Lupta dintre proprietarii de mall-uri şi companiile ce administrează aceste centre a devenit evidentă odată cu primele luni de criză. Proprietarii presează administratorii să vină cu soluţii pentru creşterea traficului, iar companiile de property management dau vina pe calitatea construcţiei. Cert este că problema funcţionalităţii mall-urilor este evidentă, gradul mare de neocupare din rândul centrelor deschise în ultima perioadă subliniind acest aspect.
„Se pune presiune mare pe administratori pentru că majoritatea mall-urilor din ţară nu merg foarte bine. M-am întors dintr-o delegaţie făcută pe la centre comerciale din Polonia, Slovacia, Cehia şi Ungaria, dar acolo mall-urile sunt pline. Oamenii cheltuie bani. Aici, oricât marketing am face, oamenii nu cheltuie“, a declarat pentru capital.ro Răzvan Gheorghe, managing directorul Cushman & Wakefield, companie de consultanţă axată preponderent pe segmentul comercial.
Potrivit acestuia, majoritatea proprietarilor nu înţeleg încă necesitatea unor servicii profesioniste de property management şi îşi administrează produsele „in-house“, fără rezultate vizibile. El a mai spus că afacerile pe zona de property management stagnează în această perioadă, deoarece nu se mai dezvoltă mall-uri, iar cele existente sunt de proastă calitate.
„Imperativul proprietarilor de a obţine valoare din procesul de property management schimbă ecuaţia în favoarea celor care livrează calitate, nu cantitate. Retail-ul se află în prezent sub presiunea de a deveni mai creativ în strategiile de marketing pentru centre comerciale, pentru a atrage oamenii la cumpărături. O altă provocare este aceea a gradului de ocupare, unde property management-ul este din ce în ce mai antrenat în reconfigurarea spaţiilor şi identificarea chiriaşilor potriviţi“, consideră Brigitte Schmitt, noul director al departamentului de property management al DTZ Echinox.
Administratorii se înlocuiesc unul pe celălalt
Mişcările de pe piaţa de property management din ultimii doi ani evidenţiază faptul că o serie de mall-uri se confruntă cu probleme serioase.
„Serviciile de property management nu pot face miracole, dar în noile condiţii de piaţă capătă o importanţă mai mare şi de aici vin şi mutările survenite în ultima perioadă. Proprietarii caută opţiuni şi soluţii care să îmbunătăţească rezultatele centrelor comerciale şi să eficientizeze costurile. Deocamdată, pe piaţă sunt circa patru jucători importanţi şi în mod cert vor apărea noi companii internaţionale specializate. Sunt şi exemple, în principal în provincie, unde doar serviciile de property management nu pot salva un centru commercial“, a explicat Andrei Văcaru, senior consultant în cadrul departamentului retail leasing and consultancy al Jones Lang LaSalle (JLL).
Grupul francez Cegis, care administrează 11 centre comerciale în România, a anunţat în iulie anul trecut că a încheiat relaţia contractuală cu Immoeast, ce privea administrarea Euromall Piteşti, în favoarea companiei maghiare TriGranit.
Încă din luna mai a anului trecut au apărut primele zvonuri cu privire la schimbarea Cegis, care asigura partea de „property management“ a Euromall, din cauza unei administrări defectuoase a centrului comercial.
Recent, oficialii TriGranit au confirmat că vor lua în administrare mall-urile aflate în portofoliul Immoeast. În prezent, TriGranit are în administrare trei mall-uri: Polus Center Cluj-Napoca, Armonia Arad şi Euromall Piteşti. Începând de anul viitor, portofoliul companiei va fi extins la şase centre comerciale, prin preluarea Polus Center Constanţa, Gold Plaza şi West Gate Craiova. Totate cele şase proiecte sunt în proprietatea Immoeast care este şi acţionar al TriGranit.
În iunie anul acesta, divizia de property management a grupului portughez Sonae Sierra, care deţine mall-ul River Plaza din Râmnicu Vâlcea, a reziliat contractul de administrare a centrului comercial Arena din Bacău, controlat de omul de afaceri băcăuan Ovidiu Budeanu. Portughezii administrau proiectul încă dinainte de inaugurarea acestuia, în septembrie 2007, şi au fost la un moment dat chiar şi în negocieri avansate pentru a prelua 50% din proiectul care a implicat investiţii de peste 30 mil. euro.
Cu administratorul în justiţie
Cel mai recent conflict între proprietar şi administrator i-a avut ca actori pe Cegis şi Euroinvest Intermed, care deţine mall-ul Grand Arena din Berceni. Cegis a dat în judecată proprietarii centrului pentru recuperarea unor datorii estimate la un milion de euro.
Reprezentanţii Euroinvest au anunţat că încetează relaţia pe care o aveau cu Cegis, contractul fiind reziliat din data de 9 septembrie 2009.
„Motivele care au stat la baza acestei decizii sunt întemeiate strict pe relaţia contractuală dintre cele două societăţi, relaţie care nu a reuşit să se transforme într-una care să garanteze succesul centrului comercial Grand Arena“, a declarat Mikael Harfi, reprezentantul Euroinvest Intermed.
De cealaltă parte, oficialii Cegis au acuzat intervenţiile repetate ale proprietarului în management, intervenţii care au făcut dificil actul de administrare.
Mall-ul Grand Arena a pornit cu stângul încă de la lansare, deoarece au fost deschise doar 80 de magazine din totalul de 180 anunţate. Acum mall-ul funcţionează în continuare cu un grad de neocupare de 20%.
Cegis urmează a fi înlocuită de Sonae Sierra care se ocupă deja de partea de închiriere a mall-ului.
Criza – factorul de control al pieţei
Arpad Torok (foto), chief leasing officer în cadrul TriGranit vede criza ca un factor de control al pieţei care intrase pe panta necontrolată a supra-dezvoltării.
„Criza este binevenită, într-un fel, pentru că, dacă ne uităm cu cinci ani în urmă ne dăm seama că România se îndrepta spre o supra-dezvoltare. Totul se întâmpla prea repede şi retailerii au nevoie de timp pentru a se extinde. Acum nu vom mai avea 15-20 de proiecte deschise pe an, ci doar cinci, dar poţi fi sigur că aceastea vor supravieţui. Criza a venit ca un factor de control, pentru că nimeni nu avea control asupra pieţei. Autorităţile dădeau autorizaţii fără discernământ, retailerii generau cerere prin extinderi forţate şi totodată cereau noi spaţii“, a declarat Arpad Torok, într-un interviu acordat capital.ro.
Piaţa locală de property management este încă imatură, dacă ţinem cont că suntem de trei ori sub media europei după spaţiul de retail pe cap de locuitor.
„Ceea ce am văzut în ultimele luni a fost concentrarea proprietarilor pe calitatea serviciilor şi pe experienţă, atunci când şi-au ales companii de property management. Consider că oportunităţile pentru piaţa de property management vor continua să apară, mai ales pe piaţa de acum“, a conchis Brigitte Schmitt.
