Omul de afaceri Liviu Tudor, cel mai mare proprietar român de clădiri de birouri, nu se aşteaptă la schimbări majore în economie în următorii 8-10 ani, chiar dacă vede România ca pe un Eldorado al investiţiilor imobiliare.
„Criza este un avantaj pentru noi. România este un Eldorado pentru investitori, dar atunci când vor considera că este momentul să investească. Acesta este un avantaj faţă de vecinii noştri din UE. După Polonia, ca volum, noi suntem cei mai interesanţi. După ce se termină investiţiile din Polonia, atracţia va fi bazinul românesc, unde totul este de construit“, a declarat Liviu Tudor.
Potrivit acestuia, dacă anul viitor, toate cele trei agenţii de rating vor trece România la statutul de Investment Grade, vor începe să apară încet investitorii, însă nu trebuie să ne aşteptăm la nimic spectaculos.
În ceea ce priveşte piaţa imobiliară, el spune că s-au făcut prea multe dezvoltări şi prea repede, iar acum băncile aşteaptă recalibrarea cererii cu oferta. Faptul că în perioada 2007-2008 nu se găseau constructori, aceştia fiind angrenaţi în numeroase proiecte imobiliare, a condus la o creştere naturală a preţurilor, la care se adaugă creşterea speculativă nesustenabilă a preţului la terenuri, cele două tendinţe crescând rata de recuperare a investiţiilor imobiliare la o perioadă de 15 ani. Până acum, din cele 12 clădiri de birouri construite de Tudor în cele două parcuri de afaceri West Gate şi Novo Park, doar în cazul a trei imobile, construite în Novo Park în anul 2000, a fost recuperată investiţia. Potrivit acestuia, la actualele preţuri de construcţie, investiţiile în birouri se pot recupera în circa 10 ani.
Perioadă de consolidare
Chiar dacă mai deţine încă 10 ha de teren pretabil pentru construcţii de birouri, Tudor spune că numai în cazul în care unul dintre chiriaşii existenţi vrea să se extindă semnificativ va mai începe dezvoltarea unei noi clădiri de birouri. În Novo Park, terenul disponibil îi permite să dubleze suprafaţa existentă.
„Noi nu am făcut construcţii speculative. Dacă înainte începeam o construcţie nouă numai dacă aveam minimum 50% din ea preînchiriată, astăzi, regula e minimum 90% contracte. Alţii nu au niciun contract şi construiesc speculativ, însă e un risc pe care nu pot să mi-l asum. Acum vom intra într-o perioadă de consolidare a portofoliului existent“, menţionează Tudor.
Tudor a investit până acum 300 mil. euro în cele două parcuri de afaceri, iar din creditele de 200 mil. euro accesate la Alpha Bank, astăzi mai are de returnat circa 100 mil. euro.
Contracte reînnoite
Tudor a reuşit să prelungească toate contractele de închiriere pe care le-a avut. Cel mai important este cu HP, a cărui contract expira în 2014. Multinaţionala a fost de acord că îşi prelungească contractul cu încă 10 ani, o perioadă extrem de lungă, în contextul în care, normal, astfel de contracte de prelungesc cu maximum 5 ani. Aceasta este cea mai mare tranzacţie de închiriere din acest an, suprafaţa contractată de HP fiind de 26.000 mp. Potrivit lui Tudor, contractul a fost încheiat la chiria practicată în zona Dimitrie Pompeiu, care este în medie de 13 euro/mp/lună, la care se adaugă taxele de administrare de 3-3,5 euro/mp/lună. Asta înseamnă că omul de afaceri va încasa de pe urma acestui contract circa 40 mil. euro.
„Discounturile nu sunt legate de suprafaţa ocupată, ci de perioada contractuală. La contractele peste 5 ani apar reduceri de 3-5%. Ideal este să ai chiriaşi care să nu depăşească un procent semnificativ din suprafaţa parcului. Trebuie să ai cât mai mulţi chiriaşi relativ mici, pentru ca în caz că pleacă sau mor să nu creeze dezechilibre. În următorii 4-5 ani nu vom mai comunica noi prelungiri de contracte“, a adăugat omul de afaceri.
Tudor se aşteaptă să încheie anul cu încasări din chirii de 32 mil. euro, venituri similare cu cele din 2012. În cele patru clădiri de birouri pe care le-a finalizat în acest an, Tudor a investit circa 40 mil. euro, din care 30% reprezintă fondurile proprii.
Omul de afaceri are o avere estimată la 248-249 mil. euro, în ultima ediţie a Top 300 Capital. El a urcat pe poziţia 18 în topul celor mai bogaţi români. Tudor este şi secretarul general al Asociaţiei Române pentru Clubul de la Roma.