Casa ramane visul de baza al oricarui om. Romania este o tara a “proprietarilor”, iar populatia nu are de gand sa-si schimbe prea curand mentalitatea si sa se indrepte catre statutul de chirias. In aceste conditii, sursele de finantare devin deosebit de interesante. Ultima perioada a fost marcata in special de noile restrictii ale Bancii Nationale privind creditare segmentului neguvernamental, in general.
Lovitura de gratie primita si de creditul ipotecar/imobiliar a fost o anumita stopare a creditului in valuta. Reactia bancilor a fost prompta: dobanzile la creditul in lei s-au apropiat de cele la creditul in valuta. Intr-adevar, dobanzile creditului ipotecar in lei au intrat in concurenta acerba cu cele la valuta, chiar daca mai exista cel putin trei banci care-si mai permit sa acorde credite in euro sau dolari, datorita majorarilor de capital operate rapid: UniCredit, Alpha Bank, HVB, etc.
O analiza atenta arata ca cele doua componente ale creditului ipotecar, in lei sau valuta, sunt comparabile din punctul de vedere al costurilor, iar populatia ar putea sa incerce in continuare sa contracteze un credit ipotecar. Teoretic, in aceasta toamna ar fi trebuit sa inceapa ascensiunea creditului ipotecar in lei, care are o pondere de numai 10% in totalul imprumuturilor ipotecare.
Partea proasta este pretul activelor imobiliare, care a crescut generalizat, cresterea veniturilor populatiei neavand insa acelasi ritm fulminant. Cu alte cuvinte, daca in 2001, perioada de inceput a creditului ipotecar, un credit de zece mii de euro era suficient pentru cumpararea unei locuinte, in 2005 si in 2006, cu un credit de 30.000 de euro sau echivalent in lei abia se poate cumpara un apartament de doua camere. In plus, normele BNR au avut darul sa sperie potentialii clienti ai bancilor comerciale, ceea ce a condus clar la o descrestere a ritmului de acordare a creditului.
Ramane de vazut cat va dura perioada in care piata va ramane amortita de recentele restrictii ale BNR. Este probabil ca efectele sa se diminueze la inceputul anului viitor.
Efectele perverse ale creditului ipotecar
La sfarsitul lunii septembrie, averea neta a populatiei a sporit semnificativ, sustine prim-viceguvernatorul BNR, Florin Georgescu. Aceasta crestere se datoreaza insa in special majorarii preturilor la activele imobiliare, evolutie care poate duce in continuarea la cresterea gradului de indatorare a populatiei. Un alt risc care pandeste aceasta piata este lichiditatea relativ redusa a pietei imobiliare.
Chiar daca in perioada 2001-2004 am avut o crestere medie anuala de 31% in termeni reali a creditului neguvernamental, dominatia creditului in valuta, de 59% in septembrie 2005, se dovedeste periculoasa atat pentru populatie, cat si pentru indicatorii macroeconomici ai Romaniei – de aici si restrictiile impuse de BNR. Cu toate acestea, restrictiile bancii centrale creeaza noi premise de posibil risc: dupa cum apreciaza Radu Craciun, analistul-sef al ABN Amro Bank, “nu se stie exact ce rezultat vor avea aceste restrictii, cu atat mai mult cu cat piata a luat o tendinta diferita de ce-si doresete BNR.”
Daca banca centrala isi doreste o temperare a creditarii pana in momentul in care economia va putea sustine intr-adevar consumul in crestere, bancile au decis: daca nu se mai pot da credite in valuta, se pot da credite in lei. Dupa principiul vaselor comunicante, bancile comerciale nu au scumpit creditul in valuta pentru a-l aduce la acelasi nivel cu cel al creditului in lei, ci au ieftinit creditul in lei, pentru a umple golul lasat de imposibilitatea de a mai acorda credite in valuta. Deci pericolul nu a disparut, ci a fost directionat dinspre creditul in valuta spre cel in lei.
Credite in lei versus credite in euro in 2006
Potentialul pietei creditului ipotecar este cu mult mai mare decat nivelul atins in prezent, de 11,8% in total creditelor neguvernamentale. Prognozele din 2004 pentru anul 2005 estimau o crestere de 50% a acestei piete, lucru nerealizat. La aceasta au contribuit, dupa cum spune Ana Cernat, director executiv de credite la Domenia Credit, “restrictiile BNR, restrictiile fiscale care au afectat piata imobiliara, sectorul constructiilor, care nu s-a dezvoltat atat de rapid cum era preconizat, in parte si din cauza vremii nefavorabile, si blocajul de pe piata imobiliara din Bucuresti.
Lunile de toamna din acest an au adus si ele o crestere cu mult sub asteptari. Dupa restrictiile BNR, ritmul de crestere a creditului ipotecar a fost mai lent, in octombrie scaderea s-a generalizat in piata, iar pentru luna noiembrie, specialistii asteapta un ritm de crestere situat la jumatate din nivelurile inregistrate in august si septembrie. Nici primele luni din 2006 nu sunt vazute in roz. Sunt oricum luni in care piata stagneaza. Reculul generat de restrictiile BNR se va intinde insa pana in aceasta perioada, sunt de parere bancherii. “Piata ipotecara in ansamblu ar trebui sa creasca cu aproximativ 70% in decursul lui 2006, ajungand de la un volum de 1,8 miliarde dolari la aproximativ 3,1 miliarde dolari, apreciaza Ana Cernat. Ea crede ca volumul nou generat de credite ipotecare in 2006 va fi cuprins intre 800 de milioane de euro si maximum un miliard de euro.
Cel putin doua evenimente majore vor marca aceasta piata in 2006: concretizarea proiectelor rezidentiale demarate in acest an (cel putin 30 de proiecte de acest tip vor fi finalizate anul viitor) si reluarea creditarii in valuta. “Exista o incertitudine legata de evolutia dobanzilor la lei, cu atat mai mult cu cat bancile nu detin surse de refinantare in moneda nationala pe termen lung”, sustine presedintele HVB, Dan Pascariu.
Alti bancheri sunt chiar mult mai transanti: din cauza majorarilor succesive de capital pe care bancile le vor opera in aceasta perioada si la inceputul anului viitor, creditul ipotecar in valuta isi va relua trendul crescator.
In sprijinul acestei idei vine si faptul ca ipotecarul este o datorie pe termen lung, iar moneda in care romanii isi vor incasa in viitor veniturile va fi euro.
“Inertia este mare, si o perioada vom avea o descrestere a creditelor ipotecare, dar de crescut, piata va creste, chiar daca nu in acelasi ritm sustinut.”
Dan Pascariu, presedinte HVB
“Estimam ca piata ipotecara in lei nu va avea o cresere semnificativa anul viitor si ca isi va pastra proportia de aproximativ 10% din volumul total al pietei ipotecare.”
Ana Cernat, director executiv credite Domenia Credit
Banca Tiriac
Dobanda: 9,3% fixa in primii 3 ani, apoi variabila
Perioada: 10-25 de ani
Costuri:
– comision de analiza – 25 euro sau echivalent lei
– comision de administrarea anual – 1,5% in primul an si 0,1% in ceilalti ani
Asigurari:
– de viata, cesionata in favoarea bancii
– a imobilului, cesionata in favoarea bancii
Rata lunara: 1.592,7 RON (15.927.900 lei vechi)
Total venituri: 4.550,57 RON (45.505.700 lei vechi)
Volksbank
Dobanda: 8.25% pe an la lei
Perioada: 28 ani
Costuri:
– comision de analiza dosar – 125 RON
– comision de aranjament – 1% din valoarea creditului
– comision de rambursare in avans:
– 1% din suma rambursata in avans pentru creditele rambursate mai devreme de 20 ani
– 2% din suma rambursata in avans pentru creditele rambursate pe perioade mai mari de 20 ani
Asigurari:
– asigurare imobil, cesionata in favoarea bancii
Rata lunara: 926 RON (9.260.000 lei vechi)
Venituri totale: 2.645, 7 RON (26.457.140 lei vechi)
Alpha Bank
Dobanda: 8,9% – fixa in primii doi ani, apoi variabila
Perioada: 25 ani
Costruri:
– comision de acordare: 2% din cuantumul creditului, minimum 120 de euro
– comision de rambursare in avans
– 4% din suma rambursata in primii patru ani
– 2% din suma rambursata dupa primii patru ani
Asigurari:
– asigurarile de viata gratuita
– asigurare imobil – intre 0,16% si 0,3% din valoarea imobilului
Rata lunara: 1000 RON (10.000.000 lei vechi)
Total venituri: 2.857,1 RON (28.571.430 lei vechi)
ING Bank
Dobanda: 9,25% pe an, fixa in primii 2 ani, la creditul Avantaj Plus
Perioada: 25 ani
Costuri:
– comision de analiza dosar credit ipotecar: 50 euro (platibili in lei la cursul BNR din ziua platii)
– taxa evaluare variaza in functie de tipul si valoarea imobilului achizitionat sau construit
– comision acordare credit: 2% din valoarea creditului
– comision rambursare in avans: 3% din suma rambursata in avans.
Asigurari:
– asigurare de imobil: 0,36% / pe an din valoarea de piata a imobilului;
– asigurare de viata – 59,39 RON/luna
Rata lunara: 1.038, 78 RON (10.387.800 lei vechi)
Total venituri: 2.967,71 RON (29.677.140 lei vechi)
BCR
Dobanda:
– variabila: BUBOR la 6 M + 2-3%
(in prezent – 8,69 – 9,69)
– fixa pe 5 ani – 13 % (Dupa 5 ani – Bubor la 6 M + 3%
(in prezent – 9,69)
– fixa pe 3 ani – 14 % ( Dupa 3 ani – Bubor la 6 M + 3%
( in prezent – 9,69)
Perioada: 25 ani
Costuri:
– comision analiza documentatie 70 euro sau echivalent in lei
– comision gestiune credit 1,75% flat (din valoarea creditului) – se achita la acordarea creditului
– comision de rambursare in avans :
– 2 % din valoarea rambursata in avans in perioada 1 – 5 ani de creditare;
– 1,5 % din valoarea rambursata in avans in perioada 5 – 10 ani de creditare;
– 1 % din valoarea rambursata in avans dupa 10 ani de creditare.
Asigurari: pentru imobil – de aproximativ 0,27% din valoarea imobilului
Rata lunara: 981,6853 RON (9.816.853 lei vechi)
Veniturile necesare: 2805,0 RON (28.050.000 lei vechi)
Banca romaneasca
Dobanda: 8,8% fixa in primul an si 10,95% variabila
Perioada: 30 de ani
Costuri:
– comision de analiza – 25 de euro, echivalent lei
– comision de administrare – 2% flat
– comision rambursare in avans – 4%
Asigurari:
– asigurari totale 1368,6 RON (13.686.600 lei vechi)
Rata lunara: 948,49 RON (9.484.900 lei vechi)
Total venituri: 2711,42 RON (27.114.200 lei vechi)
RZB
Dobanda: 13,5% variabila
Perioada: 20 ani
Costuri:
– comision analiza a documentatiei de credit 15 RON
(in perioada promotiei 17 oct.-18 nov. 2005 acest comision este 0)
– comision de administrare: 1% anual (in perioada promotiei 17 oct. – 18 nov. 2005 acest comision este 0)
– comision rambursare anticipata (integrala sau partiala): 3%
Asigurari:
– asigurare imobil, cesionata in favoarea Raiffeisen Bank
– asigurare de viata: 536 RON
Rata lunara: 1.450 RON (14.500.000 lei vechi)
Total venituri: 4142,85 RON (41.428.500 lei vechi)
HVB
Dobanda: 9,57% – variabila
Perioada: 3 – 25 de ani
Costruri:
– comision de acordare 2,3%, minimum 250 de euro
– taxe evaluare – 105 euro
– taxe inregistrare in arhiva electronica:
– 61 RON – aviz initial
– 42 RON – aviz modificat
– 25 RON – aviz radiere
Asigurari:
– asigurare imobil, cesionata in favoarea bancii
– asigurare viata, cesionata in favoarea bancii
Rata lunara: 1.067 RON (10.670.000 lei vechi)
Total venituri: 3.048,57 RON (30.485.710 lei vechi)
Abn AMRO
Dobanda: – 9,5%
Perioada: 30 de ani
Costuri:
– comisionul de acordare – 120 euro + 1,5% din valoarea creditului
– comision inscriere la arhiva electronica 20 euro
– comision anual intretinere cont curent – RON 12
– comision de rambursare in avans:
3% din valoarea rambursata, in primii 2 ani
2% din valoarea rambursata, in anii 3 si 4
1% din valoarea rambursata, dupa primii 4 ani
Asigurari
– Asigurare de viata si invaliditate permanenta totala
de grad I, cesionata in favoarea bancii
– Asigurarea imobilului cesionata in favoarea bancii
Rata lunara: 950 RON (9.500.000 lei vechi)
Total venituri: ñ 2714,286 RON (27.142.860 lei vechi)
UniCredit
Dobanda: 12%
Perioada: 25 ani
Costuri:
– comision de acordare 1,8% min 200 euro
– comision de rambursare in avans – 2%
Asigurari:
– sunt oferite gratuit din partea bancii
Rata lunara: 1260 RON (12,6 milioane lei vechi)
Total venituri: 3.600 RON (36.000.000 lei vechi)
• Datele cuprinse in tabelele fiecarei banci sunt furnizate de acestea.
• Rata lunara a fost stabilita de banca pentru un credit de 120.000 de RON (1,2 miliarde de lei vechi, adica echivalentul a 30.000 de euro valoarea totala a creditului). De aseamenea, perioada aleasa a fost perioada maxima acordata de banca pentru un credit ipotecar, iar rata a fost stabilita in functie de acest lucru.
• Cuantumul asigurarilor de viata a fost calculat pentru un barbat in varsta de 35 de ani. A fost ales acest tipar deoarece cuantumul asigurarii de viata difera in functie de varsta si sexul contractantului de credit.
