Toate activele imobiliare deţinute de companiile de investiţii mici şi medii s-au devalorizat din cauza crizei. Unii analişti prevăd chiar căderi ale fondurilor de investiţii.
Creşterile accelerate ale preţurilor proprietăţilor imobiliare, în special ale apartamentelor, din anii anteriori au atras pe piaţa românească numeroase fonduri de investiţii create special pentru plasamente într-o zonă extrem de profitabilă.
Aceştia au cumpărat sute de apartamente „off plan“ pentru a beneficia de reducerile oferite de dezvoltatori şi a-şi majora profitul ca urmare a scumpirilor aşteptate pe piaţă. „În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, între 2005 şi 2008, am asistat la o creştere anuală a preţurilor între 15% şi 25%. Acest fapt a determinat numeroşi investitori să cumpere sute de apartamente. Acum, pretul apartamentelor vechi a scăzut cu circa 25%, iar cele noi, cu 10% – 15%“, spune Andrew Pirie, noul director al departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield.
Criza a adus cu sine schimbări majore în strategiile investitorilor, care s-au trezit cu portofolii de sute de apartamente pe care nu au cui să le vândă. Cei mai importanţi cumpărători de locuinţe, norvegienii de la România Invest şi canadienii de la Topo Capital, au împreună circa 2.000 de apartamente finalizate sau aproape de finalizare. Acum, se duelează direct cu dezvoltatorii care i-au primit anii trecuţi cu braţele deschise. Bucurându-se de cash flow-ul injectat în companii prin tranzacţii cu zeci de apartamente, dezvoltatorii îşi puteau diminua corespunzător valoarea creditelor contractate. Din prieteni în perioada de boom, investitorii şi dezvoltatorii au ajuns să se concureze aprig în vânzarea câtorva locuinţe lunar pe o piaţă care nu prea dă semne de refacere.
România Invest a creat Be Igoo, o entitate care se ocupă de vânzarea locuinţelor din portofoliu. „Am vândut 24 de apartamente din aprilie până acum. Cred că o să continue aşa, într-un ritm relativ constant, în următoarele 6 – 12 luni şi apoi va fi mai bine. Deja oamenii vin, întreabă şi, evident, după ce vor căuta foarte bine, vor cumpăra“, speră Nimrod Zvik, director de marketing Be Igloo.
Andrew Pirie de la Cushman & Wakefield nu e însă la fel de încrezător. „Situaţia din piaţă se pare ca va pune multe fonduri în dificultate şi vom asista la câteva căderi, cu toate că într-o piaţă atât de incertă este imposibil de previzionat efectul în intregime al acestei crize“, spune Pirie.
Pierderi în serie în sectorul comercial
Scăderea accentuată a pieţei afectează şi fondurile de investiţii care activează pe piaţa comercială (retail şi birouri). Astfel, Argo Real Estate Opportunities Fund, proprietarul European Retail Park Sibiu şi Suceava Shopping City a anunţat că va încerca să atragă finanţare pentru a asigura lichiditatea necesară proiectelor din România. Potrivit ultimului raport financiar al companiei, evaluarea European Retail Park Sibiu a relevat o scădere a valorii proprietăţii în martie cu 4,3 milioane de euro, la 78,9 milioane de euro, în vreme ce Suceava Shopping City a pierdut 7,7 milioane, fiind evaluat la 67,7 milioane de euro.
Aflat de anul trecut sub umbrela israelienilor de la Gazit Global, fondul de investiţii Atrium Real Estate arată, în raportul de piaţă din iunie, că piaţa românească a suferit cea mai mare depreciere din centrul şi estul Europei. Activele locale ale fondului s-au depreciat cu aproape 20 milioane de euro, până la 79,4 milioane de euro. De altfel, creşterea yieldurilor provoacă devalorizarea proprietăţilor, iar şansa unei tranzacţii profitabile aproape dispare. Andrew Pirie susţine că volumul tranzacţiilor din trimestrul II a fost de 12 milioane de euro, cu 98% sub nivelul aceleiaşi perioade a anului trecut.
Se pare că multe fonduri vor avea dificultăţi şi vom asista la câteva căderi, chiar dacă piaţa e incertă, iar întregul efect al crizei, greu de previzionat.
Andrew Pirie, Cushman & Wakefield
30% reprezintă scăderea medie a valorii proprietăţilor imobiliare din România. Proiectele cu potenţial mai scăzut au pierdut şi 70% din valoarea de piaţă
Semne rele
– Profitabilitatea investiţiei fondurilor de investiţii mici şi medii active pe piaţa internă era, anul trecut, de circa 20%.
– Maturitatea fondurilor era, iniţial, de trei -cinci ani, dar termenul de „exit“ din piaţă se va prelungi din cauza crizei.
– Yeldurile (perioada în ani în care poate fi recuperată investiţia) au crescut de la 8,7, anul trecut, la 9,6, la sfârşitul primei jumătăţi din 2009.
– European Retail Park Sibiu, deţinut de Argo Real Estate, s-a devalorizat cu 4,3 milioane de euro, la 78,9 milioane euro.
– City Mall, deţinut de APN/UKA a fost evaluat la sfârşitul lunii iunie la 51,6 milioane euro. În 2008, valora 88,2 milioane euro.
– Valoarea proprietăţilor CA Immo din România a scăzut cu 19%, la 93,8 milioane euro, faţă de nivelul din decembrie 2008.
