Profiturile asigurate de investiţiile în spaţii de birouri şi centre comerciale au continuat să scadă şi în cea de-a doua parte a anului, nedepăşind 6,75%. Cererea şi competiţia între developeri au rămas ridicate.
Primul semnal al scăderii serioase a randamentelor a apărut la ultima mare tranzacţie de pe piaţa românească. Imobilul de birouri America House din Piaţa Victoriei a fost achiziţionat, în vară, de fondul francez de investiţii Ixis, pentru 120 de milioane de euro, la un randament de nici 6%.
De altfel, piaţa autohtonă a ajuns la cel mai scăzut nivel al profiturilor aduse de proiectele de birouri şi co-merciale. „Nivelul randamentelor îşi va menţine tendinţa de uşoară descreştere pentru produsele investiţionale de primă mână şi se va stabiliza pentru clădirile din zonele secundare“, spune Muler Onofrei, managing partner al companiei imobiliare Aleph Properties. Piaţa românească de birouri şi retail a înregistrat cea mai vertiginoasă scădere a randamentelor din zona de est şi centru a Europei: de la 12-13%, în anul 2003, la circa 6% anul acesta.
Potrivit analiştilor Colliers International, randamentele vor continua să scadă, deşi cererea este mult mai mare decât oferta. Cu toate acestea, câştigurile înregistrate de aceste sectoare în România sunt, momentan, cu aproape un punct procentual peste cele din alte state membre ale Uniunii Europene (Polonia, Ungaria şi Cehia). Acesta este, de altfel, şi motivul pentru care cei mai mulţi investitori activi din regiune îşi concentrează atenţia către piaţa internă. Tendinţa este de scădere şi pentru anul viitor, reprezentanţii Colliers afirmând că deja s-au înregistrat oferte pentru proiecte de birouri de clasa A din Capitală la randamente sub 6%, în vreme ce randamentele pentru cele mai bune proiecte de centre comerciale sunt de aproximativ 6,75%.
Există însă şi aspecte pozitive pe piaţă. Evaluarea portofoliului românesc al fondului britanic de investiţii Fabian (imobilele de birouri Cascade, Cubic Center, Băneasa Business Center şi Banu Andronache, precum şi ansamblurile rezidentiale New Town şi Lakeview, toate din Capitală, şi un proiect de locuinţe din Timişoara) a demonstrat faptul că valoarea de piaţă a proprietăţilor imobiliare autohtone se apreciază repede şi cu procente mari. Practic, proiectele deţinute de Fabian şi-au sporit valoarea cu 16% anul acesta (până în luna iunie), valoarea lor fiind de 90,4 milioane de euro. În esenţă, această apreciere valorică şi, evident, purtătoare de profit este una dintre cauzele insistenţei cu care investitorii continuă să arunce bani pe piaţa imobiliară. Experţii Colliers susţin şi ei că majorarea cererii din partea fondurilor de investiţii va continua să faciliteze oferta de noi proprietăţi, fie sub formă de finanţare prin cumpărare la termen, fie prin parteneriate.
Centrele comerciale, ca o femeie fatală
Numărul de proiecte de centre comerciale lansate pe piaţă anul acesta sunt de ordinul zecilor şi răspândite prin toată ţara. Dezvoltatorii s-au dovedit extrem de atraşi de acest tip de investiţii datorită profiturilor bune asigurate şi, în special, a poftei de cumpărături a românilor. Momentan, randamentele anuale medii pentru centrele comerciale se cifrează la 6,75%, iar estimările analiştilor pentru anul viitor nu sunt foarte pe-simiste. Practic, deşi respectă trendul de diminuare întâlnit şi pe piaţa birourilor, randamentele din retail sunt ceva mai mari şi rămân net superioare celor din ţările vecine. De asemenea, investitorii aşteaptă noile proiecte cu conturile deschise din aceleaşi motive, încercând să profite de „prospeţimea şi vigoarea“ unei pieţe încă în dezvoltare. Practic, bătălia decisivă pe retail se va da la anul, iar randamentele estimate atunci vor conta mai puţin. Cea mai importantă va fi valoarea de revânzare a proiectelor şi aprecierea acestora în timp. De altfel, retailul va absorbi cam 70% din investiţiile imobiliare totale prognizate pentru anul viitor şi cifrate la circa trei miliarde de euro.
Veşti bune şi veşti proaste
Totuşi, ce se întâmplă odată cu creşterea investiţiilor pe aceste sectoare ale pieţei? Economia în plină dezvoltare va determina o cerere şi mai mare, iar acest aspect va conduce la majorarea preţurilor terenurilor, deja extrem de scumpe. Un alt element negativ este dificultatea din ce în ce mai mare de a închiria proiectele în condiţiile unei competiţii acerbe şi aici se va vedea capacitatea şi valoarea strategiilor dezvoltatorilor.
Aspectul pozitiv pentru developeri constă, în primul rând, în faptul că, potrivit Colliers, pentru încă un an, un an şi jumătate, cam orice proiect de pe piaţă va găsi un cumpărător. Nici clienţii nu se vor putea plânge. Inflaţia de oferte va provoca scăderea chiriilor din spaţiile comerciale şi de birouri, tendinţă ce s-a remarcat încă din acest an.
Anul 2007 a contribuit cu o suplimentare de aproape 20% a suprafeţei totale de spaţii de birouri disponibile, însă dinamica cererii rămâne suficient de ridicată pentru a justifica investiţii masive în acest segment în următorii doi-trei ani, conducând la livrări anuale de peste 300.000 mp. Şi sectorul comercial se încadrează în această schemă, suprafeţele ce urmează a fi date în folosinţă, anul viitor, fiind de circa 180.000 mp.
Livrări 2007
Anul acesta proiectele finalizate nu au adus suprafeţe importante de închiriat în clădirile de birouri şi în centrele comerciale. Pentru 2008, analiştii aşteaptă ca aria disponibile de închiriat să crească cu cel puţin 40% faţă de cea din acest an.
Birouri suprafaţă (mp)
S-Park 35.000
Novo ParkE 14.000
Iride 20 9.000
Băneasa Airport Tower 5.900
Caranfil business Center 3.400
Retail
Polus Center Cluj 60.000
European Retail Park 45.000
Iulius Mall Cluj 35.800
Felicia Shopping City 26.500
Arena Shopping Center 19.450
