Lipsa clienţilor obligă tot mai mulţi proprietari de imobile să vină cu soluţii inventive pentru a le face vandabile. Astfel, apartamentele cu suprafeţe mari sunt reconfigurate în garsoniere, mallurile devin centre de tip outlet, iar hotelurile se transformă în clădiri de birouri.
«Primele reconversii au fost pe rezidenţial, unde apartamentele mari au fost reconfigurate în garsoniere şi două camere. Pe urmă, am văzut clădiri de apartamente transformate în birouri. În acest caz, reconfigurarea a fost realizată din mers, înainte de finisaje. Prima clădire de birouri de calitate a fost un hotel la bază, este vorba de Union. Deci putem vorbi de un fenomen», a declarat Gabriel Biriş, managing partner în cadrul casei de avocatură Biriş Goran, cu activităţi în zona de real estate.
Printre primii investitori imobiliari care au apelat la această metodă se numără fraţii Negoiţă, proprietarii Rin Grand Hotel din zona Vitan. Ei încearcă, încă de anul trecut, să transforme 190 de camere de hotel în spaţii pentru birouri, dar până acum au găsit un singur chiriaş, care a contractat o suprafaţă de 300 mp.
„Nu am reuşit să le transformăm pe toate în spaţii de biouri. Avem la dispoziţie circa 180-190 de camere. Până acum, am închiriat 300 mp unei singure firme, dar mai suntem în negocieri şi cu alţii. Chiria este 7-8 euro/mp. Procesul e greoi pe o piaţă ca aceasta. Se pot face şi recompartimentări, pentru că pereţii sunt de rigips, bineînţeles cât permite structura“, susţine Ionuţ Negoiţă. El consideră că decizia de reconversie a spaţiului trebuie corelată cu cererea din piaţă şi nu trebuie ignorate costurile de transformare, într-o perioadă în care finanţarea se obţine foarte greu. Acesta nu vede în reconversie un fenomen de masă. „Într-un calcul de business, pot fi luate în considerare şi astfel de variante, însă o schimbare trebuie făcută numai atunci când ai clienţi care să îţi ofere garanţia unui contract pe termen lung, pentru că presupune investiţii. În anumite situaţii, merită. În acest moment, toate segmentele pieţei sunt supracapacitate. Nu pot spune că, dacă sectorul hotelier are probleme, o să meargă mai bine dacă îl transformi în birouri, pentru că nici aici nu este mai bine. Toate sunt în această situaţie“, subliniază Negoiţă.
Apartamente modelabile
Compania Impact a apelat la reconfigurarea a circa 30 de apartamente din cadrul ansamblului rezidenţial Quartz, din Băneasa. Apartamentele cu arii mari au fost rescalate la suprafeţe mai mici, ca urmare a modificării cererii de pe piaţă. Compania a apelat în ultimul an la vânzarea de apartamente „open-space“, ce pot fi modelate după nevoile clienţilor, şi va continua să aplice această strategie şi la proiectele viitoare.
„În 2005, locuinţa medie construită în România era de 125 mp, în timp ce în Portugalia era de 90 mp. Era şi normal, după ce am trăit atâta timp în «cutii de chibrituri». Acum, asistăm la efectul de recul. Este o formă de trezire la realitate. Vremea speculei a trecut şi trebuie să îţi cumperi ce îţi permiţi, însă noi ne adaptăm mai greu. Nu cred că ne vom lepăda uşor de obiceiurile de care am abuzat. Din acest motiv, nu cred că vor fi mulţi care să apeleze la restrângerea suprafeţelor, deoarece aceştia nu sunt priviţi cu o anumită condescendenţă. Decizia lor nu va fi interpretată ca un gest de maturitate. Cred că românii vor mai visa o perioadă la suprafeţe mari, iar dacă nu şi le permit o să amâne decizia de achiziţie“, a comentat Dan Ioan Popp, preşedintele Impact.
Mall la reduceri
Tendinţa de reconversie a apărut şi pe piaţa centrelor comerciale. Compania RED Management Capital, proprietarul mallului Armonia din Brăila închis după şase luni de funcţionare, a decis transformarea imobilului în spaţiu dedicat magazinelor de tip outlet. Reprezentanţii dezvoltatorului sunt de părere că un centru comercial este într-o continuă evoluţie şi el trebuie să se adapteze nevoilor pieţei. Aceştia recunosc că au calculat greşit potenţialul pieţei din Brăila în momentul în care au decis construirea mallului, însă speră că vor reuşi să convingă piaţa cu această modificare.
„Nu cred că ne-am făcut lecţiile atunci. Nu am făcut nişte studii de piaţă consistente. Am făcut o greşeală. Acum trebuie să reacţionăm la cererea pieţei. Ne schimbăm cu ea. Orice centru comercial evoluează în funcţie de cerere. E mai bine să schimbi destinaţia produsului, pentru că un mall care nu merge produce datorii. Acum există o tendinţă la nivel mondial pentru lucrurile de discount. Se cer produse mai simple la o valoare mai controlată. Este posibil să se transforme şi alte centre comerciale, pentru că trebuie adaptate noilor condiţii“, a explicat Christian Hiver, directorul de leasing al dezvoltatorului. Reconfigurarea mallului Armonia este încă în stadiu de intenţie, deoarece proprietarii încă sunt în căutarea unor parteneri financiari şi a unor chiriaşi dispuşi să semneze un precontract. Hiver speră ca anul viitor să asistăm la o schimbare pozitivă a pieţei, moment în care va putea începe regândirea centrului comercial.
Drum sigur spre faliment
Pe de altă parte, sunt jucătorii din piaţă care consideră acest fenomen ca o soluţie temporară, care produce pagube mai mari, ce conduc în final la faliment. „Sunt convins că profesioniştii în real estate au analizat de o sută de ori destinaţia unui teren, drept pentru care nu vor schimba proiectele din mers; e posibil să nu le înceapă din lipsă de oportunitate, dar nu le vor schimba din mers. Disperaţii, falimentarii sau amatorii vor face din hotel bazar şi din bazar cameră, de foame. Dar aceste formule nu vor fi neapărat câştigătoare, ba dimpotrivă, ele pot genera pagube mai mari, care duc în final tot la faliment“, este de părere Elan Schwartzenberg, preşedintele Neocity Group.
Nici Francisc Peli, managing partner al casei de avocatură Peli Filip, nu vede reconversia proprietăţilor ca pe o soluţie viabilă, ci doar ca pe o variantă temporară în care pot fi acoperite nişte datorii.
„Dacă vrei să ari cu Mercedesul, poţi. Adică poţi să transformi un produs care e mall şi care are costuri mari într-o piaţă de zarzavaturi, dar nu înseamnă că ai transformat o afacere proastră într-una bună. Costul e acelaşi. Dacă transformi un mall din provincie în office, unde nu e cerere pentru aşa ceva, nu ai câştiga nimic. Temporar, poate fi o soluţie pentru a acoperi nişte costuri, dar nu e o soluţie viabilă. Un hotel transformat în office nu oferă clasă. Practic, ajungi la un subprodus. Acest fenomen se află la mijlocul segmentului relevant, face parte din clasa medie de produse şi nu va afecta concurenţa dintre produsele de calitate“, consideră Francisc Peli.
Cu toate acestea, Gabriel Biriş vede schimbarea destinaţiei unei proprietăţi ca pe o adaptare la condiţiile pieţei, care poate transforma un spaţiu nefuncţional într-unul cu activitate. „Piaţa se adaptează. Decât să stai cu spaţiile goale, mai bine le transformi. Piaţa va forţa dezvoltatorii şi cumpărătorii de clădiri cu probleme să se adapteze la cerere. În acest moment, birourile au cel mai mare potenţial. Mai dificil este în cazul mallurilor, pentru că au altă structură şi nu prea pot fi schimbate în birouri. În acest caz, poţi schimba doar mixul de chiriaşi“, a spus Biriş. Nevoia de reconfigurare a spaţiilor este mai acută pe segmentele rezidenţial şi comercial. Supraoferta sau proasta corelare cu cerinţele pieţei obligă o serie de proprietari să ia în calcul o posibilă transformare, de frica falimentului. Bazate pe nişte studii ce analizau un trend crescător al pieţei, proiectele începute înainte de criză şi finalizate în ultimul an au tot mai des probleme de adaptare.
Disperaţii, falimentarii sau amatorii vor face din hotel bazar şi din bazar cameră, de foame. Dar aceste formule nu vor fi neapărat câştigătoare.
Elan Schwartzenberg, preşedinte, Neocity Group
Evoluţia livrărilor şi a stocului de locuinţe noi în Bucureşti
Piaţa rezidenţială din Capitală se confruntă în acest moment cu o supraofertă, motiv pentru care dezvoltatorii încearcă periodic diverse strategii de vânzare, în speranţa unei adaptări.
