REŢINERE Proprietăţile care aduc venituri sigure din chirii şi cele cu probleme, care pot fi cumpărate ieftin de investitorii cu lichidităţi, sunt printre puţinele active care au şanse să deblocheze tranzacţiile imobiliare.
Cine şi ce mai cumpără pe piaţa imobiliară, în condiţiile crizei actuale? Un deces prematur al acesteia, din cauza absenţei complete a tranzacţiilor, este puţin probabil, dar investitorii îşi fac cu greu curaj să decidă pe ce merită să dea banii. „În acest an, cele mai vånate proprietăţi vor fi cele generatoare de cash-flow. În acest segment se încadrează cu precădere clădirile care sunt închiriate: centre comerciale, clădiri de birouri, spaţii de stradă. Suma care va fi investită de cei interesaţi să joace pe piaţă este, desigur, mai mică, aceştia nedorind să-şi mai asume un grad mare de risc la nivel investiţional“, spune Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Practic, cei care dispun de cash pot cumpăra proprietăţi, indiferent de motiv (investiţie sau utilitate), la preţuri mult scăzute faţă de nivelurile din anii trecuţi. Un portret al investitorului, văzut de analiştii din piaţă, îl arată ca fiind interesat şi de proiecte cu probleme (distressed assets), ieftine şi cu şanse de a aduce profit într-un viitor măcar previzibil. „În cazul acestor proprietăţi ne putem gåndi la o perioadă de aşteptare destul de lungă pånă cånd piaţa va reveni la normal“, arată Attila Peli director investment advisory group în cadrul Colliers International.
Randamente cu tendinţe crescătoare
Rezerva devine mai mare cånd e vorba de piaţa rezidenţială, altădată considerată regina imobiliarelor. Se vor vinde case anul acesta? „Mai toţi proprietarii din sectorul rezidenţial se încăpăţånează să nu scadă preţurile la apartamente. Acestea nu se vånd, astfel încåt piaţa este pur şi simplu blocată“, susţine Dan Ionaşcu. „În cele din urmă, vor apărea o serie de garanţii bancare neperformante constituite sub formă de unităţi locative (apartamente şi case) care vor fi scoase forţat la vånzare cu preţuri mult sub piaţă. Aceste proprietăţi vor constitui principalii concurenţi pentru ceea ce este de vånzare în acest moment pe piaţă. Preţurile vor trebui ajustate corespunzător – în minus“, conchide acesta. Reprezentanţii Eurometropola cred că reechilibrarea pieţei financiare va reactiva tranzacţiile pe segmentul rezidenţial, pentru că, oricåt şi-ar fi pierdut din esenţă legea cererii şi a ofertei, nu poate fi neglijat faptul că pe piaţa din Romånia există o nevoie reală de locuinţe.
Deşi incertitudinea domină şi estimările pentru randamentele imobiliare ale acestui an, analiştii sunt pe aceeaşi lungime de undă. Media în piaţă se situează la 8,5% – 9%, după ce anii trecuţi acestea coboråseră spre 5%-6%. Evident că există şi profitori de pe urma acestei situaţii. „Investitorii instituţionali – fonduri de investiţii sau pur şi simplu companii interesate de acest segment, care au bani de cheltuit, au ieşit deja la rampă cu yield-uri cu un prag ascendent de pånă la 14%. Ei pur şi simplu reprezintă o portiţă de exit pentru cei blocaţi din punct de vedere financiar şi care au nevoie disperată de lichidităţi“, crede Ionaşcu. În opinia lui Attila Peli, cei care dispun de capital vor alege exclusiv modele financiare nespeculative, urmånd să profite doar de problemele altora. Un exemplu? Preluarea fondului de investiţii Fabian pentru circa 58 de milioane de euro de către Dinu Patriciu, om de afaceri care dispune de lichidităţi importante în acest moment.
Pånă acum, noul an are mai multe veşti proaste: nu sunt excluse falimente ale unor fonduri speculative, dezvoltatori şi companii de consultanţă, scăderi ale numărului tranzacţiilor, în special pe rezidenţial, unde este foarte puţin probabil ca anumite proiecte sa fie livrate la termen şi stagnarea pieţei. Veştile bune? Poate peste cåteva luni.
50% reprezintă creşterea randamentelor de exit estimate pentru 2009 faţă de cele din 2007 şi 2008, situaţie ce poate conduce la o restrångere şi mai mare a ofertei, din cauza scăderii profiturilor.
