domenii conexe, dar si societati care au cu totul si cu totul alt obiect de activitate. Nu conteaza marimea firmei si nici obiectul de activitate: de la SRL-uri de buzunar la holdinguri nationale sau multinationale, managerii sau patronii lor privesc afacerile imobiliare drept oportunitatea anilor 2000. Pionieratul s-a facut simtit insa la mijlocul anilor 90. Pe scara de bloc unde locuiesc, intr-o zona buna a Capitalei, patronul unei agentii mici de turism a cumparat doua apartamente pe care le inchiriaza cu cate 200 euro/luna. Cand am dorit sa contactez proprietarul si i-am cerut administratorului un numar de telefon, acesta m-a refuzat politicos si mi-a spus ca „este un domn foarte discret, care nu vorbeste cu presa”. De ce? Pentru ca acest tip de activitate este la limita legalitatii, investitiile imobiliare pe persoane fizice, cu banii scosi de patroni din firme, fiind un sport national. Nu se platesc taxe aproape deloc, si statul este „fentat” in acest caz. Exista insa si un aspect pozitiv al acestui tip de afacere de cumparare si inchiriere a unor locuinte vechi: pentru a le scoate pe piata, proprietarii „de serie” le imbunatatesc, pentru a atrage clientii, fapt ce se rasfrange benefic asupra intregului imobil. Acest exemplu este sugestiv pentru micile afaceri imobiliare din Romania actuala, intreprinzatorii fiind extrem de tacuti in privinta a ceea ce au cumparat si inchiriaza. Pentru pornire, in anii 90 ajungeau 10.000 USD, dar astazi este nevoie de minimum 25.000-40.000 euro, pentru o garsoniera sau apartament, amenajate ca sa ia ochii, adica sclipitor, dar cu materiale ieftine. si perioada de intrare pe profit s-a schimbat, de la patru-cinci ani la sapte-opt ani, cu perspective de imbunatatire in urmatorii doi ani.Lasand deoparte insa acesti mici intreprinzatori ce au acum si un business „cu apartamente”, exista asociati sau patroni de companii mari care procedeaza similar, dar cu sume mult mai mari si cu bunuri imobiliare cu pretentii. In Bucuresti si in statiunile de pe litoral exista multe astfel de investitii ca persoane fizice. In Baneasa, de exemplu, exista un minicartier de vile care poarta numele unei mari companii de instalatii, dar investitiile apartin direct actionarilor romani si straini, ca persoane fizice.Din cauza taxelor, putini oameni de afaceri romani se incumeta sa implice companiile in cumpararea sau construirea de vile sau apartamente. De exemplu, grupul de societati imobiliare Terra, din Iasi, detine sase spatii comerciale, un ansamblu rezidential de vile in constructie si are in plan sa construiasca si un bloc cu apartamente de lux. Pornind cu o agentie imobiliara si diversificand gama de servicii si activitati pana la tiparire de reviste cu specific imobiliar grupul Terra este unul din principalii actori de pe piata. si cum in orasul Iasi nu a ajuns inca nici un investitor specializat in constructia de case, Bogdan Cihodaru, director al firmei, a luat initiativa si are in derulare un complex de maximum zece vile. „Pe terenul impartit in loturi de 400-1.000 mp, vor fi construite vile care vor respecta anumite standarde arhitectonice, fara a ingradi insa imaginatia proprietarului, acesta putand alege dintr-o gama variata de proiecte care ii vor fi puse la dispozitie”, explica Bogdan Cihodaru filozofia noului proiect. Se pare ca acesta este viitorul afacerilor cu locuinte in Romania, cel al construirii „angro”, cu atentie insa la detalii. Inainte de sosirea marilor investitori internationali specializati in astfel de cartiere, caimacul va fi luat, probabil, de firmele locale. n
persoane fizice versus persoane juridice
Investitorii prefera sa cumpere sau sa construiasca imobile ca persoane fizice.
Avantaje persoane fizice, dezavantaje persoane juridice
· pentru o persoana fizica, taxele sunt mult mai mici, in unele cazuri se pot face afaceri imobiliare chiar „pe sest”. Sunt cumparate imobile si se inchiriaza la negru sau platind doar o taxa de 9% din veniturile din chirii la globalizare. Daca locuintele sau cladirile de birouri sunt construite pe persoane fizice, si taxele de avizare, si cheltuielile in regie proprie sunt mult mai mici
· o firma trebuie sa plateasca TVA si la cumparare si la vanzare, sa plateasca impozite cu personalul, impozite pe veniturile din chirii sau vanzari, pe profitul firmei si, conform noului cod fiscal, de anul viitor se va plati si o taxa de 10% din valoarea imobilului la instrainarea acestuia
· in cazul persoanelor fizice nu exista o evidenta stricta a proprietatilor, precum la persoanele juridice, care trebuie sa le includa in actele contabile si pot fi oricand controlate de autoritati privind regimul lor, taxele platite sau nu etc.
Avantaj persoane juridice, dezavantaj persoane fizice
· Cheltuielile cu amenajarea locuintelor sau spatiilor de birouri sunt deductibile si considerate profit reinvestit. Pot fi scazute direct din profit si se poate deduce TVA pe o perioada de zece ani.
