Cele 30 de ansambluri rezidenţiale, nouă centre comerciale şi trei clădiri de birouri care au ajuns la insolvenţă sau faliment în ultimii cinci ani de criză au creat în contul băncilor finanţatoare o gaură de peste 1 mld. euro. Cea mai mare expunere pe acest portofoliu de „active toxice“ o au băncile cu capital austriac, circa 38%, urmate de finanţatorii greci, cu 31%, şi de cei ciprioţi, cu 5,3%. Dacă pe sectorul rezidenţial majoritatea eşecurilor imobiliare au avut loc în Bucureşti, balanţa este echilibrată de centrele comerciale, segment de piaţă pe care cele mai multe proiecte îngenuncheate sunt în provincie. Per total, circa 54% din expunerile bancare sunt pe proiecte imobiliare derulate în Capitală. Până acum, doar nouă proiecte au scăpat de faliment sau insolvenţă. Cinci dintre acestea au fost preluate de băncile finanţatoare în contul datoriilor şi patru de investitori privaţi, tranzacţii în urma cărora instituţiile financiare au marcat pierderi de circa 80 mil. euro.

Jumătate din banii pe care băncile îi au de recuperat provin din finanţarea dezvoltatorilor de locuinţe intraţi în insolvenţă sau faliment. Aceştia au reuşit să pună pe piaţă un număr de 3.488 de locuinţe, din cele peste 18.000 de unităţi promise în momentul lansării proiectelor. Cele 30 de ansambluri rezidenţiale intrate pe lista neagră a băncilor au înghiţit 848 mil. euro, sume provente în principal din credite şi de la cumpărători. Cu aceşti bani, astăzi s-ar putea construi cel puţin 11.000 de locuinţe de calitate superioară, la un preţ mediu de construcţie de 80.000 de euro pe unitate, ceea ce este mult peste valoarea investiţiilor aflate astăzi în derulare pe sectorul rezidenţial.

Dezvoltatorii imobiliari implicaţi în cele 30 de ansambluri rezidenţiale analizate de Capital au reuşit să finalizeze abia 30% din locuinţele pe care
le-ar fi putut construi cu banii investiţi. Practic, 70% din sumele cheltuite sunt blocate în terenuri virane, fundaţii sau schelete de beton lăsate de izbelişte.
Dacă băncile au de recuperat de pe urma acestor eşecuri în jur de jumătate de miliard de euro, cei peste 1.100 de cumpărători care au căzut în plasa unora dintre aceşti investitori se luptă de ani de zile să recupereze peste 70 mil. euro. Până acum, patru proiecte rezidenţiale au ieşit din insolvenţă, doar pentru a intra direct în portofoliul băncilor. Raiffeisen Bank a cumpărat, cu 11 mil. euro, cele 124 ha de teren din Buftea pe care fondul de investiţii European Future Group intenţiona să dezvolte un mini-oraş cu 6.000 de locuinţe; un SPV (Special Purpose Vehicle) controlat de Bank of Cyprus a plătit 16,74 mil. euro pe cele 129 de apartamente din My Dream Residence din Pipera; Piraeus Bank a preluat ansamblul Seasons Residence din Braşov pentru 10 mil. euro, iar Cortina Residence a fost lichidat pentru 5 mil. euro în favoarea unui investitor a cărui nume nu a fost făcut public.

Pariuri pe banii băncii

La capitolul malluri, cele nouă centre intrate în insolvenţă sau faliment au implicat credite de circa 380 mil. euro. Interesant este că nivelul creditelor angajate de aceste malluri e foarte aproape de valoarea totală a investiţiilor făcute în construcţie, situaţie din care reiese clar participaţia financiară pe care au avut-o dezvoltatorii acestor proiecte, adică în jur de 80 mil. euro, la un volum investit de 460 mil. euro.

Dacă Tiago Mall Oradea şi City Mall din Bucureşti au fost vândute la licitaţie, cu pierderi de 61 mil. euro pentru băncile finanţatoare, în cazul celorlalte şapte proiecte, instituţiile financiare încă mai aşteaptă o portiţă de ieşire. La lista celor nouă proiecte intrate în insolvenţă sau faliment mai pot fi adăugate Galleria Suceava şi Armonia Arad, ambele închise şi transformate în birouri sau spaţii de depozitare, din cauza pierderilor pe care le generau.

Steven Van Den Bossche, unul dintre acţionarii dezvoltatorului imobiliar BelRom, a îmbogăţit anul acesta lista insolvenţelor cu trei centre comerciale pe care le are în proprietate: Electroputere Parc din Craiova, Promenada Focşani şi Hello Shopping Park Bacău. Aceeaşi companie mai are început un parc de retail la Deva, a cărui construcţie a fost abandonată după retragerea principalilor chiriaşi. Chiar dacă BelRom a apelat la această variantă doar pentru a se proteja de creditori, asta nu înseamnă că drumul spre reorganizare va fi pavat cu flori. Până acum, niciunul dintre mallurile intrate în insolvenţă nu a reuşit să scape de faliment.

Birourile, mai ferite

Piaţa birourilor a avut cel mai puţin de suferit de pe urma crizei, înregistrând numai trei cazuri de clădiri ajunse în insolvenţă. Cel mai interesant caz este al turnului din Piaţa Victoriei, Tower Center International, intrat în insolvenţă în august 2011, cu datorii de 67 mil. euro, către o societate controlată de Ioannis Papalekas şi Dragoş Bîlteanu şi către Alpha Bank (21 mil. euro). O parte din creanţa deţinută de cei doi parteneri a fost convertită în acţiuni la Tower Center International, iar Alpha Bank s-a ales cu suma de 17,5 mil. euro achitată printr-un nou împrumut făcut la aceeaşi bancă. În acest fel, cei doi investitori au ajuns proprietarii de drept ai turnului. Cel mai răsunător caz de insolvenţă pe segmentul birourilor este Swan Office & Technology Park din Pipera.

După ce au investit 50 mil. euro în acest proiect, mare parte din credite deschise la UniCredit Bank Austria şi Volksbank Austria, britanicii de la Chayton Capital nu au reuşit să închirieze nici jumătate de proiect la doi ani de la finalizare. Într-o situaţie similară, dar la scară mai mică, a fost şi North City Tower, tot din Pipera, clădire dezvoltată de oamenii de afaceri Dan Tatoiu şi Liviu Bărbulescu cu bani de la ING Bank România.

În acest caz, însă, ING a preluat clădirea în contul datoriilor şi în decurs de un an a ridicat gradul de ocupare la peste 50%.

Lista prezentată de Capital nu este nici definitivă şi nici completă. La aceasta se mai adaugă miile de apartamente cumpărate de persoane fizice şi executate silit de bănci şi o serie de alte proiecte imobiliare care sunt lichidate departe de ochii publicului.

Click pentru mărire