La ce să fie atenți românii când investesc ȋn imobiliare?
Cât de mult a afectat scandalul Nordis piața de imobiliare din România? Scandalul Nordis a zguduit piața rezidențială din România, iar clienții sunt acum speriați și reticenți când vine vorba despre investițiile ȋn imobiliare. Acestea rămân, totuși, o formă de plasament sigură, cu un randament de minim 7% pe an, dacă suntem atenți la anumiți factori, precum solvabilitatea dezvoltatorului, riscurile pe care și le asumă în cazul nefinalizării proiectului, referințele acestuia, contractul încheiat, valoarea avansului și modul de promovare a investiției.
„Nordis a profitat de vulnerabilitățile sistemului legislativ și de lipsa de educație financiară a oamenilor. În locul Nordis putea fi însă orice dezvoltator. Imobiliarele sunt, în continuare, o formă bună de plasare a banilor și de investiție, însă trebuie să fim atenți la o serie de factori.
Ar trebui ca această escrocherie să fie o lecție atât pentru investitori, cât și pentru legiuitor, pentru ca acesta să dezvolte un cadru legal care să nu mai permită astfel de fraude”, a declarat Ion Soltinschi, consultant financiar Mr. Finance.
Ce trebuie să facă românii pentru a putea reduce la minimum riscurile într-o investiție imobiliară?
Pentru a putea reduce la minimum riscurile într-o investiție imobiliară, este necesar să acordați atenție unor factori-cheie:
- verificați în amănunt dezvoltatorul de la care doriți să faceți achiziția. Puteți utiliza rapoartele financiare publice și analiza alte proiecte ale dezvoltatorului (calitatea construcțiilor, respectarea termenelor, aprecierea generală etc.). De asemenea, puteți căuta referințe și discuta cu alți proprietari care au realizat achiziții de la acel dezvoltator;
- fiți atenți la valoarea avansului plătit. Pentru a securiza o investiție este nevoie să alocați o sumă de bani ca avans. Însă aceasta ar trebui eșalonată pe mai multe etape: între 5% și 10% până la începerea proiectului, încă o tranșă de 10-20% pentru primele faze de construcție și restul pentru finalizarea acesteia și perfectarea documentelor de proprietate. Nu este recomandată niciodată avansarea unei sume foarte mari pentru un proiect care există doar pe hârtie;
- verificați contractul încheiat cu dezvoltatorul și riscurile pe care și le asumă acesta în cazul în care nu finalizează proiectul. Apelați la un specialist în domeniu pentru o analiză amănunțită a clauzelor din contract și depistarea celor îndoielnice sau chiar abuzive. De asemenea, acesta vă va putea lămuri rapid asupra prevederilor contractului în cazul în care proiectul în care ați investit nu este dus la bun sfârșit și dacă dezvoltatorul își asumă responsabilitatea returnării măcar a unei părți din banii investiți;
- acordați atenție modului de promovare a investiției. Campaniile de marketing foarte agresive și costisitoare ar trebui să ridice semne serioase de întrebare. Până la urmă, banii investitorilor ar trebui să fie folosiți pentru construcția proiectului, nu pentru promovarea acestuia. Marketingul este un serviciu necesar pentru a atrage noi clienți, dar o campanie costisitoare și agresivă este un mare semnal de alarmă.
Ce s-a întâmplat cu Nordis?
Dezvoltatorul imobiliar Nordis Management SRL, înființat în 2008, a devenit foarte cunoscut în ultimii ani datorită campaniei de marketing agresive pe care a derulat-o.
La prima vedere lucrurile păreau în regulă: investitorii achiziționau un apartament în etapa de proiect, cu banii respectivi Nordis construia imobilul, iar investiția se aprecia odată ce și lucrările evoluau. Problemele au apărut în momentul în care termenele de finalizare a proiectelor au început să fie amânate în mod repetat. În urma investigației, s-a constatat că la unele proiecte Nordis nu se mai lucra de foarte mult timp.
De asemenea, multe dintre apartamente care au fost „vândute” investitorilor printr-o promisiune de vânzare au fost ulterior re-vândute altor persoane prin contracte de vânzare-cumpărare, pentru ca, la final, bunurile să ajungă în posesia unor firme sau persoane afiliate cu Nordis.
Cum ar fi putut fi evitată frauda?
Investitorii ar fi putut anticipa o astfel de escrocherie, dacă ar fi fost fost atenți la o serie de aspecte relevante:
- în 2022, conform informațiilor disponibile pe site-urile publice care prezintă datele financiare ale companiilor, Nordis Management SRL avea o cifră de afaceri de 77 milioane de lei, însă și datorii de 566 milioane lei. Anul trecut, cifra de afaceri a fost de 165 milioane lei, datoriile – 447 milioane lei, iar capitalurile proprii – 2,55 milioane lei. De aici rezultă că firma avea un grad de îndatorare de 17.497%, respectiv avea datorii de 175 de ori mai mari decât capitalurile proprii. Acest lucru înseamnă că, în caz de insolvență, nu existau suficiente resurse cu care să fie despăgubiți investitorii.
- promisiunea de „randament garantat” făcută de companie. Nu există niciun randament garantat în investiții – instrumentele cu cel mai mic risc sunt depozitele bancare și obligațiunile (printre care și titlurile de stat). Însă nici acestea nu sunt 100% sigure în caz de insolvență a băncii și lipsa resurselor în Fondul de Garantare sau falimentul statului.
Sfaturi utile pentru români
- apreciere de 40% pe an. Achiziția unui apartament în faza de proiect poate fi o investiție bună cu randament ridicat, dar există o serie de riscuri asociate:
- riscul ca acel proiect să nu fie finalizat și banii să rămână blocați.
- riscul de insolvență a dezvoltatorilor și procesul anevoios de recuperare a banilor.
- riscul ca, în respectivul proiect, calitatea construcției să fie una slabă, fapt care îngreunează procesul de închiriere/vânzare a bunului, ceea ce poate duce la reducerea randamentului sau chiar pierderea banilor.
- riscul generat de marketarea unui ansamblu rezidențial exclusivist dar cu 0 investiții în infrastructură (spații verzi, parcări, căi de acces, parcuri, spații de joacă, școli, grădinițe, transport public etc.). Sunt facilități fără de care valoarea reală a bunului va fi una mult mai mică – prețul unui imobil este dictat, în primul rând, de zonă.
- formularea „Noi ne ocupăm de tot, tu doar primești venituri pasive” – nu există venituri 100% pasive cu 0 implicare din partea investitorului.
- termenele de predare ambițioase și cu posibilități de amânare a deadline-urilor.
- contractele cu clauze abuzive, cum ar fi clauza de confidențialitate care penaliza cumpărătorul în cazul în care făcea publice detaliile investiției sale.
- avans foarte mare pentru un bun care nu exista – unii investitori au dat un avans chiar și de 95%.
„Trebuie să fim conștienți că imobiliarele fac și ele parte dintr-o piață influențată de mai mulți factori: dobânzile de referință, veniturile populației, inflația, factori externi, mediul politic etc. Prin urmare, trebuie să ne calibrăm și orizontul de investiții în funcție de acești parametri. Faptul că imobiliarele au crescut și vor crește mereu este un mit”, a mai precizat Ion Soltinschi de la www.mrfinance.ro.
Potrivit acestuia, investițiile în imobiliare pot fi considerate relativ sigure și rentabile dacă dezvoltatorul este de încredere, documentația este 100% corectă, iar randamentul așteptat este calibrat cu media pieței.
