Bucureşti, Cluj-Napoca şi Constanţa au condus detaşat în topul scumpirilor înregistrate pe piaţa imobiliară în ultimii cinci ani, conform unei analize Capital, care a luat în considerare evoluţia preţurilor în zece oraşe mari. Prima oportunitate oferită de piaţa locuinţelor a apărut în perioada 1990-1992, când statul a vândut la preţuri modice apartamentele celor care le ocupau deja. Evident, în acel moment au existat mulţi cumpărători care, simţind momentul, au intra
Bucureşti, Cluj-Napoca şi Constanţa au condus detaşat în topul scumpirilor înregistrate pe piaţa imobiliară în ultimii cinci ani, conform unei analize Capital, care a luat în considerare evoluţia preţurilor în zece oraşe mari.
Prima oportunitate oferită de piaţa locuinţelor a apărut în perioada 1990-1992, când statul a vândut la preţuri modice apartamentele celor care le ocupau deja. Evident, în acel moment au existat mulţi cumpărători care, simţind momentul, au intrat masiv în piaţă, achiziţionând locuinţe cu sume ce acum par hilare, de sub 5.000 de dolari. Un alt moment de cotitură a fost intervalul 1997-2000, extrem de dificil pentru economie, când preţurile proprietăţilor au suferit o cădere abruptă. Printre cei care s-au implicat în speculaţii cu terenuri exact în acea perioadă (unul dintre numele sonore fiind Dinu Patriciu), s-a numărat şi Dan Tănase, fost broker imobiliar, acum stabilit în Spania. „Am intrat pe piaţă în 1996. Era perioada de pionierat în imobiliare, şi fiecare făcea după cum îl tăia capul. A fost greu, dar atunci ştiai ce şi cum vinzi. Nebunia a început după 2004. Unii au câştigat, alţii s-au avântat prea mult şi au pierdut, dar, oricum, dacă aş mai lucra în real-estate aş prefera oricând anii 2002-2004, şi nu 2006-2008“, spune acesta.
Când s-a produs declicul?
Un alt agent cu state vechi pe piaţă, Mihaela Alexandroiu, în prezent broker/owner al consultantului imobiliar RE/MAX Bastion din Capitală, crede că anii trecuţi, mai ales 2007, au dăunat pieţei, în sensul că au fost ignorate bazele unei dezvoltări coerente, fapt ce a contribuit la escaladarea preţurilor şi, nu peste mult timp, la blocajul pieţei.
Însă, explozia preţurilor locuinţelor nu s-a produs concomitent în toată ţara, dar diferenţele cronologice au fost suficient de mici cât să nu conteze. Nu poate fi ignorată printre cauze nici uşoara creştere a nivelului de trai, simţită de prin anii 2003-2004 şi mai accentuat în 2006 şi 2007. Pofta de consum s-a văzut inclusiv pe piaţa imobiliară, unde cererea în creştere a dus preţul unui apartament cu două camere din zona semicentrală a Bucureştiului de la maximum 25.000 de euro, în 2004, la peste 100.000 de euro, în 2007 şi 2008. În celelalte oraşe mari, creşterile au fost relativ apropiate de cele din Capitală, un concurent redutabil fiind Cluj-Napoca, unde creşterile de preţ s-au situat la 10%-30% pe an, transformându-l în cel mai scump oraş din ţară, după Capitală.
Observând acest istoric al preţurilor putem constata, în ultimii şase ani, o creştere cu cel puţin 500% a preţurilor apartamentelor din întreaga ţară. Cu rezerva că una dintre problemele din sectorul rezidenţial este deficitul de informaţii, fapt care face extrem de dificilă o analiză precisă, pe baza unor indici coerenţi. „În ceea ce priveşte dispersia valorilor ce generează media preţurilor de piaţă, aceasta este neobişnuit de mare în comparaţie cu celelalte ţări europene, întrucât piaţa din România este imatură“, afirmă Bogdan Sergentu, şeful diviziei de evaluări şi consultanţă a agenţiei DTZ Echinox. Practic, nu există date de ghidaj, iar stabilirea unor cadre devine extrem de dificilă, odată ce analiza se întoarce în timp mai mult de patru-cinci ani.
La ce nivel se vor stabiliza preţurile?
Visul majorităţii jucătorilor din piaţă este stabilizarea preţurilor la un anumit nivel. Cât mai sus pentru vânzători şi, de bună seamă, cât mai jos, dacă te pui în pielea cumpărătorului. Echilibrul ar putea veni din alte direcţii. În primul rând, ar fi nevoie de o bază de date completă şi corectă, care să permită accesul la informaţii istorice privind diversele proprietăţi aflate pe piaţă (în prezent, nu există aşa ceva), şi evident, corelarea preţurilor cu veniturile.
Identic, şi adaptarea politicilor de creditare la aceleaşi venituri. „Dintr-o sticlă de un litru nu poţi scurge mai mult de un litru de lichid. Asta cred eu că nu înţeleg nici proprietarii şi nici băncile. Ce vindem, cui şi la ce preţ, domnule?, se întreabă retoric Dan Tănase, cel care a renunţat la imobiliare în favoarea unui magazin alimentar în Spania.
40% este scăderea medie a preţurilor locuinţelor previzionată pentru acest an de majoritatea analiştilor imobiliari. Cele mai accentuate ieftiniri vor fi consemnate de segmentul locuinţelor vechi
