România ar putea depăşi performanţa economică din 2013, pe fondul îmbunătăţirii ratingului de ţară, care va stârni apetitul marilor fonduri de investiţii, însă recuperarea economiei va mai dura 8-10 ani. Acesta este pronosticul lui Liviu Tudor, unul dintre cei mai mari investitori imobiliari locali.
Disfuncţiile sistemului bancar european, marile deficite structurale ale bugetelor naţionale, unificarea fiscală şi evenimentele politice din Ucraina şi Turcia îl determină pe antreprenorul român să nu mizeze pe o revenire a economiei europene mai devreme de opt până la zece ani. „Zilele acestea se desfăşoară un control foarte serios al dosarelor din toate băncile europene. Este un proces de durată. Pasul numărul doi este tratatul fiscal. E uşor de anticipat că va cunoaşte ritmuri diferite de implementare. Al treilea lucru, şi cel mai complicat, este cum vor ajunge ţările membre să îşi limiteze deficitul?“, punctează Liviu Tudor, cel care a plasat peste 300 mil. euro în două dintre cele mai mari parcuri de afaceri din ţară, fiecare cu o suprafaţă închiriabilă de circa 75.000 de metri pătrați.
Adept al modelului economic nemţesc, care funcţionează după regula simplă de a cheltui pe măsura producţiei, Liviu Tudor consideră că dezvoltarea economică prin politici de austeritate este mai potrivită decât cea bazată pe creditare, deoarece Europa nu are forţa necesară şi nu dispune de instrumentele adecvate adoptării modelului de dezvoltare american.
„Dezvoltarea prin creditare este un lucru pozitiv, dar nu cred că aşa se poate ieşi din criză. Americanii nu cred în modelul european şi sunt critici aduse de economişti serioşi, dar eu cred că se înşală. Cred că putem funcţiona cu moneda euro, cu dezechilibre interne substanţiale, dar care pot fi abordate. Chiar dacă economiştii americani au prezis prăbuşirea monedei încă din primul an de criză, au trecut şase ani de criză şi euro rezistă, iar România anunţă că este pregătită macroeconomic pentru aderarea la euro“, menţionează omul de afaceri.
Absorbţia Poloniei în spaţiul occidental, care conduce treptat la salarii mai mari şi costuri mai ridicate, la care se adaugă conflictele din Ucraina şi Turcia şi instabilitatea politică din nordul Africii, toate regiuni aflate pe harta de expansiune a marilor corporaţii, fac din România unul dintre puţinele teritorii rămase atractive pentru investitorii interesaţi de reducerea costurilor operaţionale, în opinia lui Tudor, care zilele acestea trebuie să formalizeze o tranzacţie cu un chiriaş care îşi mută birourile din Ucraina în Novo Park din Pipera, unul dintre proiectele sale.
„Trebuie să ne vindem ca teritoriu care oferă «value for money» (valoare pentru fondurile investite – n.red.) şi pe măsură ce vom deveni mai productivi, o să crească toţi indicatorii macroeconomici, inclusiv salariile. România trebuie să fie un centru de producţie. Oamenii sunt conştiincioşi când intră într-un mediu bine reglementat. Avem meseriaşi, ingineri şi economişti excepţionali. De ce să nu vină un occidental într-un teritoriu UE, cu reguli pe care le cunoaşte şi să aplice aici dezvoltarea. În anumite sectoare, criza se poate termina mai repede“, adaugă acesta.
Un nou ciclu
Eticheta „investment grade“ va crea premise pentru tranzacţii imobiliare de miliarde de euro, susţinute de investitori instituţionali (bănci, fonduri de pensii sau companii de asigurări), consideră Liviu Tudor. Potrivit lui, două fonduri se pregătesc deja să acumuleze portofolii imobiliare pentru jucători instituţionali. Piaţa românească are deja astfel de investitori, printre care se numără Immofinanz, CA Immo şi Natixis, însă pe perioada crizei aceştia au fost într-o stare latentă. În ultimii ani, piaţa imobiliară locală a fost dominată la nivel tranzacţional de doi investitori oportunişti, New Europe Property Investments (NEPI) şi Ioannis Papalekas, prin noua sa companie Globalworth. Faptul că au existat doar doi jucători cu apetit la risc este privit de Liviu Tudor ca un lucru pozitiv. „Nu trebuie să fie mulţi investitori cu apetit mare la risc. Abordarea conservatoare, alături de cea oportunistă şi de risc este bine să existe exact în proporţiile acestea. Dacă ar fi zece jucători oportunişti, ar fi o problemă, pentru că s-ar bate între ei şi ar crea o bulă sau şi-ar crea aşteptări care nu ar putea fi îndeplinite de realitatea din piaţa noastră“, explică antreprenorul.
Cert este că piaţa imobiliară va intra într-un nou ciclu de dezvoltare, în care investitorii oportunişti, care acumulează proprietăţi cu scopul de a le vinde în profit fondurilor mari, vor fi înlocuiţi de investitorii instituţionali, care conferă stabilitate şi încredere pieţei. Chiar dacă se fereşte să dea sfaturi altor antreprenori, Liviu Tudor spune că un investitor interesat să intre pe piaţa imobiliară românească ar trebui să analizeze indicatori precum gradul de neocupare din sectorul imobiliar pe care îl vizează, perspectiva ţării de a atrage chiriaşi valoroşi şi apetitul băncilor pentru cofinanţarea investiţiilor imobiliare. Dacă primele două elemente sunt favorabile, băncile continuă să fie precaute în privinţa creditării acestui sector, motiv pentru care Tudor sugerează că piaţa locală este deocamdată atractivă doar pentru investitorii cu apetit la risc.
Consolidarea afacerilor
Portofoliul lui Tudor cuprinde centrele de afaceri Novo Park din Pipera, format din şapte clădiri de birouri cu un grad de ocupare de 99%, şi West Gate din Militari, care dispune de cinci imobile de birouri ocupate în proporţie de 96%, la care se adaugă un campus cu 925 de garsoniere şi apartamente destinte închirierii către studenţi, ocupate integral.
Afacerile antreprenorului român au intrat într-un proces de consolidare, care va dura 2-3 ani şi care l-au forţat pe Tudor să renunţe la discreţia de dinainte de criză. „Am încercat să atrag talente şi m-am lovit de o atitudine stranie, pe care nu o puteam înţelege. Oamenii nu ne cunoşteau. Talentele sunt atrase de branduri. Am luat hotărârea să ne promovăm neagresiv, pentru că altfel exista o probabilitate extrem de mică să atragem talente“, îşi explică antreprenorul ieşirea din anonimat. Strategia a început să dea roade, managementul Genesis Development, prin care îşi desfăşoară activitatea imobiliară, fiind împrospătat cu şapte tineri români recrutaţi din mediul corporatist.
După consolidarea afacerilor, Tudor intenţionează să continue cu dezvoltarea de birouri, în acelaşi ritm conservator, şi spune că, deocamdată, nu este interesat de vânzarea activelor acumulate. El aşteaptă ca randamentele investiţionale (yielduri) să ajungă din nou la nivelul de dinaintea crizei, când erau la 4,5%-5%, însă nici la aceşti indicatori nu este convins că va fi dispus să vândă.
Pentru anul în curs, Liviu Tudor se aşteaptă la o creştere uşoară, de sub 2%, a veniturilor din chirii, de la 33 mil. euro, cât a încasat în 2013, pe seama extinderii unor chiriaşi. Ericsson şi-a extins recent, cu 4.000 de metri pătrați, suprafaţa ocupată în West Gate, până la 16.000 mp. Producătorul suedez şi-a prelungit şi contractul de închiriere până în 2019.
Începând din acest an, mare parte a veniturilor din chirii va fi direcţionată către plata creditelor şi o mică parte spre administrarea celor două parcuri. Nivelul datoriilor este de sub 100 mil. euro, iar creşterea vitezei de rambursare va duce la achitarea integrală a împrumuturilor în următorii cinci ani.
MINI INTERVIU
Piaţa locativă din România are şanse să ajungă asemeni celei din Germania
Capital: De ce nu se dezvoltă în România sectorul construcţiei de apartamente dedicate închirierii?
Capital: La actualele costuri de construcţie şi ţinând cont de cererea existentă, în cât timp ar putea deveni profitabilă o asemenea investiţie?
L.T.: Eu am ajuns să îmi recuperez investiţia în West Gate Studios în 30 de ani, fără dobânzi. La chiriile pe care le suportă piaţa, numărul de ani în care îţi recuperezi banii plus dobânda este cam mare. De aceea nu se fac astfel de investiţii.
Capital: O să ajungă România să fie o piaţă ca Germania?
L.T.: O să ajungă. Trebuie să crească veniturile populaţiei, pentru a-şi permite chirii mai mari, şi, în acelaşi timp, să nu crească preţurile de construcţie foarte tare. Varianta a doua este să intervină statul cu subvenţii.
Capital: Ar fi benefic un astfel de program?
L.T.: În Austria, după război, statul a pus bani în nişte fonduri care au construit locuinţe pentru închiriat, fără profit. Acele fonduri s-au tot replicat şi au ajuns nişte mastodonţi. Statul şi nişte privaţi au pus banii la un loc, au închiriat, nu au dat dividende, nu au scos profit şi au replicat construcţiile de închiriat. Acest sistem te duce la un portofoliu colosal de construcţii de închiriat. Eu cred că e un model bun.
Capital: Sunt consultanţi care susţin că imobiliarele nu mai sunt un domeniu-vedetă, acest sector fiind înlocuit de agricultură sau energie. Sunteţi de acord cu această afirmaţie?
L.T.: Aşa a fost mereu. Întotdeauna vor exista vedete şi nu e rău dacă nu se creează o bulă. Totuşi, imobiliarele vor rămâne un sector în care îţi poţi plasa banii într-o manieră de mare siguranţă.
Capital: Este posibil să asistăm la o bulă şi pe noile sectoare-vedetă?
L.T.: Aşa lucrează economia. Dacă ne uităm la istoria economiei de piaţă, ea este plină de suişuri şi coborâşuri. Perioada suişurilor e caracterizată de un management defectuos al aşteptărilor. Bula dot-com s-a spart în mai multe bule, dar, în esenţă, domeniul şi-a văzut de treabă. Pur şi simplu, n-a mai fost la modă.
În criză nu, însă îi felicit pe toţi cei care reuşesc să înceapă o afacere nouă într-o asemenea perioadă şi să aibă şi succes. Există o teorie care spune că în criză trebuie să îţi păstrezi poziţia. După criză nu ştiu ce voi face. Zece ani am timp de gândire. Oricum, ar trebui să fie un domeniu care să se potrivească cu profilul meu de antreprenor, care este unul conservator. Nu trebuie să fii nici printre primii care încep să crească într-un domeniu, dar nici printre ultimii. Când unii încep să coboare, nu ieşi primul, dar nici ultimul. Aceasta este o strategie conservatoare.