Tranzacţiile cu terenuri au scăzut în ianuarie cu 30% faţă de aceeaşi perioadă din 2008. Cumpărătorii sunt puţini şi caută reduceri de preţ şi zone cu mari oportunităţi de dezvoltare.
Optimismul a dispărut aproape complet din piaţa tranzacţiilor cu terenuri. La începutul anului 2008, analiştii mizau pe o cerere mult mai mare decât oferta. Iar aceasta se întâmpla în ciuda semnalelor de criză apărute încă de la sfârşitul anului 2007, când tranzacţiile au început să scadă. Realitatea a contrazis estimările, iar terenurile de peste 5.000 mp vândute anul trecut în Capitală au fost cu circa 70% sub nivelul din 2007, când se tranzacţionaseră 1,15 milioane mp. Evident că şi preţurile au scăzut corespunzător, valoarea tranzacţiilor din 2008 fiind de aproximativ 200 de milioane de euro, doar o treime din cea înregistrată în 2007. Problemele vor afecta evoluţia pieţei din acest an, începând cu strategia celor încă interesaţi să cumpere până la disperarea celor care s-au împrumutat la bănci pentru a investi şi care încep să simtă presiunea creditorilor, după ce, cu doar şase – opt luni în urmă, mizau măcar pe dublarea preţului terenului achiziţionat. De altfel, datele confirmă o diminuare a tranzacţiilor cu 30% în ianuarie 2009, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Problemele pot deveni şi mai grave pentru că „sunt zone unde preţurile vor scădea şi cu 70%“, după cum crede Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al consultantului imobiliar Cushman & Wakefield Activ Consulting.
În afară de tendinţa de ieftinire a terenurilor, cauzată de lipsa tranzacţiilor, din ce în ce mai dificilă devine şi evaluarea acestora. Motivele ţin, din nou, de cererea scăzută, dar şi de faptul că băncile resping acum, la acordarea de credite, garanţiile constând în suprafeţe de teren. „Ne aflăm într-un moment în care este dificil să estimezi valoarea unei proprietăţi din cauza lipsei unor tranzacţii relevante. Cei care deţin suprafeţe mari şi nu sunt în criză de lichidităţi preferă să-şi păstreze proprietăţile şi să nu le vândă într-un moment în care piaţa este vulnerabilă“, spune Cătălin Mihai, coordonator departament terenuri în cadrul agenţiei imobiliare Eurometropola.
Cumpărători sunt puţini şi foarte atenţi
Totuşi, cerere mai există, principalele ţinte fiind loturile mici şi medii amplasate în zone centrale, dar şi cele de dimensiuni mai mari destinate cu precădere spaţiilor industriale şi logistice. „Pe segmentul de terenuri, cererile concrete pe care le avem acum sunt din partea unor clienţi care intenţionează să dezvolte parcuri industriale şi centre logistice. Suprafeţele de teren care corespund solicitării acestora variază între 5.000 şi 15.000 mp, însă cerinţele sunt foarte riguroase şi sunt legate de starea infrastructurii, existenţa utilităţilor şi a căilor de acces, deci numai anumite zone se califică“, explică consultanţii EuroMetropola. Cei dispuşi să achiziţioneze terenuri în această perioadă investesc cu intenţia de a construi imediat, în special proiecte pre-comandate, cum sunt halele industriale cu anumite particularităţi (un anumit amplasament, un anumit sistem de racire etc.). Analiştii susţin că interes există în continuare pentru zonele cu acces foarte bun, precum localităţile din apropierea autostrăzilor şi a altor drumuri de importanţă majoră pentru transportatori.
Una dintre modificările de comportament din piaţă este reprezentată de schimbarea tipului de client. Cei care sunt dispuşi să cumpere oferă maximum 70% din valoarea pretinsă de proprietar, iar achiziţia nu se face neapărat în aşteptarea unui profit, ci mai degrabă pentru construcţia unei locuinţe. „Cererile înregistrate în ultima perioadă au fost mai mult pentru terenuri în zone bune, din centrul Capitalei. Terenurile de acest tip rămase libere sunt puţine şi sunt foarte scumpe din cauza poziţiei avantajoase. De aceea, se caută terenuri de dimensiuni mai mici, unde, în general, cumpărătorii intenţionează să îşi ridice în viitor o vilă“, spune Dana Chiracu, senior land broker în cadrul consultantului imobiliar Mediacity.
Previziuni în globul de cristal
Datele preliminare oferite de Eurometropola arată că, în primele zile ale acestui an, volumul tranzacţiilor s-a redus cu aproximativ o treime faţă de 2008. De asemenea, preţurile practicate pe metrul pătrat, raportate la aceeaşi perioadă a anului trecut, înregistrează o scădere cuprinsă între 10% şi 50%, în funcţie de potenţialul de dezvoltare a terenurilor. Potrivit analiştilor, cel mai mult s-au ieftinit terenurile care oferă oportunităţi reduse de dezvoltare, nu au utilităţi, deşi ar putea deveni o investiţie profitabilă într-un interval de timp cuprins între doi şi şase ani.
Pe de altă parte, orice prognostic legat de evolu’ia viitoare a pieţei este riscant, în condiţiile instabilităţii de pe piaţa terenurilor. Atât dezvoltatorii, cât şi cumpărătorii aşteaptă ca preţurile să se normalizeze, situaţie prezentă pe toate sectoarele pieţei imobiliare.
«Terenurile rămase libere sunt puţine şi, din cauza poziţiei avantajoase, sunt foarte scumpe. De aceea, se caută terenuri mai mici, unde, în general, clienţii intenţionează să îşi ridice în viitor o vilă.»
Dana Chiracu, senior land broker Mediacity
-70% reprezintă diminuarea volumului de tranzacţii cu terenuri de peste 5.000 mp, în 2008 faţă de 2007
Evoluţii
Potrivit Colliers International, preţul mediu al tranzacţiilor cu terenuri, în ultimii doi ani, a fost de peste 650 de euro/mp, valoare ce situează valoarea medie din 2007 cu peste 50% peste cea din 2006. Această creştere puternică a preţului mediu a fost determinată de o egalizare a preţurilor din diferite zone ale Capitalei. În prezent, preţul unui mp de teren în Ghencea este relativ apropiat de cel al unui mp de teren în Colentina, spre deosebire de 2005-2006 când diferenţa de la o zonă la alta era substanţială
