Unii dintre analiştii imobiliari cred că situaţia actuală este conjucturală şi că preţurile vor creşte cu 10%-15%. Notarii avertizează că fără transparenţă piaţa riscă să se prăbuşească.
Dezvoltarea imobiliară a Austriei a durat 50 de ani. Ar fi imposibil ca piaţa românească să ajungă la nivelul celor vestice în doar cinci-şase ani. E normal să apară şi turbulenţe, declară, pentru Capital, Markus Neurater, managing partner al dezvoltatorului austriac Raiffeisen Evolution, încercând să explice situaţia actuală de pe piaţa de profil autohtonă, afectată de lipsa de transparenţă, dar şi de riscul apariţiei unei crize de lichidităţi. Cu toate acestea, Raiffeisen Evolution nu a ezitat să plătească, anul trecut, 90 de milioane de euro pe un teren de 11 hectare aflat în nordul Capitalei, confirmând opinia analiştilor conform căreia companiile cu renume şi solide financiar nu vor avea mari probleme în a-şi finanţa proiectele. „Sunt convins că mulţi jucători din piaţă vor renunţa la proiectele lor sau le vor vinde, tocmai din cauza lipsei banilor. Dacă ar fi să previzionez, cred că preţurile vor mai creşte. Cerere există, dar ea trebuie susţinută de dezvoltarea economică a ţării“, continuă Neurater.
Opiniile acestuia referitoare la evoluţia pieţei locuinţelor sunt împărtăşite şi de alţi reprezentanţi ai domeniului. Aceştia afirmă că sectorul rezidenţial a fost afectat anul acesta de mai multe fenomene sincronizate, precum căderea cursului leului faţă de euro, majorarea dobânzii de referinţă şi efectele crizei subprime din SUA. Acestea au determinat răspunsuri neprevăzute în piaţă, precum expectativa celor interesaţi să cumpere şi stagnarea sau chiar scăderea în anumite cazuri a preţurilor apartamentelor vechi, preţuri oricum scăpate de sub control. „Preţurile locuinţelor, atât ale celor noi, cât şi ale celor vechi, îşi vor menţine trendul ascendent, dar creşterea va fi mai moderată faţă de 2007, urmând să se situeze probabil în jurul a 15%, pentru ansamblurile noi, şi a 8%-10%, în cazul locuinţelor vechi“, prognozează Octav Mihăilescu, şeful diviziei rezidenţiale a companiei imobiliare Atisreal România. Acesta este de părere că situaţia actuală este explicabilă doar printr-o conjunctură nefericită, dar piaţa se va calma treptat. Directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield Activ Consulting, Dan Ionaşcu, tranşează direct problema. „Dincolo de creşterile de preţuri, la un moment dat, Bucureştiul va ajunge la un blocaj din cauza preţurilor mari de pe piaţa terenurilor. Alternativa? Una ar putea fi dărâmarea blocurilor vechi şi construirea altora noi pe locul acestora“.
Majorarea dobânzii de referinţă poate aduce şi alte surprize
Şocurile cauzate de cele două intervenţii de la începutul acestui an asupra dobânzii de referinţă, ajunsă acum la 9,5%, ar putea aduce din nou în prim-plan apartamentele vechi. „O parte din cumpărători, care după înăsprirea condiţiilor de creditare vor avea acces la un credit mai mic, va trebui fie să se limiteze la un spaţiu mai mic, fie, de ce nu, să achiziţioneze un apartament într-un bloc mai vechi“, afirmă Octav Mihăilescu. Această situaţie ar răsturna din nou situaţia din piaţa rezidenţială, iar creşterea cererii pe componenta veche ar putea provoca noi măriri de preţuri. Reprezentantul Atisreal mai crede că până şi dezvoltatorii ar putea reacţiona la răspunsurile negative din piaţă prin limitarea creşterilor de preţuri, astfel încât să poată vinde. Cu toate acestea, de multe ori se întâmplă invers. Recent, turcii de la Anchor Group au anunţat că din cauza creşterii costurilor, în special al celor legate de materialele de construcţie, sunt nevoiţi să scumpească metrul pătrat construit pentru ansamblul rezidenţial InCity Residence, de la 1.300 de euro/mp la 1.970 euro/mp.
În orice caz, confuzia din sectorul rezidenţial este în continuare bine alimentată. Cei implicaţi direct au interesul ca piaţa să-şi păstreze trendul ascendent din toate punctele de vedere, în special la capitolul preţuri, iar cei care asistă afacerile jucătorilor din piaţă (agenţii, notari, evaluatori etc.) trebuie să asigure o funcţionare normală a acesteia, pentru că de aici le vin câştigurile.
Pe de altă parte, deşi parţial ignorat, un element extrem de important care a contribuit la ambuteiajul din imobiliare, este şi dezvoltarea acestei pieţe până la limitele superioare sustenabilităţii economice, gradul de creştere imobiliară fiind net superior celui de dezvoltare economică.
Primul indice imobiliar
Preşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR), Dumitru Viorel Mănescu, a anunţat, săptămâna trecută, intenţia organizaţiei de a încheia un protocol cu Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România şi, cu sprijinul BNR şi ANAF, să realizeze o bază de date care să asigure transparenţa tranzacţiilor şi o cât mai bună informare a populaţiei asupra preţurilor. „Dacă nu reuşim să realizăm această bază de date, ne îndreptăm către un haos imobiliar, care poate determina căderea pieţei“, susţine Mănescu. De altfel, reprezentanţii BNR au anunţat că în termen de circa o lună şi jumătate vor publica un indice imobiliar, care ar trebui să reprezinte primul element de clarificare a situaţiei de pe piaţă.
Una dintre soluţiile propuse de UNNPR pentru transparentizarea pieţei tranzacţiilor este plata prin virament bancar a tuturor tranzacţiilor ce depăşesc valoarea de 10.000 de euro, acestea putând fi, astfel, verificate mult mai simplu. „E clar că nimeni nu va putea oferi vreodată preţul real al unui imobil. Dar preţurile de tranzacţionare trebuie să fie cunoscute, pentru a putea fi comparate“, mai crede Mănescu.
