vand sau cumpara ceva. Trecatorul s-a obisnuit sa treaca pe langa ele fara sa le mai observe, preocupat doar de propriile griji. Anunturile care se citesc cu inversunare sunt doar cele de angajari, de vanzari, schimburi sau inchirieri de locuinte si numai din ziarele specializate. Cu toate acestea, exista si anunturi, de obicei necitite, dar care pot schimba radical viata unui om. Cum ar fi, de exemplu, un anunt de la intrarea intr-o banca sau chiar intr-un bloc care anunta ca apartamentul de trei camere din imobilul cutare se vinde prin licitatie publica in ziua X, cu un pret de pornire a licitatiei cu 30%-40% mai mic decat cel al apartamentelor din acelasi bloc, date la vanzare prin ziarele specializate. Nu este o gluma! Exista o piata secundara a apartamentelor si chiar a vilelor, piata in care preturile nu mai urmeaza neaparat cursul pietei, unde un apartament de trei camere poate avea ca pret de pornire 8.000 de dolari, nu 30.000 cat costa la ora actuala. Este vorba de piata bunurilor mobile si imobile obtinute pe baza de titlu executoriu, nu prin clasicul contract de vanzare-cumparare. Aparitia falimentelor si a creditelor neperformante din ultimii ani a determinat crearea unei categorii speciale, cea a executorilor judecatoresti, bancari si a societatilor specializate in recuperarea si valorificarea activelor. O data ce instanta a pronuntat un debitor in faliment, executorii incep sa faca evaluarea bunurilor aflate in proprietatea acestuia. Standardele de evaluare prevad ca evaluarea sa fie facuta pornindu-se de la pretul pietei. „Exista diferente uriase intre valoarea teoretica si cea practica, pentru ca ceea ce conteaza este valorificarea rapida a bunului”, spune Arin Stanescu, managerul Reconversie Valorificare Active Bancare (RVA). Bogdan Bitter, de la SC Consulta, alta societate de lichidatori, explica faptul ca pretul dat de piata scade in timpul evaluarii, in functie de existenta altor litigii. Majoritatea apartamentelor scoase la vanzare prin executare silita sunt locuite, ceea ce presupune existenta unui proces de evacuare a vechilor proprietari. Este normal ca acest lucru sa scada cu mult valoarea unui apartament sau a unei vile. Daca in cazul executorilor bancari, din raportul de evaluare, corelat cu limita cea mai de jos a pietei, se poate scadea un maximum de 35%, in cazul executorilor juridici sau a firmelor de lichidare pretul unui apartament poate scadea cu 45%. Pretul un apartament de trei camere dintr-o zona buna a Capitalei ajunge la aproximativ 40.000 de euro. Dupa cum ne-a explicat un executor bancar, in momentul evaluarii se ia in calcul pretul cel mai mic din piata al unui apartament de trei camere, indiferent de faptul ca imobilul executat silit se afla in zona rezidentiala. In concluzie, primul pret luat in calcul de evaluator este cel de 26.000 de euro, pretul unui apartament de trei camere situat intr-o zona periferica a Bucurestiului. Din acest pret se poate scadea, pentru a doua licitatie acel 35% (in doua transe) din valoare daca imobilul este locuit sau grevat de altfel de sarcini. In cazul societatilor de lichidare si al executorilor judecatoresti, acest procent poate sa ajunga la 50%. Practic, pretul de pornire al imobilului de care vorbim poate sa fie de 18.752 de euro. In cazul in care apartamentul nu s-a vandut la prima licitatie, din lipsa de ofertanti, potrivit legii, din pretul vechi de pornire lichidatorul are dreptul sa mai scada 25%, conditii in care pretul imobilului devine 11.252 de euro. In cazuri extreme se poate recurge si la o a treia licitatie, cand nu se mai tine cont de nici un pret si lichidatorul primeste doar ceea ce i se ofera. Acesta este, in general, cazul apartamentelor detinute de persoane cu datorii la intretinere, care ajung sa fie executate silit prin tribunal. De multe ori, pretul acestor tipuri de apartamente ajunge la putin peste 100 de milioane de lei, interesul lichidatorului fiind sa recupereze restanta administratiei de locatari, nu sa apere debitorul. Dupa obtinerea titlului executoriu in urma licitatiei, urmeaza procesul de evacuare a vechilor locatari. Procedura unui astfel de proces este rapida, toate recursurile fiind solutionate in maximum doua luni de la data aducerii in instanta a titlului executoriu. Cheltuielile de judecata sunt suportate de noul proprietar. In aceste conditii, obtinerea unei locuinte in baza unui titlu executoriu este cel mai ieftin mod de a cumpara o locuinta, deoarece cheltuielile din instanta si cele de participare la licitatie nu depasesc zece milioane de lei, iar existenta unui notar care sa certifice actul de proprietate nu este necesara. Birocratia si timpul care trebuie pierdut cu aceste procese sunt singurele dezavantaje ale obtinerii celui mai ieftin act de proprietate.

formalitatile administrative ridica pretul
Costurile unui contract de vanzare-cumparare
· In cazul unui apartament in valoare de 20.000 de euro, valoarea taxei catre stat, cumulata cu onorariul notarului si taxele de timbru, este de aproximativ 20 de milioane de lei.
· Acestea sunt taxele minime pe care le percep notarii, deoarece legea nu le impune o limita maxima a volumului onorariilor.
Costurile unui contract de succesiune
· Taxele notariale pentru operatiunile de succesiune sunt aceleasi cu cele specifice unui contract de vanzare-cumparare, „poate putin mai mici”, dupa cum ne-a declarat un notar public.
· Mentionam ca, anul acesta, taxele catre stat pentru succesiune (in jur de 13 milioane de lei in cazul apartamentului de 20.000 de euro) sunt zero.
Costurile unui schimb de locuinta
· „Schimbarea locuintei are acelasi statut cu contractul de vanzare-cumparare, doar ca taxele se calculeaza la valoarea apartamentului mai scump”, spune un alt notar. Deci, peste 20 de milioane de lei.
· Diferenta de bani aferenta schimbului de locuinta se majoreaza cu 15%.
Costurile obtinerii unui titlu executoriu
· Taxele de participare la licitatie: in jur de 500.000 de lei.
· Raportul de expertiza: maximum 5 milioane de lei.
· Taxele de evacuare: cateva sute de mii de lei.
· Totalul cheltuielilor (inclusiv timbrele judiciare) nu depasesc zece milioane de lei, executorii declarandu-l cel mai ieftin titlu de proprietate.

Piata lichidarilor se afla in crestere
Urmatorii doi-trei ani vor aduce in piata mai multe bunuri de vanzare
Piata second hand a bunurilor obtinute prin executare silita este inca la inceput. Chiar daca negustorii de case au aparut deja, volumul acesteia ar putea creste in urmatorii doi-trei ani.Din 1990 pana in prezent au fost operate aproximativ 10.000 de lichidari, dintre care AVAB administreaza creante in valoare de 3,7 miliarde de dolari, reprezentand 10% din total. Falimentele bancare din ultimii ani insumeaza 2,5 miliarde de dolari, iar imprumuturile garantate de catre stat pentru societatile comerciale romanesti au adaugat inca 900 de milioane de dolari. Cu toate acestea, ceea ce se pierde din vedere este faptul ca aceste sume uriase si activele aferente lichidarilor nu sunt pierdute. Asa cum explica si Arin Stanescu, „totul este repus in circulatie”. Fie ca este vorba de terenuri, masini, utilaje, hale de productie, vile, fie apartamente aduse ca garantii pentru obtinerea unui credit bancar, ele se revand prin procedura licitatiei cu strigare. Desi pana in momentul vanzarii efective trece ceva timp, in momentul in care un debitor este declarat in stare de faliment, toate bunurile sale sau ale girantilor acestuia sunt date pe mana executorilor si scoase la vanzare.Executarea silita poate fi efectuata de executori judecatoresti, executori bancari, firme specializate, AVAB si chiar Ministerul Finantelor. La ora actuala, in Romania exista peste 1.500 de practicieni care organizeaza licitatii in vederea vanzarii de bunuri prin executare silita. Nu mica este surpriza atunci cand se constata ca, pe langa hale industriale, executarea silita se face si asupra unor apartamente aduse ca garantie, care de multe ori se dovedesc foarte atractive. Desigur, exista si apartamente in asa numitele blocuri cu bulina, apartamente pe care nu si le doreste nimeni, nici daca sunt primite cadou. Dar ele nu reprezinta o regula. rnPiata oferita de creditele neperformante, situate la 1% din totalul creditelor din sistemul bancar, ajunge la un minim in aproximativ 50 de milioane de dolari pe an. Din acest volum insa, cam 95% sunt bunuri industriale. Trebuie insa sa mentionam ca piata creditelor bancare abia a inceput sa creasca, ea fiind cea care si-a adus si o contributie importanta la cresterea preturilor la imobile. Specialistii sunt de parere ca punctul maxim va fi atins in maximum doi ani, data de la care am putea observa si o crestere pe aceasta piata, asa-numita second hand. rnCu toate acestea, Arin Stanescu, de la RVA, explica faptul ca deja exista o piata second hand a apartamentelor. In acest caz, variatiile de cost ale unui apartament executat silit pot scadea cu maximum 50% fata de pretul declarat in piata al unei locuinte negrevate de sarcini. In cazul executorilor bancari, diferentele sunt deocamdata ceva mai mici. De asemenea, Stanescu subliniaza faptul ca exista deja si o categorie de cumparatori, un fel de negustori, care cumpara aceste case la pretul executarilor silite, pentru ca mai apoi sa le cosmetizeze si sa le revanda la preturi mult mai bune. La fel ca in cazul negustorilor cu opere de arta cumparate la casele de licitatii. Executorii bancari sustin ca aceste achizitii de titluri executorii se pot face si prin credite bancare. Conditia esentiala este ca persoana interesata sa aiba totusi avansul de 25% din valoarea imobilului, din care 10% din valoarea de pornire a licitatiei sunt depusi ca taxa de participare. si lichidatorii accepta sa vanda aceste bunuri pe baza de credit, dar creditul trebuie aprobat tot de o banca, aceasta fiind institutia care gireaza banii in contul lichidatorului.rnDaca in cazul executarilor bancare clientul trebuie sa faca dovada celor zece procente din pretul de pornire a licitatiei, in cazul societatilor de lichidare se achita taxa de participare la licitatie, de cateva sute de mii de lei, si contravaloarea dosarului de prezentare a licitatiei, de pana la un milion de lei. La aceste taxe se mai adauga taxele de executare, care sunt de cateva sute de mii de lei, si contravaloarea raportului de expertiza, de maximum cinci milioane de lei. Prin lege, lichidatorii sunt obligati sa anunte, fie la sediul imobilului executat, fie la sediul propriu sau la instantele de judecata, unde s-a pronuntat falimentul, uneori chiar si in ziare (cazul AVAB), ce bunuri se scot la licitatie si cand. Cei interesati pot apela si la site-urile de pe Internet ale lichidatorilor, inclusiv ale bancilor, dar si la adresele din Pagini Aurii ale executorilor judecatoresti. Practic, oricine doreste sa obtina un astfel de bun nu trebuie sa faca altceva decat sa urmareasca anunturile date de aceste societati si sa participe la licitatii.rn
rn
rnUnde gasim locuinte ieftinern
rn• Prin lege, lichidatorii sunt obligati sa anunte fie la sediul imobilului executat, fie la sediul propriu sau la instantele de judecata unde s-a pronuntat falimentul.rn
rn• Mai rar in ziare (cazul AVAB).rn
rn• Se pot accesa si site-urile de pe Internet ale lichidatorilor, inclusiv ale bancilor (www.rva.ro, www.rovigo.ro, www.liquidation.ro). rn
rn• Adresele executorilor judecatoresti se gasesc in Pagini Aurii.rn
rn
rn• Bucuresti – Argesului nr. 5, Ap. 3 camere, 7.900 USDrn
rn• jud. Ilfov – Com. Balotesti, Teren – 9.489 mp, 14.233 USDrn
rn• Lugoj – Ap. 2 camere, 4.281 USDrn
rn• Bacau – Ap. 3 camere, 4.587 USDrn
rn• Mogosoaia – Teren – 4.000 mp., 3.700 USDrn
rn
rnFalimentul unora, afacerea altorarn
rnUtilaje, masini sau hale pot fi cumparate ieftinrn
rnPrin lichidatorii judiciari, afaceri la cheie pot fi cumparate cu numai jumatate din pretul de pornire a unei investitii. rnAlaturi de locuinte si imobile de tot felul, la societatile de lichidatori se regasesc patrimonii intregi ale unor persoane juridice care au dat faliment. Ceea ce trebuie sa se stie este faptul ca doar societatea este in faliment, dar bunurile acesteia pot fi valorificate. Ele sunt usor repuse in circulatie de catre executori. Fie ca este vorba de hale industriale, spatii pentru birouri, utilaje, autoturisme, fie fabrici intregi, toate acestea sunt revandute de catre lichidatori. rnBineinteles, pe baza acelorasi evaluari, facute de firmele specializate, si in functie de ofertele existente in momentul organizarii licitatiei. si aici, legea permite lichidatorului sa reduca cu 25% pretul stabilit de evaluator la cea de-a doua licitatie. In general aceste produse se vand la preturi cu 50% mai mici decat cele ale produsului nou. Potrivit managerului de la RVA, „singura dificultate in vanzarile de active este intalnita la utilajele second hand. Atunci cand avem o vanzare de patrimoniu care include utilaje este mult mai dificil. Nu exista inca o piata formata, asa cum este pentru imobile, masini si chiar hale industriale. Nici evaluarile nu au o baza din acest punct de vedere, neexistand prea multe termene de comparatie.” Dupa cum spun lichidatorii, piata cea mai alerta este cea auto. Masinile, in special autoturismele, se vand foarte repede si cu variatii de pret mici fata de preturile oferite pe piata masinilor second hand reala. rnLa nivelul industriei leasingului, un alt segment unde se poate ajunge la executarea silita, ne confruntam cu acelasi procent de neperformante, de sub 1%, ca si in cazul bancilor. si aici, cele mai rapide revinderi sunt cele care au ca obiect autoturismele. Cornel Coca Constantinescu, presedintele Asociatiei Societatilor de Leasing din Romania, spune ca singura ramura din leasingul auto care ar putea avea probleme in viitor ar fi cea a autocamioanelor si trailerelor. Acelasi fenomen, al inexistentei rnunei piete second hand a utilajelor, este sesizata si de Constantinescu, acesta fiind practic unul din principalele motive pentru care nici piata leasingului de utilaje nu este prea bine dezvoltata. rnIn cazul bancilor, bunurile vandute prin executare silita sunt de toate felurile: de la aparate de aer conditionat la utilaje, masini sau terenuri. Procentul bunurilor scoase la licitatii de catre banci este de asemenea mic. Ramane de vazut daca in urmatorii ani procentul neperformantelor va creste, ca urmare a majorarii cuantumului creditelor acordate in ultima perioada. Oricum, prin aceasta metoda masinile se vand extrem de repede, la preturi avantajoase.