Lege pentru proprietarii de teren din România
Codul civil arată că orice construcție realizată pe un teren aparține, ca regulă, proprietarului acestuia. Se prezumă că lucrările au fost efectuate de proprietar, pe cheltuiala sa, dacă nu există probe contrare. Totuși, această regulă nu se aplică atunci când:
- există un drept de superficie constituit în favoarea constructorului,
- proprietarul terenului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra construcției,
- se aplică alte excepții prevăzute de lege.
Un element esențial în astfel de cazuri este stabilirea bunei sau relei-credințe a celui care a construit pe terenul altuia, potrivit legalbadger.org.
Diferența dintre bună-credință și rea-credință
Codul civil definește buna-credință ca fiind situația în care autorul construcției s-a bazat pe informațiile din cartea funciară și a avut convingerea legitimă că terenul îi aparține sau că are dreptul de a construi acolo. De exemplu, un constructor care a cumpărat terenul printr-un act juridic aparent valabil, dar care ulterior s-a dovedit nul, poate invoca buna-credință dacă nu știa despre viciul titlului său.
Pe de altă parte, rea-credința intervine atunci când o persoană construiește știind că terenul nu îi aparține sau nu respectă normele legale, cum ar fi lipsa unei autorizații de construire. În aceste situații, consecințele juridice sunt mai severe.
Drepturile proprietarului terenului și soluțiile juridice
În funcție de buna sau reaua-credință a constructorului, proprietarul terenului are mai multe opțiuni:
Dacă lucrările au fost realizate cu bună-credință:
- Poate solicita înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al construcției, plătind constructorului fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului.
- Alternativ, poate cere ca autorul lucrării să fie obligat să cumpere terenul la valoarea de piață.
Dacă lucrările au fost realizate cu rea-credință:
- Proprietarul poate solicita înscrierea construcției pe numele său, dar cu obligația de a plăti doar jumătate din valoarea materialelor și a manoperei.
- Are dreptul să ceară desființarea construcției, pe cheltuiala constructorului, care va trebui să plătească și eventuale despăgubiri pentru folosirea ilegală a terenului.
- O altă opțiune este obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o în absența construcției.
Dacă părțile nu ajung la un acord asupra prețului, instanța poate stabili valoarea terenului și poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Situații speciale: construcția pe terenul vecinului
Dacă o lucrare este realizată parțial pe terenul autorului și parțial pe terenul vecinului, soluțiile diferă în funcție de buna sau reaua-credință a constructorului:
- Dacă autorul lucrării a fost de bună-credință, vecinul poate cere înscrierea unui drept de coproprietate în cartea funciară, proporțional cu valoarea contribuției fiecărei părți.
- Dacă autorul lucrării a fost de rea-credință, vecinul poate cere fie ridicarea construcției, cu despăgubiri pentru prejudiciul cauzat, fie înscrierea dreptului său de coproprietate, dar luând în considerare doar jumătate din valoarea contribuției constructorului.
Acțiuni juridice disponibile pentru proprietarul terenului
Pentru a-și apăra drepturile, proprietarul terenului poate introduce mai multe acțiuni în instanță:
- Acțiunea în revendicare – prin care solicită recunoașterea dreptului său de proprietate asupra terenului și restabilirea situației anterioare.
- Acțiunea în pretenții – prin care poate cere despăgubiri pentru folosirea fără drept a terenului.
- Acțiunea în desființarea construcției – dacă demolarea este necesară.
Înainte de a apela la instanță, este recomandată încercarea unei soluționări amiabile. Medierea poate ajuta părțile să ajungă la un acord, fie prin vânzarea terenului către constructor, fie prin o compensație echitabilă pentru construcția ridicată.
