mare pentru achiziţia de terenuri poziţionate în locaţii de top, ceea ce consolidează ideea că activitatea pe segmentul de lux îşi revine, iar în perioada următoare va fi şi mai dinamică“, a declarat Mihaela Pană, head of residential department în cadrul DTZ Echinox, companie care a intermediat vânzarea unei vile monument istoric la un preţ de peste 4 milioane de euro, cea mai mare tranzacţie din acest an.

În prezent, pe piaţa bucureşteană sunt disponibile la vânzare circa 8.000 de apartamente noi, inclusiv în proiecte realizate în anii trecuţi şi unităţi care se revând. Ponderea locuinţelor de lux în stocul total de apartamente noi este de sub 5%, conform calculelor HomeFinders.ro, care estimează că în zonele Primăverii, Kiseleff-Aviatorilor şi Dorobanţi-Capitale sunt scoase la vânzare sub 400 de apartamente din această categorie. La un preţ mediu de vânzare de 200.000 de euro pe unitate, valoarea pieţei locuinţelor de lux poate fi estimată la circa 80 de milioane euro. Chiar dacă este la jumătate faţă de valoarea atinsă înainte de criză, acest sector constituie o miză pentru orice dezvoltator imobiliar.

Totuşi, recuperarea investiţiei într-un astfel de bloc se face mult mai lent decât înainte de criză, din cauza numărului mic de tranzacţii. De la începutului anului trecut şi până în luna august 2014 au fost vândute doar 50 de locuinţe de lux, conform datelor HomeFinders.ro, în condiţiile în care numai în 2007 s-au efectuat circa 200 de tranzacţii pe acest segment de piaţă.

Proiecte noi, preţuri noi

În ultimii şase ani, preţurile avansate de dezvoltatori la vânzarea produselor de lux s-au redus cu circa 40%. De la o medie de 4.000 de euro/metru pătrat construit, astăzi ajung la 2.500 de euro/mp.

„Preţul mediu la care se vând apartamentele din categoria de lux sunt cuprinse între 3.000 euro/mp util în zonele cele mai căutate – Primăverii, Aviatorilor, Kiseleff – şi 2.000 euro/mp util în zona Dorobanţi. În zona Herăstrău avem în portofoliu apartamente cuprinse între 3.000 euro/mp util, cu vedere la parc, şi 1.800 euro/mp util în cel mai nou proiect de lux din piaţă: 49 Gafencu“, spune Andreea Comşa, managing director Premier Estate. Blocul cu 11 etaje denumit 49 Gafencu, construit de fraţii Ciprian şi Cristina Anghel – care au dezvoltat peste 100 de apartamente de lux în Bucureşti, va pune pe piaţă în primul trimestru din 2016 un număr de 110 apartamente al căror cost de dezvoltare se ridică la circa 30 de milioane euro. Preţurile pornesc de la 139.000 de euro pentru un apartament cu două camere şi ajung la 700.000 de euro, TVA inclus, pentru un apartament la etajul opt al complexului.

Un alt bloc cu şase etaje, a cărui construcţie se va încheia în martie 2015, se dezvoltă pe strada Sfinţii Voievozi din centrul Bucureştiului. Israelienii Moshe Turgeman şi Tomer Barhom, care au dezvoltat centrul comercial Euromall Piteşti, au alocat 6 milioane de euro pentru cele 36 de apartamente de lux din proiectul Vernescu Residence.

Şi omul de afaceri Nicolae Badea, fostul preşedinte al echipei de fotbal Dinamo Bucureşti, va pune pe piaţă în mai 2015 un bloc cu 35 de apartamente pe strada Polonă, din apropierea Pieţei Romană. În cazul Celeritas Residence, preţurile încep de la 78.000 de euro pentru o garsonieră la etajul unu şi ajung la 546.000 de euro pentru penthouse.

Închiriate străinilor

Tendinţa din ultimii ani a proprietarilor de a oferi locuinţele spre închiriere în loc de vânzare se menţine, unele dintre proiectele din zona de lux a Bucureştiului fiind destinate doar acestui scop. Explicaţia este dată de ritmul greoi al vânzărilor şi de randamentul obţinut din închiriere, care permite recuperarea investiţiei în 7-8 ani. În zona Şoseaua Nordului-Herăstrău, străinii domină piaţa închirierii de apartamente de lux, doar 15% din chiriaşii care s-au mutat în ultimii doi ani în această zonă selectă fiind români, conform unui studiu realizat de agenţia imobiliară Nordis.

Pe piaţa achiziţiilor de apartamente situaţia este însă total diferită, românii sunt cei care achiziţionează preponderent proprietăţi în această zonă, doar circa 10% din cumpărători fiind străini.

„Faţă de perioada 2006-2008, când ponderea de investitori versus cumpărători finali era de 40%-60%, acum s-a schimbat la 20%-80%. Această situaţie este o rezultantă a scăderii uşoare a randamentului investiţiilor, ca urmare a scăderii chiriilor faţă de perioada de «boom» imobiliar şi a obişnuinţei românilor de a fi proprietari”, menţionează Emanuel Poştoacă, general manager al Nordis.

Ce este luxul

Multe proiecte rezidenţiale precum Asmita Gardens, Ibiza Sol sau Green Vista – acum în insolvenţă sau preluate de banca finanţatoare – au ajuns să fie considerate de lux înainte de criză, deoarece pe piaţă nu existau multe construcţii de acest tip şi nivelul de informare nu era foarte ridicat. Astăzi, chiar dacă aceste proiecte aduc un plus faţă de majoritatea proiectelor rezidenţiale lansate pe piaţă, ele sunt unanim plasate de către consultanţii imobiliari în clasa medie – superioară.

„Pentru a fi considerat de lux, un proiect rezidenţial trebuie să beneficieze de un amplasament foarte bun (ultracentral, zona de nord, în apropierea parcurilor din zona de nord sau a unei păduri), şi să aibă un concept aparte, de la un număr de locuinţe redus, la finisaje şi facilităţi specifice unui tip aparte de cumpărători“, explică Ionuţ Bălău, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania. Compania de consultanță este agentul exclusiv al celui mai mare ansamblu rezidenţial de lux din Bucureşti, Alia Apartments din zona Arcului de Triumf, care mai are disponibile la vânzare 12 unităţi din 124 construite. În acest proiect, intrat în insolvenţă în februarie 2012, au fost vândute zece apartamente în acest an. 

Potrivit unei analize Coldwell Banker, cumpărătorul unei locuinţe de lux are un venit lunar familial de peste 10.000 de euro, este antreprenor sau ocupă funcţii de top management şi deţine mai multe proprietăţi şi automobile. Estimările companiei de consultanță arată că peste 100 de locuinţe de lux se află acum în diferite stadii de dezvoltare în Bucureşti şi împrejurimi, ţinând cont şi de proiectele de mici dimensiuni.

40 mil. euro au angajat investitorii imobiliari în construcţia a 22 de blocuri de lux în zonele Primăverii, Kiseleff – Aviatorilor şi Dorobanţi – Capitale

Click pentru mărire