Anii petrecuţi la cârma Rompetrol au legat o prietenie strânsă între Sturza şi Dinu Patriciu. Când Sturza a luat-o pe calea antreprenoriatului, sfatul „insistent“ pe care i l-a dat Patriciu a fost acela de a nu investi niciodată în imobiliare. Nu numai că nu i-a urmat sfatul, ci, în plină criză imobiliară, Sturza a început dezvoltarea speculativă a unui proiect imobiliar pe terenul de 4,5 hectare al fabricii de mobilă Libertatea din Cluj-Napoca. Acum, după ce a finalizat şi închiriat cei circa 7.000 mp din primele două clădiri de birouri ale Liberty Technology Park, Sturza nu crede că va continua cu noi investiţii imobiliare şi spune că are pe masă o evaluare şi o ofertă de vânzare foarte interesante pentru parcul tehnologic.

„Deocamdată, noi ne-am făcut plinul. Suntem într-o etapă foarte activă de maturizare a proiectelor pe care le deţinem şi ne uităm la rundele următoare de finanţare, iar asta ne ocupă tot timpul şi resursele. În curând, vom anunţa exit-uri parţiale din proiecte şi vom elibera bani pentru alte investiţii. Este posibil să introducem un alt acţionar în ecuaţie, pentru că aceasta este filosofia unui fond de investiţii“, spune omul de afaceri Ion Sturza, într-un interviu acordat în exclusivitate pentru revista Capital.

Sturza admite că este un investitor oportunist şi se descrie ca fiind, mai degrabă, un meseriaş decât un antreprenor. El recunoaşte că proiectul de la Cluj a fost o oportunitate pe care a fructificat-o în perioada de criză, fără a avea o idee clară despre ce va face cu activele fabricii cumpărate în 2011. Cu gândul la exit încă dinainte de a începe construcţia Liberty Technology Park, Sturza spune răzând că se aşteaptă la un randament investiţional (yield) cuprins între 8% şi 10%. Valoarea netă a acestui indicator se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. El se laudă că până acum nu a pierdut bani şi că randamentul teoretic al investiţiilor sale este mult peste media pieţei.

Ideea listării la bursă, după modelul NEPI sau Globalworth, a respins-o din start pentru că atitudinea sa faţă de atragerea banilor este foarte prudentă. „Când lucrezi cu banii tăi dormi altfel, dar când ai mai mulţi investitori mici, ai şi o responsabilitate enormă. Eşti prins între necesitatea operativă de a dezvolta afacerea şi satisfacerea aşteptărilor investitorilor. Eu sunt foarte flexibil cu mine, dar cu ceilalţi mii de investitori nu poţi fi la fel. De aceea, nu mă complic deocamdată“, explică Sturza.

Piaţă vulnerabilă

Omul de afaceri a investit până acum circa 10 mil. euro la Cluj în reabilitarea a două clădiri istorice ce au aparţinut fabricii de mobilă Libertatea şi în realizarea infrastructurii pentru 25.000 mp de spaţii de birouri. Clădirile finalizate găzduiesc companii precum Siemens, Halcyon Mobile, Recall, La Casa, Makronetz, Ecuson Studio, Spherik Accelerator şi Tulemod. Recent, au demarat lucrările de construcţie pentru următoarele două clădiri, care vor pune pe piaţă un spaţiu de circa 13.000 mp, spaţiu construit la cerere, nu speculativ. Investiţia pe metru pătrat în partea a doua a proiectului va fi de trei ori mai mică decât cea din prima etapă, pentru că există deja infrastructura. „În prima fază, când aveam doar o schiţă, băncile au analizat proiectul şi ne-au spus că suntem nebuni, pentru că am început să construim speculativ. În urmă cu doi ani, să începi un proiect speculativ chiar era o nebunie. Astăzi, după ce proiectul este închiriat, băncile şi-au schimbat atitudinea şi avem trei oferte de finanţare şi sperăm să încheiem una dintre ele, în curând. Grosul investiţiei rămâne, în continuare, al fondului de investiţii. Creditul va acoperi circa 40% din costuri“, adaugă antreprenorul.

Chiar dacă Sturza ar putea extinde proiectul din Cluj până la 60.000 mp, el consideră că cei 20.000 mp pe care îi va avea până la sfârşitul anului vor fi „suficienţi“ pentru următorii ani. Unul dintre motivele pentru care, deocamdată, nu ia în considerare şi etapa a treia de dezvoltare este dat de faptul că majoritatea firmelor de IT din Cluj, cărora li se adresează parcul tehnologic, sunt furnizori de servicii externalizate (outsourcing), un model de afaceri pe care el îl consideră „foarte fragil şi vulnerabil“. „Un investitor american îmi spunea că un programator clujean îl costă anual 70.000 de dolari, iar în Vietnam costul este de doar 7.000 de dolari. Se poate întâmpla ca multe companii care astăzi ocupă spaţii în Cluj să nu-şi mai găsească comenzi“, subliniază Sturza. Potrivit acestuia, Clujul ar trebui să se concentreze pe companii care produc valoare adăugată pentru a face faţă concurenţei venite din ţări precum Vietnam. Tocmai de aceea, în Liberty Technology Park nu a închiriat spaţii pentru call centere sau companii care fac outsourcing, ci încearcă să dezvolte un incubator de afaceri, în parteneriat cu universităţile din Cluj şi cu Banca Transilvania, care să atragă start-up-uri cu corespondenţă în Silicon Valley.

În paralel cu renovarea clădirilor Libertatea, activitatea de producţie a fabricii de mobilă a fost mutată într-o suburbie a oraşului Cluj-Napoca, pe un teren pus la dispoziţie de Ioan Iancu, directorul fabricii Libertatea şi acţionar minoritar al acesteia. Sturza spune că „fabrica era structurată pentru perioada în care se livra câte un tren pe săptămână în Rusia“, motiv pentru care acum producţia se limitează la prelucrarea lemnului natural pentru comenzi individuale, fiind exclusă producţia în serie. De la un maxim de 2.000 de angajaţi, la cât ajunsese Libertatea în vârf de activitate, a ajuns acum la circa 50 de locuri de muncă. „Condiţia mea a fost să demonstreze că pot face treabă şi eu le donez fabrica. Eu nu am de gând să fac mobilă. Pentru mine a fost important să păstrez brandul Libertatea, cu o istorie din 1870, şi să continue producţia de mobilă. Cel mai uşor era să dau totul la fier vechi“, susţine omul de afaceri.

Povara resurselor minerale

La şapte ani de la vânzarea Rompetrol către KazMunaiGaz, Sturza spune, glumind, că rolul său în tranzacţia care l-a făcut celebru a fost unul minor şi că nu a făcut altceva decât să poarte hârtiile de pe o masă pe alta. „Cândva o să scriu o carte, dar încă e prematur. Mulţi consideră că a fost o cacealma, dar a fost o tranzacţie extrem de complexă, serioasă şi asistată de cei mai mari avocaţi şi bănci de investiţii din lume. A fost o tranzacţie pe bune. Pentru vânzător a fost ultima oportunitate în al 12-lea ceas, iar cumpărătorul a fost mai puţin norocos pentru că a început criza, s-au devalorizat foarte mult activele, dar până la urmă Kazahstanul este extrem de fericit că are acest pod în Europa, nu degeaba au mai investit aproape un miliard euro în dezvoltare“, povesteşte omul de afaceri.

Cât despre o investiţie în domeniul energetic, Sturza spune că este prea mic pentru a se gândi la un proiect serios, iar panourile solare nu le consideră ca o investiţie sustenabilă. „Toţi fac panouri solare pentru că e la modă. De aceea este atât de scumpă energia electrică în România, pentru că toţi românii, când aprind becul, subvenţionează şmecherii din energia verde“, adaugă antreprenorul.

La începutul anului trecut, omul de afaceri a cumpărat de la compania kazahă SAT & Company 49% din Romaltyn, care deţine la Baia Mare o uzină neoperaţională de tratare a minereului aurifer, cu o capacitate anuală de 2,5 mil. tone. Investitorii anunţau că sunt necesare investiţii de peste 40 mil. dolari pentru repornirea activităţii. La momentul preluării, întreprinderea înregistra în contabilitate investiţii de circa 30 mil. dolari, peste care Sturza şi Kenes Rakişev, proprietarul SAT& Company, au mai venit cu 10 mil. dolari. Acum, spune Sturza, proiectul este blocat pentru că autorităţile locale din Baia Mare refuză să aprobe autorizaţia de construire a unei cisterne. „Am plătit mult pe o luptă absolut inutilă şi bizară cu autorităţile locale din Baia Mare. Aceste costuri sunt extrem de mari pentru mine, nu cele financiare. Noi avem la Baia Mare cam 8 mil. tone de steril, care ar putea fi procesate, împachetate sigur într-un iaz de decantare, după care urmează o perioadă de monitorizare de 30 de ani“, explică Sturza.

Prin intermediul Romaltyn, Sturza s-a arătat interesat să investească în reluarea activităţii miniere de la Remin Baia Mare, aflată în insolvenţă. Planul era acela de a băga minereul de la Remin în fluxul tehnologic al Romaltyn şi folosirea iazului de decantare al companiei. Din calculele lui Sturza, investiţiile Remin erau de ordinul a 1,5-2 mil. euro pentru redeschiderea exploatărilor miniere.

„Ştim că sunt, marginal, nişte resurse care s-ar putea exploata în nişte parametrii economici normali, vorbim de 2-3 mil. tone de minereu, care pentru această industrie este un mărunţiş, iar pentru aceste resurse nu va veni nimeni să investească în tehnologie de la început până la sfârşit. După analizele noastre sunt necesare investiţii de sute de milioane de euro. Numai construcţia unui nou iaz de decantare ar costa  30-35 mil. dolari, plus că trebuie să găseşti 120 ha de teren la Baia Mare şi cine o să mai permită încă un iaz, când acolo deja totul este infestat de iazuri construite pe timpul lui Ceauşescu, fără drenaj, fără folie de protecţie“, spune Sturza. 

Acesta adaugă faptul că din cauza inconsistenţei autorităţilor cu privire la cazul Remin, el nu mai este interesat să finanţeze reluarea activităţii companiei şi nici de alte proiecte în domeniul resurselor minerale.

Sturza glumeşte despre diversitatea portofoliului său spunând că investiţiile sale variază „de la rachete cosmice şi până la cărţi“.

După ce a investit 3,5 mil. euro în dezvoltarea magazinului online elefant.ro, care s-a lansat în urmă cu patru ani ca librărie online, Sturza se aşteaptă ca, în acest an, să se apropie de o cifră de afaceri de 20 mil. euro, de trei ori mai mare decât cea de anul trecut.

Ion Sturza: «În România există cel puţin o piramidă imobiliară»

Capital: Care mai este atitudinea băncilor faţă de finanţarea proiectelor imobiliare?

Ion Sturza: Acum câteva luni, o bancă din top trei avea în examinare doar două proiecte imobiliare, dintre care unul al nostru. Băncile nu şi-au redeschis apetitul de finanţare pe sectorul imobiliar, ba dimpotrivă, sunt în continuare foarte restrictive, având în portofoliu foarte multe proiecte compromise. Este imposibil să mai convingi astăzi o bancă să finanţeze pe aceleaşi criterii ca în 2007, când aveai doar o idee şi ei veneau să îţi dea bani de teren, bani de buzunar şi bani de dezvoltare. Astăzi, dacă nu ai 40% din investiţie acoperită din surse proprii şi nu ai închiriat 70% din imobil, nimeni nu stă de vorbă cu tine. Multe investiţii au fost realizate în tandem, spre exemplu băncile austriece au sprijinit investitorii austrieci, dar au avut şi ei nişte rateuri colosale. Prietenia mono-naţională nu funcţionează întotdeauna. Piaţa imobiliară este, dacă nu pe un trend ascendent, cel puţin pe unul uşor pozitiv, în special pe sectorul comercial. Sper să îşi revină şi construcţia de locuinţe.

Capital: Credeţi că am depăşit perioada de criză imobiliară?

I.S.: Da. Altfel nu am vedea atâtea macarale în jurul nostru.

Capital: Cât de justificate sunt totuşi aceste macarale?

I.S.: Investitorii sunt diferiţi. Sunt cei specializaţi, care îşi diversifică portofoliul în diferite ţări, şi sunt cei care au absorbit nişte banii din anumite zone ale lumii, fără a le nominaliza, şi care sunt obligaţi să îi toace. În România există cel puţin o piramidă imobiliară care nu are nicio justificare din punct de vedere al logicii economice.

Capital: Când vorbiţi de piramidă imobiliară, vă referiţi la portofoliul unui dezvoltator?

I.S.: La portofoliu, la randamentele pe care ei le comunică şi la dividendele pe care le plătesc. Nu există aşa ceva în nicio altă zonă a lumii. Este un fenomen românesc care rămâne o enigmă pentru mine. Poate eu vin din industria clasică şi nu prea înţeleg ce înseamnă real estate, dar şi imobiliarele trebuie să aibă o logică oarecare, să genereze ceva, nu doar aşteptări.

Capital: Cum aţi caracteriza o piaţă imobiliară dominata la nivel tranzacţional de doi jucători, în cazul nostru NEPI şi Globalworth? E sănătos?

I.S.: Nu e sănătos, dar România a reapărut pe radarele investitorilor. Deocamdată sunt cei care se interesează mai mult de investiţii financiare: în datoria statului român sau în obligaţiunile companiilor mari. Aceştia sunt mai conservatori şi nu îşi asumă riscul de ţară. Sunt şi investitori oportunişti şi nu e un lucru negativ. Dar încep să apară din nou şi investitorii care au fost activi până în 2007, din Europa de Vest şi America. Ei se uită la piaţa românească ca la o piaţă emergentă, dar cu potenţial de creştere. Este adevărat că acum se fac nişte mişcări mai populiste legate de alegerile prezidenţiale, dar după ce se vor încheia, sper să rămână acelaşi profil al României, cu indicatori macroeconomici stabili, cu o disciplină fiscală bună şi care are potenţial de creştere în zona industrială, servicii, resurse naturale. Sunt foarte optimist vizavi de România.