Doi investitori fără istoric în România, CTP şi P3, au luat anul trecut prin surprindere piaţa locală a spaţiilor logistice, printr-o rafală de achiziţii care au condus la dezgheţarea ultimului sector imobiliar care nu-şi revenise din criză.
Volumul de investiţii angrenat în tranzacţiile cu spaţii logistice încheiate anul trecut a dominat pentru prima dată în istorie piaţa imobiliară locală. Dintr-un total de 650 mil. euro implicate în achiziţiile de proprietăţi imobiliare comerciale, o pondere de 41% a revenit sectorului de spaţii logistice, urmat de cel al birourilor, cu 38%, conform datelor companiei de consultanţă JLL.
Interesant este că cele aproximativ 270 mil. euro investite în parcuri logistice din ţară au provenit doar de la doi jucători: CTP şi P3. Chiar dacă cele două companii au intrat oficial pe piaţa românească încă dinainte de criză, ambele au achiziţionat active generatoare de venituri abia anul trecut. Astfel, din jucători fără un rol activ pe piaţa locală, CTP şi P3 au devenit cei mai mari proprietari de depozite din ţară.
Iar acesta este doar începutul, deoarece ambii investitori şi-au exprimat intenţia de a-şi continua extinderea locală. Un aspect şi mai important este că avalanşa de tranzacţii realizate de aceştia a stârnit atenţia şi altor jucători cu renume internaţional. Platforma logistică europeană a gigantului american Blackstone şi dezvoltatorul Panattoni, tot cu rădăcini americane, şi-au făcut anul trecut intrarea în România. Alături de ei, nume mai mici au început să cumpere sau să dezvolte spaţii de depozitare.
Deocamdată, bătălia s-a dat pe coagularea unor portofolii cu hale construite înainte de criză, proces în urma căruia o serie de investitori au părăsit România, dar din acest an noii lideri de piaţă promit să-şi activeze şi componenta de dezvoltare. Expansiunea urmărită de aceştia se bazează pe creşterea vânzărilor înregistrate de retaileri, care au nevoie de noi spaţii pentru a-şi depozita mărfurile.
Lider într-un an
Investitorul cu capital olandez CTP este liderul sectorului de spaţii industrial/logistice din Europa Centrală şi de Est, cu un portofoliu de active evaluate la 2,35 mld. euro şi venituri brute anuale obţinute din chirii de peste 130 mil. euro.
Anul trecut, după achiziţia în rafală a cinci parcuri logistice şi a unor depozite mai mici, plus peste 120 hectare de teren, CTP a devenit lider şi pe piaţa românească, chiar dacă în ianuarie 2015 nu avea nicio proprietatea operaţională aici. Remon Vos, CEO-ul CTP, a declarat într-un interviu acordat Capital că portofoliul local al companiei a ajuns la o suprafaţă de circa 400.000 mp, după investiţii care depăşesc 200 mil. euro.
„Am început să investim semnificativ în România anul trecut şi vom continua pe parcursul lui 2016 şi ulterior. Am angajat oameni care în acest moment gestionează dezvoltarea de proprietăţi în Piteşti, Cluj, Turda şi Bucureşti. Planul este să atingem o suprafaţă închiriabilă de un milion de metri pătraţi până în 2018. Deocamdată ne concentrăm pe finalizarea la timp a proiectelor începute şi pe reducerea gradului de neocupare a portofoliului nostru“, spune Vos.
CTP a cumpărat anul trecut două dintre cele mai mari parcuri logistice din ţară. Cel mai important activ local al companiei este Bucharest West cumpărat de la Portland Trust pentru circa 60 mil. euro. Parcul, amplasat la kilometrul 13 pe autostrada A1, are depozite cu o suprafaţă de 130.000 mp şi 11 hectare de teren disponibil pentru extindere. În aceeaşi zonă, olandezii au cumpărat cu circa 40 mil. euro şi Prologis Park Bucharest A1, parc logistic cu o suprafaţă de peste 100.000 mp şi 36 de hectare de teren destinat extinderii. În urma acestei tranzacţii, americanii de la Prologis s-au retras din România.
Cele două parcuri sunt completate de Deva Logistics Park, Mercury Logistics Park şi Cefin Logistic Park Arad. Lor li se adaugă primul proiect dezvoltat integral de companie pentru producătorul german Frankische, pe un teren deţinut de CTP în Turda, şi două depozite mai mici în localitatea Ghiroda de lângă Timişoara şi în Deva. CTP mai deţine terenuri în Sibiu, Cluj şi lângă Piteşti. La Cluj, compania a început să dezvolte un centru de distribuţie de 25.000 mp pentru Profi. Achiziţiile au fost realizat într-o primă etapă din capitalul propriu al CTP, iar în toamnă au fost refinanţate printr-un împrumut de 57 mil. euro acordat de BCR.
Remon Vos a declarat că se află în proces de achiziţie a unor noi proprietăţi industriale în România, fără a dezvălui zona sau vânzătorii. El a mai spus că, deşi modelul de afaceri al companiei presupune construcţia de depozite la comandă, sunt cazuri în care se pregătesc proiecte pe bază speculativă, pentru ca, în eventualitatea unei cereri venite din partea chiriaşilor existenţi, să se poată livra un nou depozit în trei luni. Afacerea CTP se dezvoltă, în principal, pe baza cererilor de extindere venite din partea clienţilor cu care compania lucrează în regiune.
Potrivit acestuia, valul de tranzacţii din acest sector a fost stimulat de revenirea generală a economiei din regiune, dar şi de îmbunătăţirea situaţiei locale. „România a devenit mai atractivă pentru mulţi investitori datorită sprijinului oferit de guvern, a îmbunătăţirilor legislative, finalizării unor importante proiecte de infrastructură, precum şi a creşterilor înregistrate în industria auto şi în sectorul comerţului electronic, care au un impact pozitiv asupra afacerilor noastre“, susţine CEO-ul CTP.
Deschizător de drumuri
Valul de tranzacţii înregistrate în 2015 pe sectorul spaţiilor de depozitare a fost stârnit de P3. La un an după ce a fost preluat de două dintre cele mai mari fonduri de private equity din lume, TPG Capital şi Ivanhoé Cambridge, compania a cumpărat proiectul Europolis Logistics Park, cel mai mare parc logistic din ţară. P3 a plătit circa 120 mil. euro companiei austriece CA Immo pentru cele opt hale cu o suprafaţă închiriabilă de 215.000 mp şi circa 40 de hectare de teren destinat extinderii proiectului.
„Sectorul logistic a fost ultimul care şi-a revenit din criză, iar acum a prins avânt. Intrarea P3 pe piaţa românească a dat încredere şi altor investitori care prospectau piaţa. Vânzările retailerilor din România sunt în creştere an de an, apar nume noi pe piaţă, iar acestea sunt semne pozitive pentru sectorul logistic. Un alt plus al României sunt paşii pe care i-a făcut în lupta anticorupţie. Aceste măsuri sporesc gradul de confort al investitorilor străini, pentru că acum 5-6 ani acest aspect crea probleme“, spune Blake Horsley, noul şef al operaţiunilor locale ale P3.
Compania pregăteşte acum construcţia specultivă a unui nou depozit în cadrul parcului de lângă Bucureşti, după ce în toamna trecută a demarat construcţia unui centru logistic format din două hale noi pentru Carrefour. Până în vara acestui an, P3 şi-a propus să finalizeze cele trei depozite care implică o investiţie de peste 65 mil. euro, finanţată de Raiffeisen Bank. Noile hale vor creşte suprafaţa parcului la peste 300.000 mp.
Potrivit companiei, parcul este tranzitat zilnic de peste 600 de camioane, care manevrează un volum de marfă de circa 19,7 milioane de metri cubi anual, calculat la o medie de 30 de europaleţi pe camion.
„Una dintre marile provocări pentru orice dezvoltator de spaţii logistice este că încă nu poţi face investiţii pe baza lucrărilor de infrastructură, pentru că nu ai o certitudine în privinţa finalizării lor. Este unul dintre punctele slabe existente în acest moment“, adaugă Blake Horsley.
Schimbări de ierarhii
În plus, Immofinanz s-a angajat să continue dezvoltarea a trei depozite noi, care odată finalizate vor fi predate cumpărătorului. Este vorba un spaţiu de 15.000 mp în parcul de la Ploieşti, care va fi ocupat aproape integral de Profi, şi încă două hale de 40.000 mp în Mogoşoaia. Astfel, în acest an portofoliul Blackstone din România se va ridica la 107.000 mp, suficient cât să propulseze compania pe locul cinci în topul proprietarilor de astfel de spaţii, devansând Globalworth.
Totuşi, parcul industrial TAP pe care Globalworth îl are în Timişoara ar putea creşte la circa 123.000 mp, dat fiind faptul că Valeo şi Continental, doi dintre chiriaşii complexului, au o opţiune de extindere.
Din spate vin şi alţi investitori cu potenţial de creştere. Dezvoltatorul imobiliar Zacaria Group, fondat la Sibiu de grupul maltez Alf Mizzi & Sons, a cumpărat în ultimii ani cinci clădiri industriale operaţionale cu o suprafaţă totală cumulată de 66.800 mp şi mai are în construcţie încă trei proiecte logistice cu o suprafaţă combinată de 82.000 mp. Totodată, compania Warehouse & Distribution De Pauw (WDP), controaltă de una dintre cele mai bogate familii din Belgia, a cumpărat până acum în România peste 95 de hectare de teren şi a construit trei proiecte logistice în Brăila, Braşov şi Ploieşti. Investitorul a început să-şi intensifice activitatea locală abia anul trecut, când a început în paralel construcţia a patru noi depozite în Ploieşti (hală pentru Federal-Mogul), Râmnicu Vâlcea (depozit Faurecia) şi Sibiu (depozit Siemens şi depozit şi birouri pentru DPD). Odată finalizate, noile proiecte vor creşte substanţial portofoliul de depozite al WDP în România, până la o suprafaţă de circa 73.000 mp, care vor plasa compania în top zece.
Nu în ultimul rând, americanii de la Panattoni, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari cu capital privat din lume, au anunţat că România va fi ţinta companiei în 2016. Pentru asta l-au recrutat pe românul Muler Onofrei, cel care a gestionat afacerilor Prologis la nivel local.
Efervescenţa vizibilă din acest sector este un semnal că piaţa românească îşi recapătă din atractivitatea de dinainte de criză, rămâne însă de văzut dacă retailerii, cărora li se adresează cu precădere aceste spaţii de depozitare, vor reuşi să menţină un ritm de extindere pe măsura planurilor dezvoltatorilor imobiliari.
5% este gradul de neocupare specific parcurilor logistice din jurul Bucureştiului, cotă care motivează dezvoltarea de noi depozite
Blake Horsley, Country Head P3 Romania
Remon Vos, CEO CTP