Capital a identificat şase ansambluri aflate în construcţie în interiorul Bucureştiului, care au fost lansate iniţial în urmă cu şapte ani, când promiteau livrarea a aproape 10.000 de unităţi locative. Dezvoltatorii acestor proiecte au revenit asupra planurilor, au redesenat apartamentele şi propun construcţia etapizată a 4.300 de locuinţe în decurs de 2-3 ani. Investiţiile angrenate în acestea se ridică la circa 280 mil. euro.

„Noi, ca firmă de consultanţă, suntem asaltaţi de dezvoltatori care au terenuri şi vor să construiască, dar, din fericire, avem posibilitatea de a-i tria, pentru că nu vrem să avem de-a face cu nebuni. De cealaltă parte, cumpărătorii pot profita astăzi de preţuri de construcţie mici şi de facilităţile actuale la credite, care nu o să dureze mult“, a declarat Shimon Galon, şeful Real Sol şi unul dintre veteranii pieţei imobiliare din România.

Investitorii şi-au reconsiderat proiectele impulsionaţi de valul de entuziasm care a învăluit piaţa imobiliară în acest an. În primul semestru au fost livrate peste 10.000 de locuinţe la nivel naţional, doar în mediul urban, cu 11% peste volumul din perioada similară a anului anterior, conform datelor Institutului Naţional de Statistică. În Bucureşti, consultanţii imobiliari estimează că anul acesta se va încheia cu peste 10.000 de apartamente finalizate, ceea ce înseamnă o creştere de 25% faţă de volumul construit în 2014. De cealaltă parte, în primul semestru, cumpărătorii au accesat cu 40% mai multe credite Prima Casă decât în prima jumătate a anului trecut.

CITIŢI ŞI Riscurile apariţiei unei noi bule imobiliare

Ultimul tren

Un alt motiv care stă la baza reluării acestor proiecte este nevoia de a recupera măcar o parte din zecile de milioane de euro îngropate în terenuri.

„Dezvoltatorii o să aibă profit doar pe ce investesc de azi înainte, dar banii îngropaţi înainte de 2008 nu o să-i mai scoată niciodată. Cei care au cumpărat terenuri în trecut pentru proiecte rezidenţiale nu au altă soluţie decât să înceapă să construiască, pentru că nu le mai pot vinde. Întrebarea este când o să apară aceştia pe piaţă? Dacă apar toţi o dată e rău“, menţionează Galon. După ce a condus 15 ani operaţiunile locale ale grupului Globe Trade Centre (GTC), el a intrat pe calea antreprenoriatului şi de anul trecut coordonează dezvoltarea GviTown din zona Mihai Bravu, proiect abandonat în urmă cu şase ani. Investitorii în acest ansamblu, grupul Gindi, una dintre cele mai cunoscute firme din Israel, i-au încredinţat lui Galon dezvoltarea a 324 de apartamente.

Ideea lui Galon nu este împărtăşită, însă, de concurenţii săi. Compania israeliană Dimri a investit înainte de criză 25 mil. euro în patru terenuri din România. Banii au provenit din credite bancare pe care compania a continuat să le plătească deşi s-a retras din ţară în 2009. Dimri începuse în 2008 să ridice structura primelor două blocuri dintr-un ansamblu care promitea 3.600 de apartamente în Prelungirea Ghencea din Bucureşti. Lucrările au fost oprite când s-a ajuns la parterul clădirilor. Yossi Menner, managing director al Dimri România, spune că decizia de revenire în piaţă a venit în 2013, după ce Prima Casă şi reducerea TVA la 5% au dat un avânt cererii. Compania a demolat construcţia începută în trecut, pentru că a schimbat întregul design al proiectului şi la începutul anului viitor este pregătită să livreze primul bloc cu 95 de apartamente.

„Nu am uitat de banii investiţi în teren. Nu e nici strategia şi nici filosofia companiei de a renunţa la teren. Am reuşit să păstrăm terenurile în această perioadă, iar acum, când a venit timpul, suntem pregătiţi să începem dezvoltarea. Încă mai avem nişte credite de rambursat de pe urma achiziţiei terenurilor, dar am tot plătit la ele de-a lungul anilor“, menţionează Menner.

Un alt exemplu de investitor care şi-a reluat construcţia oprită la nivel de fundaţie este Israel Land Development Company (ILDC), care dezvoltă proiectul Jackob Park din Pantelimon. Compania a obţinut recent autorizaţia de construire care îi permite reluarea lucrărilor la o primă fază cu 126 de apartamente. Înainte de criză, planurile ILDC prevedeau edificarea a 12 blocuri cu 1.500 de locuinţe în acest proiect.

Jocul preţurilor

Efervescenţa pieţei aduce aminte de perioada de dinainte de criză, când românii plăteau în avans apartamente aflate la stadiul de idee. Această practică, din cauza căreia criza din sectorul rezidenţial s-a adâncit, pare să revină. Românii au reînceput să-şi rezerve apartamente încă din timpul construcţiei, doar că acum avansurile achitate depăşesc, rareori, 15% din valoarea locuinţei. Această tendinţă îi determină deja pe unii dezvoltatori să aplice majorări de preţuri. Spre exemplu, Gindi, care în martie va pune pe piaţă primul bloc cu 80 de apartamente din cadrul GviTown, a crescut deja preţul de două ori. La începutul anului, o garsonieră în acest proiect se vindea cu circa 51.000 de euro, iar astăzi preţul depăşeşte 65.000 de euro.

„Ne tremură mâna înainte de a creşte preţul, dar piaţa vorbeşte. Când am jumătate de proiect vândut cu şase luni înainte de finalizare pot să mă gândesc la asta. Este adevărat că nu încasez mulţi bani în avans, dar direcţia e importantă“, spune Shimon Galon. Piaţa va asista la o actualizare a preţurilor, pentru că, în opinia sa, apartamente scoase la vânzare cu 50-60.000 de euro nu mai găseşti în nicio capitală din lume. Evident, reacţia sa este exagerată, însă arată modul în care gândesc aceşti investitori.

„Proiectele se vor împărţi în două categorii: cele care vor face bani şi cele care vor pierde. Majoritatea speculatorilor au dispărut de pe piaţă şi aici mă refer la dezvoltatori care cumpărau astăzi un teren pe care se gândeau să îl vândă mâine cu preţ dublu. Piaţa nu este încă stabilă şi o să mai dureze încă mult timp până va ajunge acolo, de aceea toţi cei care fac astăzi o mişcare trebuie să fie foarte atenţi“, adaugă Galon.

The Park este un alt proiect cu apartamente care depăşesc preţul de 70.000 de euro şi care are rezervat peste 30% dintr-un bloc aflat încă la stadiul de finisaje. Dezvoltatorul lituanian Hanner Group cumpărase încă din 2006 un teren în buza parcului Tineretului cu un credit accesat la UniCredit, pe care l-a rambursat integral în 2009. Anul trecut, compania a revitalizat proiectul gândit pentru acest lot şi a construit un prim bloc cu 69 de apartamente. Acum, investitorul lucrează la al doilea bloc cu 12 etaje (circa 122 de apartamente), care va fi livrat până la sfârşitul anului, şi, în paralel, la blocul trei, care a ajuns la etajul trei şi va fi finalizat în luna mai.

Yossi Menner se aşteaptă şi el să vândă apartamente din fază de proiect, după ce termină primul bloc din Prelungirea Ghencea.

Înapoi în Pipera

În perioada de vârf a pieţei imobiliare, majoritatea dezvoltatorilor de locuinţe şi-au îngrămădit proiectele în nordul Bucureştiului, zonă care, ulterior, s-a confruntat şi cu cele mai multe falimente şi insolvenţe. Tocmai de aceea, în anii de criză dezvoltările s-au mutat în sudul Capitalei, care a fost inundat de zeci de mii de locuinţe croite după cerinţele programului Prima Casă. Din 2014, însă, investitorii imobiliari cu terenuri cumpărate scump în trecut au decis să mai testeze o dată potenţialul zonei Pipera.

Omul de afaceri israelian Ofer Lieberson, proprietarul companiei Tagor, a investit în perioada de „boom“ imobiliar peste 100 mil. euro într-un portofoliu de 100 de hectare de teren pe care intenţiona să construiască 4.500 de locuinţe. Nu a mai apucat să facă niciuna, dar în 2013 şi-a reluat planurile de investiţii. Pe un lot de zece hectare localizat lângă Şcoala Americană, Tagor a finalizat în acest an un prim bloc cu 76 de apartamente din Adora Pipera, cu bani de la Piraeus Bank. Investitorul vrea să continue cu următorul bloc abia după ce vinde jumătate din acesta, planul fiind atingerea unui număr de 600 de unităţi locative.

Tot cu paşi mici a reînceput şi asocierea formată din Shikun & Binui şi Red Sea Group. Cei doi parteneri au plătit în 2007 circa 50 mil. euro pe un teren de 12,5 hectare din zona Aviaţiei. Investiţia a fost susţinută de BCR printr-un credit care a fost rambursat în 2011, însă construcţia proiectului a început abia în 2013. Acum, ansamblul City Point cuprinde două blocuri finalizate cu 95 de apartamente şi încă unul cu 47 de unităţi, care va fi livrat în primăvară. Al patrulea imobil este la stadiul de fundaţie şi ar trebui terminat abia în 2017, an în care dezvoltatorii îşi propun să construiască încă 1.800 de apartamente.

Şi Dimri vrea să înceapă anul viitor construcţia celui de-al doilea proiect pe un teren de cinci hectare amplasat lângă Şcoala Americană. Compania se gândeşte deja să abordeze aici preţuri puţin mai mari decât cele din Prelungirea Ghencea. 

Aceştia nu sunt singurii investitori care au revenit pe piaţa românească după o pauză de câţiva ani. Dezvoltatorul ungar Futureal, care a construit ansamblul Parcul Privighetorilor din nordul Bucureştiului, a horătât în acest an să-şi redeschidă biroul din România şi prospectează din nou sectorul rezidenţial. 

Rămâne de văzut cum vor gestiona aceştia noile proiecte şi dacă vor reuşi să găsească clienţi. Cert este faptul că tot mai mulţi dezvoltatori se grăbesc să profite de cererea sporită de anii de aşteptare.

25% cu atât se aşteaptă să crească volumul de locuinţe puse pe piaţa bucureşteană în acest an faţă de 2014

AVERTISMENT Cele mai mari zece proiecte rezidenţiale prăbuşite de criză au făcut peste 1.100 de victime în rândul cumpărătorilor care aveau de recuperat peste 70 mil. euro